Los Modos de Adquisición de los Derechos Reales

Clasificación y Enumeración

Se llaman modos de adquirir los derechos reales los hechos jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición de aquellos. Son susceptibles de clasificación según diferentes criterios:

• Originarios, como la ocupación o la usucapión, y Derivativos, como la tradición o la sucesión mortis causa.
• Universales, como el caso de quien recibe por herencia, y Particulares, como el caso del que hace suya una pieza de caza, según la adquisición recaiga sobre un patrimonio o sobre un derecho singularmente considerado.
• Onerosos y Gratuitos, según si lo que el adquirente recibe, lo reciba o no a cambio de algo que él dé a su vez.
• Mortis Causa o Inter Vivos, según que la adquisición tenga lugar o no por pasar el derecho de su anterior titular al que lo recibe, a consecuencia de que, muerto aquél, esté llamado este a ocupar su puesto.

El Código Civil en su Art. 609, hace una enumeración (incompleta y a veces errónea) de los modos de adquirir los derechos reales: la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. (También por prescripción adquisitiva)

La enumeración completa de los modos de adquisición de derechos reales es:

• Ocupación.
• Sucesión mortis causa.
• Tradición precedida de contrato, incluida la donación.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad, precedida del correspondiente acto.
• Accesión.
• Adjudicación por acto de la autoridad.
• Separación de partes del cuerpo humano.
• Por ley, como ciertas servidumbres obligatorias. Por ejemplo, el usufructo del viudo.

La teoría del título y el modo. Precedentes y presentación legal.

Según se ha visto, a tenor del Art. 609 CC, cuando se celebra un contrato tendente a la adquisición de un derecho real, (por ejemplo, se compra una cosa, o se permuta o se dona o da por transacción) esta adquisición no se produce ya por la sola conclusión del contrato, sino que hace falta la tradición. Es decir, que con ánimo de transmitir y de recibir se entregue al adquirente la posesión del derecho de que se trate.

Lo dicho significa que nuestro derecho ha acogido la teoría del título y el modo para la adquisición de los derechos reales.

• TÍTULO: fundamento jurídico es el acto (compraventa) por el que se establece la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho.
• MODO: es el acto (consistente en la entrega con ánimo de transmitirlo, de la posesión del derecho cuya enajenación se estableció) por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición por el que recibe.

Sin MODO, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real.

Sin título previo, la entrega no transmite el derecho real.

Repercusiones de la teoría del título y el modo en el registro de la propiedad.

Como se verá, los derechos reales sobre inmuebles pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Salvo la principal excepción de la hipoteca, la inscripción no es precisa para que el derecho nazca o se transmita.

El derecho sobre el inmueble de que se trate, si es real y posible, se rige en cuanto a su adquisición por las reglas expuestas, es decir, sin necesidad de tradición para que el accipiens lo reciba. Y su inscripción en el Registro de la Propiedad es, cuando se da, algo distinto y aparte de la tradición. (traditio ficta)

Es pues equívoco pensar que, tratándose de derechos reales sobre inmuebles, la inscripción de los mismos en el registro sustituye a la tradición, de forma que para adquirirlos hiciese falta título + inscripción, en vez de título + tradición.

Además, en el Registro de la Propiedad deben inscribirse los títulos completados con la tradición, pues publica una transmisión de dominio o adquisición de derecho real que debe haberse operado ya en su totalidad, con arreglo al Código Civil. La inscripción es, por regla general, meramente declarativa de la modificación jurídico-real producida.

Además, en el Registro de la Propiedad sólo se inscriben títulos (documentos) públicos como norma básica, por lo que la aplicación del Art. 1462 es inmediata.

Otro aspecto importante de la inscripción en el Registro de la Propiedad es el que se deduce del Art. 38 LH, ya que en base al mismo se presume que quien tenga inscrito un inmueble o derecho real como suyo en el Registro de la Propiedad, lo tiene como poseedor. Es decir, se presume que la traditio se ha cumplido. El que alegue no ha podido existir adquisición por falta de tradición, deberá probar que el transmitente no tenía en realidad aquella posesión. Es decir, el art 38 LH es un artículo que invierte la carga de la prueba para sentar una presunción Iuris Tantum de que el titular inscrito tiene una posesión apta para la traditio.

Artículo 1462

Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”