6.1. INTRODUCCIÓN
El derecho de propiedad, como todo derecho, debe estar protegido. Dicha protección se articula a través de una serie de acciones, que pueden clasificarse en los siguientes grupos:
– Las acciones que reprimen una perturbación total, cuyo prototipo es la reivindicación.
– Las acciones que reprimen una perturbación parcial, como la acción declarativa, la negatoria y la acqua pluvia arcenda.
– Las acciones de señalamiento de límites, como la acción de deslinde, la acción de cerramiento y la actio communi dividundo y familiae erciscundae. – Las acciones que protegen el dominio indirectamente: acciones preparatorias de las reales (actio ad exhibendum) y acciones posesorias, que el propietario puede utilizar en virtud del ius possidendi, ínsito en la propiedad (como la acción publiciana, las acciones de obra nueva y demolición de obra ruinosa, los interdictos de recobrar y retener, ya vistos, y la tercería de dominio).
6.2. ACCIÓN REIVINDICATORIA
Esta acción está regulada en el artículo 348 del CC que dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
A diferencia de los interdictos o de las acciones posesorias, en los que no se discute el título por el que se posee (ius possidendi), sino que se atiende al hecho de la posesión (ius possessionis), en la acción reivindicatoria hay que demostrar el título del dominio del actor, ya que lo que se debate es el derecho. Por ello, los requisitos para el ejercicio de esta acción son:
– en cuanto al actor, que justifique su derecho de propiedad.
– en cuanto al demandado, que sea poseedor o detentador sin título frente al actor.
– en cuanto a la cosa, que se acredite su identidad.
Esta acción es de condena al pretender que el poseedor de la cosa la restituya al propietario, con sus frutos y accesiones. Es, por consiguiente, una acción real que se ejercita erga omnes, de condena y restitutoria.
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1º) Legitimación activa
Para poder ejercitar la acción reivindicatoria es preciso que el actor sea propietario de la cosa que reclama. En los supuestos de comunidad, la legitimación se reconoce al condueño para ejercitar la acción en beneficio de la comunidad. Además, se requiere que el propietario carezca de la posesión inmediata de la cosa.
Según reiterada jurisprudencia, el demandante no solo tiene que probar que el demandado posee indebidamente, sino que debe probar su derecho de propiedad o título legítimo de dominio. El título legítimo del dominio ha de ser justo, legítimo y de mejor condición y origen y, por ello, preferente al del demandado. Al demandado le basta con destruir dicha prueba sin que tenga que demostrar quién es el verdadero propietario.
Si el demandante es un titular registral, tiene a su favor la presunción iuris tantum de esa aptitud registral conforme a los dispuesto en el artículo 38.11 de la LH.
Si el demandado es titular registral, habrá que entablar, previamente o a la vez, demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, debiendo fundarse esta demanda en las causas que taxativamente expresa la Ley cuando perjudique a tercero (artículo 38.22 LH). No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado a veces suficiente el hecho de que la acción que se ejercite lleve aparejada consigo la nulidad de la inscripción, sin que sea precisa una petición formal a tal efecto (vid. STS de 18 de Octubre de 1991).
En el caso de que la acción reivindicatoria se ejercite en torno a bienes muebles, no es necesaria la presentación del título, dado que del art. 4643 CC se desprende que bastará con demostrar que la posesión se adquiríó de buena fe, o bien que el poseedor la perdíó o fue privado de la cosa ilegalmente.
Por último, cabe señalar que esta acción prescribe al cabo de 6 o 30 años desde el día que pudo promoverse por el dueño desposeído, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 19624 y 19635 del CC. Ello con independencia de que otra persona no haya
1 Artículo 38.1 LH: “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”. 2 Artículo 38.2 LH: “Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero”. 3 Artículo 464 CC: “La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella…”. 4 Artículo 1962 CC: “Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término el dominio, conforme al artículo 1.955, y excepto los casos de extravío y venta pública, y los de hurto o robo, en que se estará a lo dispuesto en el párrafo 3.º del mismo artículo citado”. 5 Artículo 1963 CC: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción”.
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adquirido la cosa por usucapión. Con todo, ante esta afirmación, una parte de la doctrina se muestra contraria a aceptar la prescripción mientras no haya un nuevo propietario por usucapión.
2º) Legitimación pasiva
Está legitimado pasivamente el poseedor no propietario, bien se trate de un poseedor o detentador mediato o inmediato, en concepto de dueño o no, pero siempre que sea un poseedor actual. Ello a fin de posibilitar el efecto restitutorio típico de la acción reivindicatoria. Por esta razón, si al dictar sentencia ya no tiene la cosa no podrá haber condena a restituirla, sin perjuicio de haber lugar a indemnización por daños y perjuicios.
Además, se requiere que la posesión del demandado sea indebida o injustificada (ej. No cabe ejercer la acción reivindicatoria frente al arrendatario que está legítimamente en posesión del bien arrendado). Si el demandado tiene un título que legitime su posesión en concepto de dueño, el demandante, por regla general, como vimos, debe instar también la nulidad del título. Sin embargo, una parte de la doctrina jurisprudencial estima que la acción reivindicatoria lleva implícita la declaración de nulidad del título o la cancelación del asiento registral. Surge la duda de si el demandado puede hacer valer la presunción del artículo 4486 del CC. La doctrina entiende que la presunción entra en juego cuando concurren dos requisitos: 1. Que el reivindicante no logre probar su título de propiedad, 2. Que el demandado sea poseedor actual en concepto de dueño.
3º) Condiciones relativas a la cosa
La reivindicación no procede más que respecto de cosas corporales, concretas y determinadas, si bien se ha admitido que también puede ser aplicada a las universalidades de hecho, como la constituida por el establecimiento mercantil.
Además, tratándose de fincas, se exige que se fije con claridad y precisión su situación y linderos. En cuanto a su cabida, los meros errores accidentales no tienen trascendencia.
La identificación de la cosa debe ser doble: Por un lado, la delimitación del objeto (extensión…), Por otro lado, la coincidencia de la cosa reivindicada por el actor con la detentada por el demandado. Esta es una cuestión de hecho que compete a los Tribunales de instancia.
6.3. ACCIÓN DECLARATIVA
La acción declarativa de dominio pretende la declaración de constatación, existencia o afirmación de la titularidad del dominio siempre que no hubiera habido despojo, sino perturbación sin privación de la posesión. Dicha acción se fundamenta también en el artículo 348.2 del CC cuando señala: “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
6 Artículo 448 CC: “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo”.
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De este modo, mientras que la acción reivindicatoria tiene por fin recuperar la posesión de la cosa, la declarativa busca verificar la existencia de un título de dominio en el actor.
Los requisitos de esta acción coinciden con los vistos en la reivindicatoria parcialmente, pues se exige la prueba del dominio del demandante y la identificación plena del bien. Por el contrario, no se exige que el demandado sea el poseedor de la cosa ni que carezca de título legítimo para poseerla (ej. Inquilino que cuestiona el derecho de propiedad del demandante). Es suficiente que se trate de alguien que cuestione o niegue el derecho de propiedad del actor.
La acción declarativa del dominio se basa en un hecho jurídico que da existencia a la propiedad del actor, por lo que se requiere prueba de la misma. Si el demandante no prueba su dominio, la sentencia será absolutoria, por lo que no declarará la existencia del dominio del actor.
Estas acciones son admitidas por la doctrina y jurisprudencia a condición de que se justifique la necesidad de la protección jurídica, por una especial motivación determinada por el interés del actor en que se clarifique su derecho, al ser negado o desconocido por el demandado.
6.4. ACCIÓN NEGATORIA
La acción negatoria busca que se dicte sentencia en la que se declare que la propiedad está libre de graváMenes, no solo la inexistencia del gravamen reclamado.
Esta acción requiere que el propietario de una cosa justifique su dominio sin necesidad de que aporte prueba negativa de la inexistencia del gravamen. De acuerdo con la doctrina, están también legitimados activamente los titulares de derechos reales limitados sobre cosa ajena, a fin de defender sus facultades frente al que alega la existencia de un gravamen sobre el objeto de su derecho.
Al demandado le corresponde la prueba de la existencia del derecho real limitado o la carga sobre el bien, es decir, del acto o negocio jurídico que lo constituyó (ej. Usufructo, servidumbre). Si el demandado prueba la existencia de tal gravamen, el propietario debe probar su extinción.
6.5. ACCIÓN DE DESLINDE
El deslinde es la operación por la cual se fijan los límites materiales de una finca cuando no son ciertos. Así, el artículo 384 CC dispone: “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales”.
Esta acción se ejercita cuando existe controversia acerca de los linderos de una finca que aparecen indeterminados o confusos. Cabe señalar que, en la práctica, no se encuentra claramente delimitada respecto de la reivindicatoria. Con todo, la doctrina ha entendido que el fin último del deslinde no es la recuperación y que se dirige contra los propietarios colindantes, para aclarar la duda o confusión objetiva acerca de la división entre fincas identificadas. Ello sin perjuicio de que a consecuencia de la fijación de los límites se
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obtenga una parte de lo que era la finca colindante. A estos efectos, son las fincas colindantes las que están confrontadas debido a la indeterminación del lindero que las separa, lo que supone una posesión imprecisa de la franja del terreno. No existe un conflicto de derechos.
Sin embargo, si al discutirse los títulos de propiedad la franja del terreno objeto de controversia está poseída exclusivamente por el demandado, deberá ejercitarse la acción reivindicatoria.
El deslinde puede realizarse por tres vías diferentes:
1. Por medio de un acuerdo entre los propietarios colindantes. Al ser un acuerdo obligacional tiene eficacia inter partes, sin que afecte a derechos de terceros. Normalmente, se trata de una transacción regulada conforme los artículos 1.809 y ss. Del CC.
2. Mediante procedimiento de jurisdicción voluntaria (artículos 2.061 a 2.070 LEC de 1881, cuya vigencia se mantiene por la disposición derogatoria única 1ª de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil). En este caso, el juez realiza el deslinde de acuerdo con la voluntad de los interesados, pues si hay oposición de alguno de ellos se sobreseerá el expediente y las partes resolverán las discrepancias en un procedimiento contencioso.
3. Mediante un procedimiento contencioso, a través del ejercicio de la acción de deslinde.
La legitimación activa para el ejercicio de esta acción, con apoyo en el citado artículo 384 CC, corresponde al propietario y aquellos que tengan derechos reales sobre la finca. El demandante debe acreditar su derecho y su colindancia con el demandado.
La legitimación pasiva corresponde al propietario o propietarios de la finca colindante, cuyos linderos no están determinados. En opinión de la doctrina, y aunque expresamente no se menciona en el precepto legal, podrán ser demandados también otros titulares de derechos reales sobre la finca colindante (ej. El usufructuario). Asimismo, entiende la jurisprudencia que, aunque el artículo habla de citación de los dueños de los predios colindantes, no es necesario demandar a todos ellos, sino solo al afectado o afectados por la confusión de linderos.
Los criterios de nuestro Código Civil para resolver la acción de deslinde son:
1. Los títulos de cada propietario.
2. La posesión de los colindantes u otro medio de prueba.
3.La distribución del terreno objeto de contienda en partes iguales o proporcionalmente.
Artículo 385: “El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”.
Artículo 386: “Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de
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prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales”.
Artículo 387: “Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente”.
Por último, cabe señalar que la acción de deslinde es imprescriptible, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.965 CC: “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas”. Si bien trascurrido el plazo de usucapión adquisitiva el colindante adquiere la zona discutida y ya no resultará procedente el deslinde. Además, se trata de una acción que puede ser ejercitada simultáneamente con la acción declarativa o con la acción reivindicatoria.
6.6. OTRAS ACCIONES
1. Acqua pluvia arcenda
Su finalidad es proteger a los propietarios de los efectos de las aguas. A los fines anteriores, el artículo 420 CC dice: “El dueño de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua, o que por la variación de su curso sea necesario construirlas de nuevo, está obligado, a su elección, a hacer los reparos o construcciones necesarias o a tolerar que, sin perjuicio suyo, las hagan los dueños de los predios que experimenten o estén manifiestamente expuestos a experimentar daños”.
Además, el artículo 552 del CC señala: “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven”.
La legitimación activa para el ejercicio de esta acción corresponde a los propietarios damnificados por la acción de las aguas o que estén expuestos de forma directa al peligro de sufrir sus daños, sin ser necesario que sus predios sean colindantes con el del demandado.
2. Acción de cerramiento de fincas
De acuerdo con el artículo 388 CC: “Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”.
Esta acción da derecho al propietario a colocar la cosa en condiciones tales que nadie pueda perturbarle en el goce de la misma. A diferencia de la acción de deslinde, aquí los límites son ciertos y no plantean conflicto. Tampoco debe confundirse con la acción de amojonamiento, puesto que el cerramiento pretendido no se limita a hacer perceptibles mediante signos externos los linderos, sino que se dirige a aislar la finca y evitar que entren en ella extraños.
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3. Actio communi dividundo y familiae erciscundae
Tienen por objeto obtener la división de una cosa común o la partición de la herencia. Son acciones imprescriptibles. De acuerdo con el artículo 1.965 CC: “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas”.
4. Actio ad exhibendum
El artículo 256.1.2ª LEC dice: “Todo juicio podrá prepararse: Mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que se haya de referir el juicio”.
Se trata de una diligencia preliminar al juicio y supone una prerrogativa del propietario en defensa de su propiedad. Su finalidad principal es identificar la cosa y cerciorarse de que es la que el actor pretende reclamar.
La legitimación activa no solo corresponde al propietario, ya que puede instarla cualquier persona que pretenda demandar en relación con la cosa (ej. Arrendador).
5. Acción publiciana
Esta acción, en Derecho romano, se otorgaba al poseedor de buena fe y con justa causa de posesión, pero que no había completado el plazo de usucapión. Con esta acción se resolvía la dificultad de la prueba del dominio, por lo que era ejercitada incluso por el propietario.
Dicha acción no está recogida como tal en el Código Civil, razón por la cual se ha discutido por la doctrina y la jurisprudencia sobre su existencia, dando lugar a tres líneas diferentes:
1. La que afirma su existencia y que se trata de una acción independiente
2. La que afirma su existencia, pero que se trata de una acción no independiente, sino una subespecie de la reivindicatoria
3. La que niega su admisión en nuestro Derecho en cuanto que no es lo mismo suavizar la prueba del dominio que permitir reivindicarlo por quien no es dueño.
A juicio de un sector de la doctrina, la tercera línea doctrinal y jurisprudencial parecería la postura más correcta a tenor del contenido literal del artículo 348 del CC que dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. En todo caso, se dice que los tribunales se han apoyado en ella, dadas las circunstancias del caso, al objeto de obtener un resultado de justicia material y para suavizar la prueba del dominio.
En el anterior contexto, esta acción no es realmente de defensa del dominio, sino de protección de la mejor posesión. Se trata por ello una acción posesoria, pero que puede ser ejercitada por el propietario que carece de título escrito o al que le es difícil la prueba de su dominio.
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La legitimación activa compete al poseedor civil de una cosa contra el que posee sin título, o con otro, pero con menos derecho, para que le sea restituida con sus frutos, accesorios y abono de menoscabos.
6. Acción de obra nueva y acción de demolición de obra ruinosa
Ambas acciones se deciden en juicio verbal.
El artículo 250.1.5º de la LEC dice: “Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva”. Es el llamado interdicto de obra nueva. De conformidad con el artículo 441.27 de la LEC la simple presentación de la demanda paraliza, en principio, las obras.
En cuanto a la legitimación activa, no siendo preciso en este momento demostrarla, puede obtener la paralización provisional cualquiera que se crea perjudicado, sin perjuicio de que solo sean los titulares de derechos reales los que estén legitimados para la demanda de paralización definitiva. La legitimación del demandante solo se comprueba en la sentencia que pone fin al pleito, por esta razón cabe recurrir al artículo 7 del Código Civil para evitar abuso de derecho.
El artículo 250.1.6º de la LEC dice: “Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la demolición o derribo de obra, edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causar daños a quien demande”.
Esta previsión legal es una consecuencia de la obligación que tienen todos los propietarios de no poner en peligro con su propiedad la integridad física o los bienes ajenos. Es por tanto una acción defensiva de derechos reales, así como de intereses personales amenazados por la ruina. Por consiguiente, tienen legitimación activa para ejercitarla todos aquellos que tengan interés en la seguridad del paso, aun cuando ello mismos no lo empleen.
7. Tercería de dominio
Mediante la tercería de dominio, el propietario ejerce una acción cuya finalidad es evitar la pérdida de su titularidad como consecuencia del embargo y posterior ejecución decretada por el juez en un procedimiento contra otro sujeto. Su fundamento es que el bien embargado, o que se pretenda ejecutar, no pertenece al deudor o sujeto pasivo de la ejecución, sino a un tercero ajeno a la deuda y al propio procedimiento.
7 Artículo 441.2 LEC: “Si la demanda pretendiere que se resuelva judicialmente, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva, el tribunal, antes incluso de que se dé traslado para la contestación a la demanda, dirigirá inmediata orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, que podrá ofrecer caución para continuarla, así como la realización de las obras indispensables para conservar lo ya edificado. El tribunal podrá disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista. La caución podrá prestarse en la forma prevista en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64”.
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Los fines de esta acción difieren de los de la acción reivindicatoria, puesto que con ella lo que se persigue es la declaración de la propiedad y el levantamiento del embargo y no la recuperación del bien, objeto de la reivindicatoria.
Los requisitos para el ejercicio de esta acción son tres:
1. Justo título del dominio
2. Identificación del bien
3. Existencia de un embargo verificado para asegurar responsabilidades ajenas al tercerista.
Fuentes bibliográficas
ALBADALEJO GARCÍA, M. (coord.), Derecho Civil. T III: Derecho de bienes. Editorial: Edisofel. Madrid. 2016; BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (coord.), Manual de Derecho Civil.
Derechos reales, Editorial: Bercal, Madrid, 2017; DE VERDA Y BEAMONTE, J.R., Serrá Rodríguez, A. (coords.), Derecho Civil III. Derechos reales, Editorial: Tirant Lo Blanch, Valencia, 2015; LASARTE, C., Compendio de Derechos reales. Derechos reales e
El derecho de propiedad, como todo derecho, debe estar protegido. Dicha protección se articula a través de una serie de acciones, que pueden clasificarse en los siguientes grupos:
– Las acciones que reprimen una perturbación total, cuyo prototipo es la reivindicación.
– Las acciones que reprimen una perturbación parcial, como la acción declarativa, la negatoria y la acqua pluvia arcenda.
– Las acciones de señalamiento de límites, como la acción de deslinde, la acción de cerramiento y la actio communi dividundo y familiae erciscundae. – Las acciones que protegen el dominio indirectamente: acciones preparatorias de las reales (actio ad exhibendum) y acciones posesorias, que el propietario puede utilizar en virtud del ius possidendi, ínsito en la propiedad (como la acción publiciana, las acciones de obra nueva y demolición de obra ruinosa, los interdictos de recobrar y retener, ya vistos, y la tercería de dominio).
6.2. ACCIÓN REIVINDICATORIA
Esta acción está regulada en el artículo 348 del CC que dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
A diferencia de los interdictos o de las acciones posesorias, en los que no se discute el título por el que se posee (ius possidendi), sino que se atiende al hecho de la posesión (ius possessionis), en la acción reivindicatoria hay que demostrar el título del dominio del actor, ya que lo que se debate es el derecho. Por ello, los requisitos para el ejercicio de esta acción son:
– en cuanto al actor, que justifique su derecho de propiedad.
– en cuanto al demandado, que sea poseedor o detentador sin título frente al actor.
– en cuanto a la cosa, que se acredite su identidad.
Esta acción es de condena al pretender que el poseedor de la cosa la restituya al propietario, con sus frutos y accesiones. Es, por consiguiente, una acción real que se ejercita erga omnes, de condena y restitutoria.
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1º) Legitimación activa
Para poder ejercitar la acción reivindicatoria es preciso que el actor sea propietario de la cosa que reclama. En los supuestos de comunidad, la legitimación se reconoce al condueño para ejercitar la acción en beneficio de la comunidad. Además, se requiere que el propietario carezca de la posesión inmediata de la cosa.
Según reiterada jurisprudencia, el demandante no solo tiene que probar que el demandado posee indebidamente, sino que debe probar su derecho de propiedad o título legítimo de dominio. El título legítimo del dominio ha de ser justo, legítimo y de mejor condición y origen y, por ello, preferente al del demandado. Al demandado le basta con destruir dicha prueba sin que tenga que demostrar quién es el verdadero propietario.
Si el demandante es un titular registral, tiene a su favor la presunción iuris tantum de esa aptitud registral conforme a los dispuesto en el artículo 38.11 de la LH.
Si el demandado es titular registral, habrá que entablar, previamente o a la vez, demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, debiendo fundarse esta demanda en las causas que taxativamente expresa la Ley cuando perjudique a tercero (artículo 38.22 LH). No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado a veces suficiente el hecho de que la acción que se ejercite lleve aparejada consigo la nulidad de la inscripción, sin que sea precisa una petición formal a tal efecto (vid. STS de 18 de Octubre de 1991).
En el caso de que la acción reivindicatoria se ejercite en torno a bienes muebles, no es necesaria la presentación del título, dado que del art. 4643 CC se desprende que bastará con demostrar que la posesión se adquiríó de buena fe, o bien que el poseedor la perdíó o fue privado de la cosa ilegalmente.
Por último, cabe señalar que esta acción prescribe al cabo de 6 o 30 años desde el día que pudo promoverse por el dueño desposeído, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 19624 y 19635 del CC. Ello con independencia de que otra persona no haya
1 Artículo 38.1 LH: “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”. 2 Artículo 38.2 LH: “Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero”. 3 Artículo 464 CC: “La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella…”. 4 Artículo 1962 CC: “Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término el dominio, conforme al artículo 1.955, y excepto los casos de extravío y venta pública, y los de hurto o robo, en que se estará a lo dispuesto en el párrafo 3.º del mismo artículo citado”. 5 Artículo 1963 CC: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción”.
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adquirido la cosa por usucapión. Con todo, ante esta afirmación, una parte de la doctrina se muestra contraria a aceptar la prescripción mientras no haya un nuevo propietario por usucapión.
2º) Legitimación pasiva
Está legitimado pasivamente el poseedor no propietario, bien se trate de un poseedor o detentador mediato o inmediato, en concepto de dueño o no, pero siempre que sea un poseedor actual. Ello a fin de posibilitar el efecto restitutorio típico de la acción reivindicatoria. Por esta razón, si al dictar sentencia ya no tiene la cosa no podrá haber condena a restituirla, sin perjuicio de haber lugar a indemnización por daños y perjuicios.
Además, se requiere que la posesión del demandado sea indebida o injustificada (ej. No cabe ejercer la acción reivindicatoria frente al arrendatario que está legítimamente en posesión del bien arrendado). Si el demandado tiene un título que legitime su posesión en concepto de dueño, el demandante, por regla general, como vimos, debe instar también la nulidad del título. Sin embargo, una parte de la doctrina jurisprudencial estima que la acción reivindicatoria lleva implícita la declaración de nulidad del título o la cancelación del asiento registral. Surge la duda de si el demandado puede hacer valer la presunción del artículo 4486 del CC. La doctrina entiende que la presunción entra en juego cuando concurren dos requisitos: 1. Que el reivindicante no logre probar su título de propiedad, 2. Que el demandado sea poseedor actual en concepto de dueño.
3º) Condiciones relativas a la cosa
La reivindicación no procede más que respecto de cosas corporales, concretas y determinadas, si bien se ha admitido que también puede ser aplicada a las universalidades de hecho, como la constituida por el establecimiento mercantil.
Además, tratándose de fincas, se exige que se fije con claridad y precisión su situación y linderos. En cuanto a su cabida, los meros errores accidentales no tienen trascendencia.
La identificación de la cosa debe ser doble: Por un lado, la delimitación del objeto (extensión…), Por otro lado, la coincidencia de la cosa reivindicada por el actor con la detentada por el demandado. Esta es una cuestión de hecho que compete a los Tribunales de instancia.
6.3. ACCIÓN DECLARATIVA
La acción declarativa de dominio pretende la declaración de constatación, existencia o afirmación de la titularidad del dominio siempre que no hubiera habido despojo, sino perturbación sin privación de la posesión. Dicha acción se fundamenta también en el artículo 348.2 del CC cuando señala: “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
6 Artículo 448 CC: “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo”.
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De este modo, mientras que la acción reivindicatoria tiene por fin recuperar la posesión de la cosa, la declarativa busca verificar la existencia de un título de dominio en el actor.
Los requisitos de esta acción coinciden con los vistos en la reivindicatoria parcialmente, pues se exige la prueba del dominio del demandante y la identificación plena del bien. Por el contrario, no se exige que el demandado sea el poseedor de la cosa ni que carezca de título legítimo para poseerla (ej. Inquilino que cuestiona el derecho de propiedad del demandante). Es suficiente que se trate de alguien que cuestione o niegue el derecho de propiedad del actor.
La acción declarativa del dominio se basa en un hecho jurídico que da existencia a la propiedad del actor, por lo que se requiere prueba de la misma. Si el demandante no prueba su dominio, la sentencia será absolutoria, por lo que no declarará la existencia del dominio del actor.
Estas acciones son admitidas por la doctrina y jurisprudencia a condición de que se justifique la necesidad de la protección jurídica, por una especial motivación determinada por el interés del actor en que se clarifique su derecho, al ser negado o desconocido por el demandado.
6.4. ACCIÓN NEGATORIA
La acción negatoria busca que se dicte sentencia en la que se declare que la propiedad está libre de graváMenes, no solo la inexistencia del gravamen reclamado.
Esta acción requiere que el propietario de una cosa justifique su dominio sin necesidad de que aporte prueba negativa de la inexistencia del gravamen. De acuerdo con la doctrina, están también legitimados activamente los titulares de derechos reales limitados sobre cosa ajena, a fin de defender sus facultades frente al que alega la existencia de un gravamen sobre el objeto de su derecho.
Al demandado le corresponde la prueba de la existencia del derecho real limitado o la carga sobre el bien, es decir, del acto o negocio jurídico que lo constituyó (ej. Usufructo, servidumbre). Si el demandado prueba la existencia de tal gravamen, el propietario debe probar su extinción.
6.5. ACCIÓN DE DESLINDE
El deslinde es la operación por la cual se fijan los límites materiales de una finca cuando no son ciertos. Así, el artículo 384 CC dispone: “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales”.
Esta acción se ejercita cuando existe controversia acerca de los linderos de una finca que aparecen indeterminados o confusos. Cabe señalar que, en la práctica, no se encuentra claramente delimitada respecto de la reivindicatoria. Con todo, la doctrina ha entendido que el fin último del deslinde no es la recuperación y que se dirige contra los propietarios colindantes, para aclarar la duda o confusión objetiva acerca de la división entre fincas identificadas. Ello sin perjuicio de que a consecuencia de la fijación de los límites se
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obtenga una parte de lo que era la finca colindante. A estos efectos, son las fincas colindantes las que están confrontadas debido a la indeterminación del lindero que las separa, lo que supone una posesión imprecisa de la franja del terreno. No existe un conflicto de derechos.
Sin embargo, si al discutirse los títulos de propiedad la franja del terreno objeto de controversia está poseída exclusivamente por el demandado, deberá ejercitarse la acción reivindicatoria.
El deslinde puede realizarse por tres vías diferentes:
1. Por medio de un acuerdo entre los propietarios colindantes. Al ser un acuerdo obligacional tiene eficacia inter partes, sin que afecte a derechos de terceros. Normalmente, se trata de una transacción regulada conforme los artículos 1.809 y ss. Del CC.
2. Mediante procedimiento de jurisdicción voluntaria (artículos 2.061 a 2.070 LEC de 1881, cuya vigencia se mantiene por la disposición derogatoria única 1ª de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil). En este caso, el juez realiza el deslinde de acuerdo con la voluntad de los interesados, pues si hay oposición de alguno de ellos se sobreseerá el expediente y las partes resolverán las discrepancias en un procedimiento contencioso.
3. Mediante un procedimiento contencioso, a través del ejercicio de la acción de deslinde.
La legitimación activa para el ejercicio de esta acción, con apoyo en el citado artículo 384 CC, corresponde al propietario y aquellos que tengan derechos reales sobre la finca. El demandante debe acreditar su derecho y su colindancia con el demandado.
La legitimación pasiva corresponde al propietario o propietarios de la finca colindante, cuyos linderos no están determinados. En opinión de la doctrina, y aunque expresamente no se menciona en el precepto legal, podrán ser demandados también otros titulares de derechos reales sobre la finca colindante (ej. El usufructuario). Asimismo, entiende la jurisprudencia que, aunque el artículo habla de citación de los dueños de los predios colindantes, no es necesario demandar a todos ellos, sino solo al afectado o afectados por la confusión de linderos.
Los criterios de nuestro Código Civil para resolver la acción de deslinde son:
1. Los títulos de cada propietario.
2. La posesión de los colindantes u otro medio de prueba.
3.La distribución del terreno objeto de contienda en partes iguales o proporcionalmente.
Artículo 385: “El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”.
Artículo 386: “Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de
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prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales”.
Artículo 387: “Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente”.
Por último, cabe señalar que la acción de deslinde es imprescriptible, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.965 CC: “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas”. Si bien trascurrido el plazo de usucapión adquisitiva el colindante adquiere la zona discutida y ya no resultará procedente el deslinde. Además, se trata de una acción que puede ser ejercitada simultáneamente con la acción declarativa o con la acción reivindicatoria.
6.6. OTRAS ACCIONES
1. Acqua pluvia arcenda
Su finalidad es proteger a los propietarios de los efectos de las aguas. A los fines anteriores, el artículo 420 CC dice: “El dueño de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua, o que por la variación de su curso sea necesario construirlas de nuevo, está obligado, a su elección, a hacer los reparos o construcciones necesarias o a tolerar que, sin perjuicio suyo, las hagan los dueños de los predios que experimenten o estén manifiestamente expuestos a experimentar daños”.
Además, el artículo 552 del CC señala: “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven”.
La legitimación activa para el ejercicio de esta acción corresponde a los propietarios damnificados por la acción de las aguas o que estén expuestos de forma directa al peligro de sufrir sus daños, sin ser necesario que sus predios sean colindantes con el del demandado.
2. Acción de cerramiento de fincas
De acuerdo con el artículo 388 CC: “Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”.
Esta acción da derecho al propietario a colocar la cosa en condiciones tales que nadie pueda perturbarle en el goce de la misma. A diferencia de la acción de deslinde, aquí los límites son ciertos y no plantean conflicto. Tampoco debe confundirse con la acción de amojonamiento, puesto que el cerramiento pretendido no se limita a hacer perceptibles mediante signos externos los linderos, sino que se dirige a aislar la finca y evitar que entren en ella extraños.
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3. Actio communi dividundo y familiae erciscundae
Tienen por objeto obtener la división de una cosa común o la partición de la herencia. Son acciones imprescriptibles. De acuerdo con el artículo 1.965 CC: “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas”.
4. Actio ad exhibendum
El artículo 256.1.2ª LEC dice: “Todo juicio podrá prepararse: Mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que se haya de referir el juicio”.
Se trata de una diligencia preliminar al juicio y supone una prerrogativa del propietario en defensa de su propiedad. Su finalidad principal es identificar la cosa y cerciorarse de que es la que el actor pretende reclamar.
La legitimación activa no solo corresponde al propietario, ya que puede instarla cualquier persona que pretenda demandar en relación con la cosa (ej. Arrendador).
5. Acción publiciana
Esta acción, en Derecho romano, se otorgaba al poseedor de buena fe y con justa causa de posesión, pero que no había completado el plazo de usucapión. Con esta acción se resolvía la dificultad de la prueba del dominio, por lo que era ejercitada incluso por el propietario.
Dicha acción no está recogida como tal en el Código Civil, razón por la cual se ha discutido por la doctrina y la jurisprudencia sobre su existencia, dando lugar a tres líneas diferentes:
1. La que afirma su existencia y que se trata de una acción independiente
2. La que afirma su existencia, pero que se trata de una acción no independiente, sino una subespecie de la reivindicatoria
3. La que niega su admisión en nuestro Derecho en cuanto que no es lo mismo suavizar la prueba del dominio que permitir reivindicarlo por quien no es dueño.
A juicio de un sector de la doctrina, la tercera línea doctrinal y jurisprudencial parecería la postura más correcta a tenor del contenido literal del artículo 348 del CC que dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. En todo caso, se dice que los tribunales se han apoyado en ella, dadas las circunstancias del caso, al objeto de obtener un resultado de justicia material y para suavizar la prueba del dominio.
En el anterior contexto, esta acción no es realmente de defensa del dominio, sino de protección de la mejor posesión. Se trata por ello una acción posesoria, pero que puede ser ejercitada por el propietario que carece de título escrito o al que le es difícil la prueba de su dominio.
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La legitimación activa compete al poseedor civil de una cosa contra el que posee sin título, o con otro, pero con menos derecho, para que le sea restituida con sus frutos, accesorios y abono de menoscabos.
6. Acción de obra nueva y acción de demolición de obra ruinosa
Ambas acciones se deciden en juicio verbal.
El artículo 250.1.5º de la LEC dice: “Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva”. Es el llamado interdicto de obra nueva. De conformidad con el artículo 441.27 de la LEC la simple presentación de la demanda paraliza, en principio, las obras.
En cuanto a la legitimación activa, no siendo preciso en este momento demostrarla, puede obtener la paralización provisional cualquiera que se crea perjudicado, sin perjuicio de que solo sean los titulares de derechos reales los que estén legitimados para la demanda de paralización definitiva. La legitimación del demandante solo se comprueba en la sentencia que pone fin al pleito, por esta razón cabe recurrir al artículo 7 del Código Civil para evitar abuso de derecho.
El artículo 250.1.6º de la LEC dice: “Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la demolición o derribo de obra, edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causar daños a quien demande”.
Esta previsión legal es una consecuencia de la obligación que tienen todos los propietarios de no poner en peligro con su propiedad la integridad física o los bienes ajenos. Es por tanto una acción defensiva de derechos reales, así como de intereses personales amenazados por la ruina. Por consiguiente, tienen legitimación activa para ejercitarla todos aquellos que tengan interés en la seguridad del paso, aun cuando ello mismos no lo empleen.
7. Tercería de dominio
Mediante la tercería de dominio, el propietario ejerce una acción cuya finalidad es evitar la pérdida de su titularidad como consecuencia del embargo y posterior ejecución decretada por el juez en un procedimiento contra otro sujeto. Su fundamento es que el bien embargado, o que se pretenda ejecutar, no pertenece al deudor o sujeto pasivo de la ejecución, sino a un tercero ajeno a la deuda y al propio procedimiento.
7 Artículo 441.2 LEC: “Si la demanda pretendiere que se resuelva judicialmente, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva, el tribunal, antes incluso de que se dé traslado para la contestación a la demanda, dirigirá inmediata orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, que podrá ofrecer caución para continuarla, así como la realización de las obras indispensables para conservar lo ya edificado. El tribunal podrá disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista. La caución podrá prestarse en la forma prevista en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64”.
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Los fines de esta acción difieren de los de la acción reivindicatoria, puesto que con ella lo que se persigue es la declaración de la propiedad y el levantamiento del embargo y no la recuperación del bien, objeto de la reivindicatoria.
Los requisitos para el ejercicio de esta acción son tres:
1. Justo título del dominio
2. Identificación del bien
3. Existencia de un embargo verificado para asegurar responsabilidades ajenas al tercerista.
Fuentes bibliográficas
ALBADALEJO GARCÍA, M. (coord.), Derecho Civil. T III: Derecho de bienes. Editorial: Edisofel. Madrid. 2016; BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (coord.), Manual de Derecho Civil.
Derechos reales, Editorial: Bercal, Madrid, 2017; DE VERDA Y BEAMONTE, J.R., Serrá Rodríguez, A. (coords.), Derecho Civil III. Derechos reales, Editorial: Tirant Lo Blanch, Valencia, 2015; LASARTE, C., Compendio de Derechos reales. Derechos reales e