1. El contrato de obra
El contrato de obra según el articulo 1544 del Código civil: es un contrato por virtud del cual una parte ( contratista o comisionista) se obliga enfrente a la otra (comitente o jefe de obra) a ejecutar una obra i entregarla a cambio de un precio cierto. Es una obligación de resultado, esta es la diferencia con los contratos de prestación de servicios.
Las carácterísticas del contrato de obra es bilateral, consensual y onerosos y conmutativo
1.1 Concepto y clases
Según las clases:
Contrato de obra inmobiliaria Contrato de obra mobiliaria: corporal o intelectual
Su regulación:
General : artículos 1588 a 1600 CC Obra inmobiliaria: LOE 38/1999 Obra mobiliaria:
– Decreto 1457/1986, sobre reparaciones de vehículos, de sus equipos i componentes
– RD 58/ 1988 sobre prestación de derechos del consumidor en el servicio de reparación de aparatos de uso domestico.
– Texto refundido Ley de Propiedad Intelectual 1/1996
1.2 El contrato de obra en el Código Civil
Contenido
A) Obligaciones del contratista
La principal obligación del contratista es ejecutar y entregar la obra en el plazo convenido
Ejecutar la obra
El objeto del contrato es una obligación de hacer consistente en la realización de la obra pactada
El CC se refiere con carácter particular al contrato de obra inmobiliaria, señalán como objeto del mismo, edificar o construir un edificio, aportando los materiales o utilizando los facilitados por el comitente.
Durante la ejecución de la obra, el contratista debe atenerse a las instrucciones del comitente. El contratista actúa a su riesgo y bajo su responsabilidad.
Entregar la obra
Al contratista le incumbe entregar la obra al comitente de conformidad con el contrato pactado
En el caso de bienes muebles se podría entender que el contratista no es el propietario tomando como referencia lo dispuesto en el art.
1600 CC.
El contratista debe entregar en el plazo pactado. En ausencia de pacto sobre el plazo, habrá que remitirse a lo dispuesto en el art. 1128 CC.
Obligaciones accesorias
El contratista está obligado a guardar y custodiar el lugar donde se realice la obra, los materiales y la parte de obra ejecutada. Igualmente le incumbe el deber de informar y aconsejar al comitente acerca de las cuestiones que se presenten durante la construcción de la obra.
B) Obligaciones del comitente
Pago del precio
Al comitente le incumbe el pago del precio, que deberá realizar antes de la terminación de la obra y de su entrega ( art. 1544 CC)
Recepción de la obra
La recepción de la obra es una obligación fundamental y correlativa a la obligación de la entrega. Consiste en la asunción por parte del comitente de la obra de manera definitiva.
La verificación de la obra se centra en comprobar si ha sido ejecutada según lo convenido
Finalmente, en la fase de recepción, que el Código civil denomina de entrega, el comitente se hace cargo de la obra ( art. 1599 CC).
Si la recepción se ha efectuado sin reservas provoca el desplazamiento de riesgo, que deja de pesar sobre el contratista. También extingue la responsabilidad del contratista por incumplimiento.
Otras obligaciones del deber de cooperación
El comitente debe facilitar al contratista que pueda realizar la obra, ya sea en la obtención de las autorizaciones administrativas y licencias administrativas, entrega de materiales, acceso al lugar de realización de la obra… Dependiendo de la naturaleza de la obra encargada.
C) Extinción
Además de atenerse a las causas generales de extinción de las obligaciones, este contrato recoge una serie de causas específicas, como la que figura en el art. 1594 CC, que contempla el desistimiento unilateral del comitente, la muerte del contratista o la imposibilidad sobrevenida de la ejecución por causas ajenas a su voluntad.
El desistimiento actúa mediante declaración de voluntad de carácter recepticio, emitida por el comitente y dirigida al contratista, sin necesidad de utilizar una forma determinada.
Si la obra se ha encargado atendiendo a las cualidades personales del contratista, la muerte o cualquier otra cosa independiente de la voluntad del contratista que imposibilite la conclusión de la obra, extingue el contrato (art. 1595 CC).
El contratista tendrá derecho a ser indemnizado según lo dispuesto en el art. 1595.2 CC
1.3 El contrato de edificación
Concepto y normativa aplicable
Regulación: –
Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación y normas complementarias (Código técnico de edificación aprobado por RD 314/2006).- Arts. 1588 y ss. CC
Concepto:
Contrato entre dos sujetos (comitente y contratista) por el cual el segundo se obliga a construir una edificación. El comitente puede ser un particular o un promotor (persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, por sí o por la posterior ajenación , entrega o cesión a terceros.)
– Ámbito de aplicación de la LOE es el proceso de edificación ( art. 2)
Acción i resultado de construir un edificio con carácter permanente, público o privado. Son edificaciones:
1. Obras de nueva construcción, excepto aquellas con escasa entidad constructiva
2. Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteran la configuración arquitectónica de los edificios.
3. Obras que tengan carácter de intervención total en edificaciones catalogadas, o que disponen de algún tipo de protección de carácter ambiental o historicartistico.
Agentes de la edificación. Obligaciones
Los agentes de la edificación son todas las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación, promotor, constructor, técnicos, entidades i laboratorios de control de cualidad de la edificación, subadministradores de productos y materiales y propietarios y usuarios de las edificaciones ( art. 8 LOE).
Distinción con los sujetos del contrato de edificación:
– Comitente ( particular o promotor)
-Contratista (constructor)
Obligaciones de los agentes de la edificación
Las impuestas legalmente y las derivadas del contrato que motive su intervención (art. 8 LOE)
A) PROMOTOR
Obligaciones legales
– Titularidad de un derecho sobre el solar que le faculta para construir
– Facilitar la documentación y la información previa necesaria para la redacción del proyecto, y autorizar al director de la obra las posteriores modificaciones de estas.
– Gestionar i obtener las preceptivas licencias i autorizaciones administrativas y también subscribirse la acta de recepción de la obra.
– Subscribirse en las aseguradoras previstas en el art. 19
– Librar al adquiriente la documentación de la obra ejecutada u otro documento exigible por las administraciones competentes.
B) CONSTRUCTOR (art. 11 LOE)
Agente que asume contractualmente, delante del promotor, el compromiso de ejecutar las obras con medios propios o ajenos.
Obligaciones legales
– Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de la obra y del director de la ejecución de la obra.
– Nombrar al jefe de obra
– Dar a la obra los medios humanos y materiales necesarios
– Formalizar subcontrataciones dentro de los límites del contrato
-Firmar el acta de replanteamiento o del inicio y la acta de recepción de obra
– Facilitar al director de la obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
-Subscribirse a las garantías previstas en el art. 19
C) TÉCNICOS
– Proyectista: persona que, por encargo del promotor, redacta el proyecto (art. 10)
– Director de obra: quien dirige el desarrollo de la obra en aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. ( art. 12)
–Director de ejecución de obra: quien dirige la ejecución material de la obra y controla la construcción y la calidad ( art. 13)
D) ENTIDADES Y LABORATORIOS DE CONTROL DE CUALIDAD DE EDIFICACIONES
Asistencia técnica al director de ejecuciones de obras i certificaciones de suficiencia de medios materiales y humanos necesarios para realizar adecuadamente los trabajos de contratos ( art. 14)
E) SUBMINISTRADORES DE PRODUCTOS Y MATERIALES ( art. 15)
– Deber de responder del origen , identidad y calidad de los materiales subministrados, así como del complimiento de las exigencias técnicas normativas.
– Obligación de facilitar, cuando provenga, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos subministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
F) PROPIETARIOS Y USUARIOS (art. 16)
– Obligación de los propietarios de conservación y mantenimiento así como de recepción, custodia y transmisión de la documentación de obra.
– Deber de los usuarios (propietarios o no) de un uso adecuado de los edificios de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Recepción de la obra
Acto por el cual el constructor entrega la obra terminada al promotor i este la acepta
Clases:
–
Expresa:
a través de la acta de recepción (firmada por el promotor y constructor).
Termino de 30 días des de la notificación escrita de la terminación de la obra, llevado de pacto contrario
Posibilidades:
– Recepción sin reservas: inicio del computo de los términos de garantía
– Recepción con reservas: señalamiento de los defectos y del termino para subsanarlos. Una vez subsanados, acta de subsanación.
–
Tácita:
al cabo de 30 días des de la notificación escrita de la terminación de la obra sin reservas, recibo ni recepción expresa.
– Rechazo de la obra: por la no terminación de la obra o por incumplimiento (grave) de las condiciones contractuales. Señalamiento del termino para subsanar los defectos del contrato o resolución del contrato.
Responsabilidad por vicios de construcción
Antes de la LOE, regulación en art. 1591 CC. Mayoritariamente se entiende que el precepto ha sido tácitamente derrogado por la LOE, de manera que nada más se aplicaría a los contratos celebrados con anterioridad con la entrada en vigor de esta ley.
En la actualidad son los artículos 7-9 de la LOE:
– Régimen específico de responsabilidad civil sin prejuicio de las responsabilidades contractuales que existan ( art. 17).
– Responsabilidad por “daños materiales” en el edificio ( art. 17)
1. Defectos estructurales (cimentaciones. Bigas , muros…)
2. Defectos de habilitación ( aislamiento técnico, chimeneas…)
3. Defectos de terminación o acabado
Distribución de la responsabilidad
A) Responsabilidad por hecho propio
– Responsabilidad personal e individualizada de cada agente por los daños correspondientes a su actuación
– Responsabilidad solidaria en estos casos:
1. Imposibilidad de individualizar la causa de los daños o concurrencia de culpas no individualizables
2. Promotor, que responde solidariamente en todo caso (con acción de repetición)
3. Proyectistas en proyecto conjunto
4. Directores de obra por dirección de obra conjunta
5. Director de obra y proyectista por defectos del proyecto
B) Responsabilidad por hecho ajeno
1. Constructor:
– Actos del jefe de obra y el resto de personas en su puesto
– Daños causados por el subcontratista
– Daños por productos de construcción adquiridos o aceptados por ellos
2. Proyectista: incorreción de cálculos o dictáMenes subcontratados a terceros
3. Director de obra: deficiencias del proyecto de tercero aceptado por aquel
Criterios de imputación (art. 17): responsabilidad subjetiva con inversión de la peso de la prueba
Legitimación activa (art. 17)
– Propietarios ( incluso el promotor propietario
-Terceros adquirientes del edificio o parte de ella
-Promotor no propietario : acciones derivadas del contrato de obra o del contrato que el ligue con el causante del daño, fuera de los límites temporales y materiales de los art. 17 y 18 LOE.
Términos de garantía ( des de recepción sin reservas o subsanación de defectos)
– Defectos estructurales : 10 años
– Defectos de habilitación: 3 años
– Defectos de acabado o terminación: 1 año
Términos de prescripción (art. 18)
– ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN: 2 años des de la producción de los daños
-ACCIÓN DE REPETICIÓN: 2 años de des la firme sentencia de condena o indemnización extrajudicial
Garantía de la indemnización: aseguramiento obligatorio ( art. 19)
– Modalidades: seguro de daños o de causación
– Defectos de terminación:
1. Duración mínima 1 año
2. Agente obligado: constructor
3 Cantidad mínima asegurada: el 5% del coste final de la ejecución
– Defectos de habilitación ( 3 años, promotor, 30% del coste final de la ejecución)
– Defectos de estabilidad ( 10 años, promotor , 100% del coste final de la ejecución)
2. Contrato de prestación de servicios
Concepto, caracteres y elemento
Según el art. 1544 CC: es un contrato por el cual una parte ( arrendador) se obliga enfrente de otra ( arrendatario) a dar un servicio a cambio de un precio cierto. Es una obligación de medios.
Caracteres
Es el arrendamiento de servicios un contrato consensual, bilateral, porque de él surgen obligaciones para ambas partes, además son reciprocas, oneroso, conmutativo y no formal. La relación arrendataria típica es de trato sucesivo o continuado. Suele ser un contrato intuitus personae, esto es, celebrado en atención a las condiciones personales del prestador del servicio.
Dos son las notas carácterísticas de este contrato:
1. TEMPORALIDAD. El art. 1583 CC prevé, para los servicios prestados por “criados y trabajadores asalariados” que se pueden contratar “sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para obra determinada”.
El arrendamiento perpetuo o celebrado para toda la vida es nulo, porque se considera un atentado contra la libertad individual.
2. PRECIO CIERTO. El contrato de arrendamiento de servicio es un contrato oneroso, pudiendo consistir la retribución del prestador del servicio en una suma de dinero (precio) o en cualquier bien económicamente valuable.
Regulaci
Arts. 1583 a 1587 CC: “ De los servicios del criado y trabajadores asalariados”
Elementos
Sujetos: prestador del servicio (arrendador) y comitente (arrendatario) según el art. 1546 CC
Objeto:
– Prestación del servicio ( de carácter material o intelectual)
– Precio: ha de ser cierto (art. 1544 CC). Especial importancia de los minutos o tarifas de los colegios oficiales en la prestación de servicios profesionales.
Duración del contrato: aplicación analógica art. 1583 CC.
Contenido
Obligaciones del cliente
– Pagar el precio en forma, tiempo y lugar pactado. Prescripción de la acción para a exigir el pago: 3 años ( art. 1967 cc)
– Cooperar con el prestador de servicios: a falta de cooperación
. Exoneración de responsabilidad del prestador del servicio en demanda contra el
. Resolución del contrato por el prestador del servicio
Obligaciones del prestador del servicio
– Desarrollar la actividad con diligencia debida según las circunstancias del caso ( art. 1104 CC) y los servicios profesionales de especial importancia en la lex arts ad hoc.
– Informar al cliente de cosas relevantes
– Confidencialidad
Extinción
Causas específicas
– Desistimiento unilateral de cada una de las partes ( contratos sin duración pactada o con duración indefinida y contratos con durada determinada pero intuitus personae.)