Definición de arrendamiento:
Contrato consensual, que se Perfecciona con el acuerdo, por el que a cambio de una remuneración, una Persona se obliga a procurar a otra el uso o disfrute de una cosa, arrendamiento de cosa, o a prestarle determinados servicios, arrendamiento de Servicios o a ejecutar una obra, arrendamiento de obras.
I)ARRENDAMIENTO DE COSAS: 1) Concepto:
Aquel en el que una de las Partes se obliga a procurar a la otra el uso o disfrute de una cosa por tiempo Determinado y precio cierto.2)Carácterísticas:a) Consensual
Se perfecciona Por el mero consentimiento de las partes. B)Bilateral:
Produce obligaciones Recíprocas para ambas partes. C)Temporal:
Se realiza por tiempo Determinado.D)Oneroso:
Se presta el servicio a cambio de precio cierto.3)Tipos:a)Muebles:
Pocas normas de Dº Imperativo y casi libertad de contratación.B)Inmuebles:
Muchas normas de Dº Imperativo.1) OBLIGACIONES a) DEL ARRENDADOR:
a)Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.B) Hacer En la cosa todas las reparaciones necesarias con el fin de conservarla en Estado de servir para el uso a que ha sido destinada, durante el tiempo del Contrato.C) A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, Durante el tiempo del contrato.
B) DEL ARRENDATARIO:
a)A pagar el precio del arrendamiento en los términos Convenidos.B) A usar de la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de Familia, destínándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera De la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.C) A Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.2) SUBARRIENDO: *Art 1550 C.C:
Cuando en el contrato de Arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario Subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su Responsabilidad al cumplimiento del contrato con el arrendador.*Art 1551 C.C:
El subarrendatario,sin Perjuicio de su obligación con el subarrendador, queda obligado con el Arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa Arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.*Art 1552 C.C:
El subarrendatario queda obligado con el arrendador por el importe del Precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, Considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.*El consentimiento Del arrendador debe darse por Escrito y con anterioridad al Subarriendo.III) ARRENDAMIENTOSURBANOS: A) Regulados por el C.C
Se Fundamentan en el principio de la autonomía de la voluntad (Art 1255):las Partes pueden incluir los pactos cláusulas o condiciones que tengan por convenientes, Siempre que no sean contrarios a la Ley, a la moral o al orden público.-Aplica 4 normas del CC: a) Obligación Del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del Arrendamiento, durante el tiempo del contrato. B) Para las reparaciones a cargo Del propietario en defecto de pacto especial se estará a la costumbre del Pueblo (Art. 1580 CC). C) Si no se hubiese fijado el plazo de arrendamiento, se Entenderá hecho por años cuando se Ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es Diario. Cesa, sin necesidad de requerimiento, cuando cumpla el término, (Art. 1581 CC).D) Presunción de arriendo de una casa o tienda con muebles incluidos En el arriendo, cuyo plazo de arrendamiento es el mismo que el de la finca (Art.1582 CC).
B) Regulados por la LAU 1964:
Carácterísticas de la época:Escasez de viviendas en España. -Permite Diferenciar por primera vez entre Arrendamiento de viviendas y Arrendamiento De local de negocio.-Libertad de rentas y de la validez de las cláusulas de estabilización De esas rentas. -Prórroga de los Arrendamientos forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario.-Duración del contrato Libremente estipulada por las partes.-Posibilidad de subrogación mortis causa: a) En La vivienda:Cónyuge, descendientes, ascendientes, hermanos.
B) En el local de negocio:
heredero o Socio.C) Regulados por la LAU 1964 pero Con la modificación introducida en 1985 por el “Decreto Boyer”.→
Se suprime la irrenunciabilidad a la prórroga Forzosa.D) Regulados por la LAU 1994: -Vuelve al Principio de la Autonomía de la voluntad
-Concede una protección débil al Arrendatario porque elimina la prórroga Forzosa, establece que la duración mínima Del contrato de arrendamiento será de 5 años.
Distingue entre:
a) ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA(Carácter Imperativo):Es el arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la Necesidad permanente de vivienda del Arrendatario.