Contrato de Obra vs. Contrato de Servicios
Contrato de Obra:
Se persigue obtener un resultado concreto. Se habla de obligación de resultado, es decir, se cumple lo prometido cuando se obtiene el resultado acordado.
Contrato de Servicios:
Se persigue el desarrollo de una actividad o servicio. Se habla de obligación de medios. El incumplimiento se asocia a la falta de diligencia del arrendatario en el desarrollo de la actividad. En general, estos los realizan los profesionales liberales, que no responden del resultado, aunque a veces también pueden concertar un contrato de obra, como cuando a un abogado se le encarga elaborar un informe.
Contrato de Arrendamiento de Obra
Definición:
Según el artículo 1554 del Código Civil, es aquel en que uno de los contratantes se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto. Es consensual (se perfecciona con la confluencia de voluntades aunque no se haya pagado ni iniciado la obra). Es oneroso (hay sacrificio patrimonial), porque se debe pagar por la obra. Es bilateral (porque surgen obligaciones principales para las dos partes). Es un contrato no formal (se puede pactar informalmente, con dejar el coche en un taller ya se ha perfeccionado un contrato de obra).
Regulación:
Artículos 1588-1600 del Código Civil, pensando básicamente en edificios, aunque en edificación hay una norma específica: Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999. Su regulación ni suprime ni deroga el Código Civil, sólo se superpone.
Sujetos:
- Arrendatario/comitente/dueño de la obra: quien encarga la obra y se compromete a pagar su precio.
- Contratista: quien se compromete a realizar la obra y entregarla, y puede servirse de auxiliares por los cuales responde (artículo 1956 del Código Civil).
Objeto:
Resultado que se materializa en una cosa o en una prestación intelectual con cierta existencia objetiva (por ejemplo, un informe).
Existe una acción directa (artículo 1597 del Código Civil) contra el comitente a favor de los terceros que en un contrato de obra en la modalidad de precio alzado pongan su trabajo o materiales, y la acción tendrá como límite lo que el comitente pueda deber al contratista en el momento de la reclamación, rompiendo así con la regla del artículo 1257 de eficacia relativa de los contratos.
Ejemplo: somos miembros de una comunidad de propietarios y queremos reparar el tejado. Nosotros somos el comitente y la empresa de reparación el contratista. La empresa adquiere las tejas en un almacén (tercero). Presupuesto: 36.000€ (las tejas cuestan 8.000€). La empresa no paga las tejas y el almacén nos reclamará como máximo lo que no hubiésemos pagado a la empresa: si hemos pagado 30.000€, el almacén de tejas sólo reclamará 6.000€. Esta modalidad sólo sirve para quien haya puesto material o mano de obra y en la modalidad de tanto alzado.
Precio:
La obligación del comitente es su pago y ha de ser cierto, determinado o determinable. Tiene carácter de crédito privilegiado (el artículo 1922.1 da preferencia al contratista frente a otros acreedores a la hora de cobrar ese crédito y el artículo 1923.5, que llama a los créditos referidos a bienes inmuebles y derivados del contrato de obra refraccionarios, también les da preferencia).
Causas de extinción:
Además de las generales del artículo 1556 del Código Civil (aplicable al contrato de arrendamiento), hay tres específicas:
- Artículo 1594 del Código Civil: El comitente desiste aunque se haya iniciado la obra, teniendo que indemnizar al contratista por gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.
- Artículo 1595 del Código Civil: La muerte del contratista en caso de contrato de obra personalísimo es causa de rescisión y el comitente debe abonar a los herederos del contratista la parte proporcional del precio pactado por la parte de obra ejecutada y los materiales preparados si puede obtener de estos algún beneficio.
- Artículo 1595 del Código Civil: Al contratista le es imposible acabar la obra por causas ajenas a su voluntad.
Plus: Artículo 1600 del Código Civil: derecho de retención en prenda a favor de quien ha ejecutado una obra en una cosa mueble hasta que se le pague.
Responsabilidad
Si se persigue obtener un resultado, ¿qué pasa cuando éste no se consigue? Tenemos dos sistemas distintos: el recogido en el Código Civil y en la LOE.
En el Código Civil sólo se regula específicamente el incumplimiento que lleva a la ruina, pero no se observan soluciones para casos en los que no se provoca la ruina.
- Artículo 1591 del Código Civil: contempla el incumplimiento que provoca ruina por vicios de la construcción y hace responder de ello al contratista si la ruina tuviera lugar dentro de los diez años siguientes a la construcción.
Para el resto de supuestos se han intentado soluciones que no corresponden estrictamente al arrendamiento de obras:
- Aplicar los preceptos de vicios ocultos, posibilidad que tiene el hándicap de la cortedad del plazo (6 meses).
- Suponer la existencia de un vicio del consentimiento (4 años).
- Acudir al incumplimiento del contrato (15 años).
A partir de aquí, ya es el juez quien decide.
En cualquier caso, se ha producido una expansión en la interpretación que hace el Tribunal Supremo en un doble sentido: se ha expandido el concepto de ruina (el Tribunal Supremo no sólo considera la ruina en su sentido literal de destrucción o derrumbamiento material del edificio sino también ruina parcial/funcional que hace la cosa impropia para su uso/ruina potencial que actualmente no se da pero es previsible).
Así se entiende que el Código Civil establece que si cualquiera de estos defectos enumerados surgen dentro de los 10 años siguientes a la entrega del edificio existirá presunción de que la ruina se debe a las personas que intervinieron en la obra, y salvo que prueben que la causa de la ruina no sólo les es imputable a ellos y que se puede individualizar en uno, van a responder solidariamente. Si el vicio se produce en los 10 años siguientes a la construcción dispondremos de 15 años para presentar la demanda.
Responsabilidad decenal:
x los 10años de garantía que se conceden para que surja el vicio, y es 1 plazo que se aplica indistintamente al contratista y al arquitecto, si bien a cada 1 de ellos x diferentes motivos; y el TS a ampliado el 1591 a aparejadores, ingenieros y promotores.¿Quién puede reclamar? el omitente y los sucesivos adquirentes, siempre dentro de los 10 años. Pero este sistema que pretendía ir más allá de los supuestos de ruina absoluta, se ha visto alterado por la LOE del año 2000 que en su Disposición Transitoria Primera establece que será de aplicación a obras de nueva construcción, obras en los edificios existentes para cuyo proyecto se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor, a partir del 6 de mayo del 2000.Ámbito de aplicación que la distingue del 1591:a)se refiere a edificaciones u obras cuyos proyectos se solicitó licencia de edificación y comenzabas a apartir del 6/5/2000b)se aplica a daños materiales ocasionados en el edificio dejando fuera los causados a otros bienes o a 3ºc)no deroga expresamente el régimen del 1591.La LOE realmente supone un intento de puesta al día de la regulación de obras de construcción sintetizando la DOctrina del TS en aplicación del 1591.La responsabilidad se regula del 17 al 20, definiendo previamente a quienes llama agentes de la edificación(promotor, proyectista, constructor, director de obra…)quienes responderán frente a los propietarios y 3º adquirentes de los daños materiales causados en el edificio. Esta responsabilidad es individualizada y sólo quedará exento de responsabilidad el que pruebe que el daño material es debido a: caso fortuito, fuerza mayor, acto de 3º o culpa del propio perjudicado.¿ Ya si no se puede individualizar?la responsabilidad es solidaria sin perjuicio de la responsabilidad interna.Resúmen novedades de la LOE: a)responsabilidad no reducida a la ruina sino definición de los distintos agentes de la edificación así como sus responsabilidades de forma que ante cualquier contingencia siempre habrá responsable.b)se clasifican los daños y se les asigna distintos plazos de garantía en función de su mayor o menor importancia: 3 plazos:10 años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en los elementos estructurales y que comprometan la estabilidad del edificio.3 años para…de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan requisitos de habitabilidad del art. 3 y 1 año para daños materiales causados en el edificio x vicios o defectos de ejecucuión que afecten a lementos de terminación de la obra.Todos son plazos de garantía com el del 1591x lo que han de aparecer los defectos dentro de esos plazos(desde la recpeción de la obra sin reserva o desde la subsanación de las mismas). Por último se intruducen como novedad en la LOE unos seguros obligatorios para los agentes para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.Si no existen, responsabilidad personal del agente.