Lección 2: Los Derechos Reales

1.- Introducción

En toda relación jurídica, sea real u obligacional, existe un titular sujeto activo de la relación sustancial, que tiene la facultad de pretender una determinada conducta, frente al sujeto pasivo que está constreñido a realizarla. El sujeto activo tiene un poder jurídico frente al sujeto pasivo que tiene un deber jurídico. Cuando el sujeto pasivo no cumple su obligación, el titular del derecho intentará hacerlo valer en juicio, convirtiendo así la relación sustancial en relación procesal: el sujeto activo se convierte en demandante y el sujeto pasivo en demandado.

2.- Precisiones Terminológicas

Por lo que se refiere a los derechos personales, los romanos, al igual que el derecho moderno, utilizan un término para identificarlos: obligaciones. La moderna denominación derechos reales, aunque acuñada sobre las fuentes, no es romana. Se ha dicho que res, son términos que en las fuentes designan la propiedad, y ius in re el derecho sobre las cosas ajenas. Esta incertidumbre terminológica, no quiere decir que los juristas romanos no delimitaran y pergeñaran divinamente la categoría de los derechos reales y la distinguiesen nítidamente de aquella obra de los derechos personales.

3.- Distinción entre Derechos Reales y Personales

El titular de un derecho de obligación tiene la facultad de exigir una conducta frente a un sujeto determinado en base a una relación existente entre ellos, dicha relación puede nacer ex contractu o ex delicto. En el contrato de mutuo, el mutuante entrega al mutuario una determinada cantidad de dinero, acordando que se la devolverá pasado un tiempo determinado. Contrariamente, el titular de un derecho real tiene la facultad de exigir una conducta frente a un sujeto o sujetos determinados en base, no a una relación personal, sino a una relación entre dichos sujetos y la cosa. La conducta negativa que el titular de un derecho real tiene derecho a exigir puede consistir:

• En un pati, esto es, soportar que otros realicen una determinada actividad sobre una cosa que le pertenece.
• En un non facere, esto es, abstenerse de realizar una determinada actividad sobre una cosa que le pertenece.

El sujeto activo tiene la facultad de exigir una conducta frente a un sujeto determinado por la circunstancia de ser propietario del fundo sirviente, independientemente de toda relación personal con el mismo.

4.- Noción de Derecho Subjetivo Real

Es evidente que si bien no es incorrecto sostener que el derecho real se explica como una relación inmediata del sujeto con la cosa, esto solo no es suficiente; sería necesario que concurran otros elementos para completar tal concepto: En primer lugar, que el titular del derecho obtenga una ventaja directamente de la cosa sin necesidad de cooperación activa por parte de otro u otros sujetos. En segundo lugar, el derecho real afecta a la cosa y la sigue donde quiera que vaya. El titular puede reclamarla de cualquiera que la tenga en ese momento. Finalmente, que frente al titular de un derecho real se encuentre vinculado, no un sujeto específicamente determinado (como ocurre en el derecho de obligaciones), sino un número indefinido de personas. Concluyendo, podríamos afirmar que el derecho subjetivo real se entiende como una relación inmediata del hombre con la cosa, en la cual, frente al titular, que obtiene una ventaja económica sin necesidad de la colaboración activa de otros, se encuentran vinculados, no un sujeto determinado, sino una serie indefinida de personas, individualizadas en base a su relación con la cosa, y cuya conducta es siempre negativa.

5.- Clasificación de los Derechos Reales

La propiedad constituye el derecho real por excelencia; se presenta como el más eminente y atribuye al titular un poder pleno sobre la cosa. Dicho poder no se manifiesta siempre de la misma forma, sino que reviste diversos grados de intensidad y se ejercita con mayor o menor amplitud según los casos. Los más antiguos derechos reales sobre cosa ajena son las servitutes, el usufructus y el usus. Más tarde, y gracias a la labor del Pretor se consolidan el pignus datum (prenda propiamente dicha o con desplazamiento) y el pignus conventum (prenda sin desplazamiento o hipoteca). La doctrina los contempla como derechos reales de garantía. Finalmente, por lo que se refiere a los derechos reales de superficies y emphiteusis, surge el primero a partir del arrendamiento de fundos a perpetuidad, y el segundo a partir de la possessio de los agri vectigales, situación semejante a la propiedad.