CASO 10
1ª. ¿Cuál de las dos acciones prosperará? Responder en función de que concurra una u otra de las circunstancias siguientes:
a). El acuerdo verbal entre ambos promotores se hizo con ánimo de liberalidad (sin ánimo de lucro): el promotor del edificio <> no recibió precio alguno del promotor del edificio <>.
El propietario de una finca puede constituir sobre ella todas las servidumbres que estime convenientes, el art. 594 CC, viene referido a las servidumbres voluntarias, que el art. 536 CC, distingue de las que inapropiadamente denomina servidumbres legales, y cuya denominación más correcta técnicamente es la de servidumbres forzosas o necesarias. En nuestro caso práctico de existir se trataría de una servidumbre voluntaria y nos preguntamos si sería suficiente el acuerdo verbal entre los propietarios y promotores de los edificios contiguos para que hubiera quedado válidamente constituida la servidumbre de desagüe a través de la cual como se indica en el caso práctico, un edificio evacua las aguas albañales en el pozo ciego de otro edificio.
Si decimos que no ha quedado válidamente constituida esta servidumbre prosperaría la acción negatoria que es la que establece la demandante.
Si no se ha constituido válidamente prosperara la acción confesoria, que establece la demandada, en la contestación a la demanda
El art. 1278 CC, se encarga de insistir en que no hace falta ningún otro requisito más, al disponer que los contratos son válidos cualquiera que sea la forma en la que se hayan celebrado, pero esta norma al igual que el 1261 que a sensus contrario excluye el requisito esencial de forma, con esto lo que decimos es que en la regulación especial de algún contrato puede incluirse una norma o una regla que derogue alguna norma general para establecer un requisito particular o especial.
En la regulación de la servidumbre en nuestro código civil, no hay ninguna norma que exija válidamente constituida, que el propietario del predio sirviente, y el propietario del predio dominante, cuando la constituyen mediante un negocio jurídico inter vivos, ese negocio conste o bien en un documento escrito de carácter privado o en un documento escrito de carácter público (escritura pública).
Por tanto la constitución de derechos reales de carácter gratuito, constituirían una donación. Y cuando el derecho real que se adquiere gratuitamente recae sobre un bien inmueble como es nuestro caso, al derecho real se le considera también por analogía, un bien inmueble, que es lo que expresamente establece el art. 334.10 CC.
Por tanto para que haya quedado válidamente constituida esa servidumbre de desagüe, al tratarse de una donación inmobiliaria, hubiera sido preciso como requisito esencial de validez, de una escritura pública. La solución es que prosperaría la acción negatoria, ya que no pudo quedar válidamente constituida la servidumbre de desagüe mediante acuerdo verbal.
b). El acuerdo verbal entre ambos promotores se hizo con ánimo de lucro: el promotor del edificio <> recibió una contraprestación de un millón de pesetas del promotor del edificio <>.
Ese acuerdo verbal tiene carácter oneroso. Y en principio sería suficiente para la validez del título constitutivo de la servidumbre el acuerdo verbal, ya que se trataría de una compraventa y en este contrato no se exige ningún requisito de forma para su validez, aunque recaiga sobre un bien inmueble no derogando la regla general de libertad de forma para los contratos, que aparece recogido en el art. 1279 CC. Por tanto si existe consentimiento válidamente prestado, objeto y causa que sea cierto, licito y determinado, ese contrato verbal de constitución de la servidumbre con carácter oneroso seria válido. Y los principios generales del derecho no solo constituyen una fuente subsidiaria de tercer grado, que los principios generales del derecho han de informar el ordenamiento jurídico, con lo que se nos dice que es un criterio hermenéutico o de interpretación de las normas y los negocios jurídicos, y en este principio de plenitud y libertad del dominio, ha deducido el TS, que la construcción del mismo queda plenamente constituida. Sobre todo cuando hay indicios de los que se puede deducir lo contrario y precisamente por eso no se inscribió en el Registro de la Propiedad el derecho real inmobiliario, no hay constancia registral de la constitución del derecho real. En nuestro caso práctico habría dos tipos de indicios que impedirían:
-Que pudo tratarse ese acuerdo verbal de un acuerdo provisional o momentáneo, en tanto y en cuento el edificio que evacuaba las aguas albañales contara con su propio pozo ciego. Por un servicio provisional.
-Impide que se haya podido realizar la plena acreditación. Lo que suele ser habitual que no se haya recogido en los títulos constitutivos de las Propiedad Horizontal de ambos edificios, dichas servidumbres.
Si prosperaría la acción negatoria, porque del supuesto de hecho no resulta acreditada que esa era la voluntad de los propietarios que celebraron el acuerdo verbal.
2ª. Si el promotor y propietario de ambos edificios era el mismo en el momento de procederse a la instalación de dicha tubería de desagüe, vendiendo posteriormente a otro sujeto el edificio <> haciendo constar en la escritura pública de compraventa que “se encuentra libre de toda clase de cargas y gravámenes”, ¿qué acción prosperará (negatorio o confesoria)?
Las servidumbres se pueden adquirir de forma voluntaria por usucapión cuando son continuas y aparentes, y una tercera forma de adquisición de las servidumbres, especifica de las mismas, contenida en el art, 541 CC, es la adquisición por signo aparente o por destino del padre de familia.
De lo dispuesto en el precepto extraemos los cinco requisitos que han de concurrir para que se haya podido constituir la servidumbre en nuestro caso práctico:
-Existencia de dos predios o fincas que pertenecen a un mismo propietario.
-Una situación de hecho de la que se derive la existencia de un signo visible y evidente de que una de las fincas le presta una servicio a la otra determinante de una servidumbre siempre que alguna de ellas pertenezca o llegue a pertenecer en el futuro a un propietario distinto.
-Que el signo representativo de la existencia de la servidumbre haya sido creado por el propietario de ambas fincas, cuando era propietario de estas.
-Que el signo aparente de la servidumbre siga existiendo, y no haya desaparecido o no haya sido eliminado en el momento en el que se procede a transmitir a una tercera persona alguna de las dos fincas.
-Que en el título de enajenación de cualquiera de los predios o de las fincas no se exprese nada en contra de la pervivencia de la servidumbre.
El TS, ha declarado a este tipo de cláusulas, por tratarse de una cláusula de estilo, como ambigua llegando a la conclusión de que no es suficiente para evitar que mediante lo que establece el art. 541 CC se haya podido constituir una servidumbre, requiriéndose para que se cumpla este último requisito algo más que esta cláusula.
Si podría haber nacido este derecho real de servidumbre de desagüe en virtud de lo que establece el art. 541 CC.
3ª. ¿Estaría protegida la comunidad de propietarios del edificio <> por el art. 13 de la Ley Hipotecaria al tratarse de una servidumbre no inscrita?
El art. 13 LH, establece que para que una servidumbre surta efecto contra terceros adquirentes de la finca gravada o limitada es necesario que se haya inscrito en el registro de la propiedad. Este precepto ha recibido por parte del TS una interpretación correctora en relación a las servidumbres, entendiendo que también surtirá efectos contra terceros, aun no encontrándose inscrita la servidumbre si esta es una servidumbre aparente. Cuando el signo que la pone de manifiesto sea tan ostensible e indubitado en su apariencia exterior que le atribuya una publicidad superior a la del registro de la propiedad.
No actúa con buena fe, y por tanto contra el actúa la apariencia de servidumbre.
Su actuación no puede considerarse un error excusable. No ha actuado con la diligencia normal o media de una persona que adquiere un bien inmueble, que es inspeccionarlo, ya que mediante esta se hubiera podido detectar en esta situación.
No puede ampararse en la no inscripción de la servidumbre para que prospere la acción negatoria.
4ª. ¿Podría adquirir la comunidad del edificio <> la servidumbre de desagüe por usucapión?
Seria susceptible de ser usucapida, o adquirida por usucapión, según establece el art. 537 y 539 CC.
En el plazo único para adquirir servidumbre por usucapión, de 20 años, concurriendo los requisitos del art. 1941.
Usucapión extraordinaria abreviada. (menos de 30 años