PREGUNTA 1: Diferencias entre Derechos Reales y Derechos de Crédito

Tesis tradicional sobre las dos características que diferencian los derechos reales y los derechos de crédito; cite un ejemplo de derecho real que no reúna esas dos características.

RESPUESTA 1

1.- Los derechos reales o absolutos otorgan a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa que constituye su objeto (el derecho a poseerla o ius possidendi), lo que a su vez le permite satisfacer directamente su interés sin necesidad de colaboración ajena. Por el contrario en los derechos de crédito o relativos el poder se orienta a exigir un comportamiento determinado (dar, hacer o no hacer) de una persona también concreta (el deudor u obligado), de forma que la satisfacción del interés de su titular exige la colaboración de esa persona.

2.- Los derechos reales son oponibles frente a cualquiera que obstaculice la actuación del titular sobre la cosa para satisfacer directamente su interés, así como frente a eventuales subadquirentes de otros derechos sobre la misma cosa (salvo existencia de una norma especial que limite esos efectos en determinadas circunstancias, como la Ley Hipotecaria o el artículo 464 CCi). Sin embargo la regla general en los derechos de crédito es que sólo son oponibles frente al sujeto obligado y sus herederos, sin perjuicio del deber que a todos incumbe de respetar las situaciones jurídicas ajenas y cuya infracción de mala fe puede desencadenar la llamada tutela aquiliana del derecho de crédito.

Ejemplo de derecho real que no supone poder directo e inmediato sobre la cosa en el sentido de otorgar derecho a la posesión inmediata de esa cosa: la hipoteca o las servidumbres negativas.

PREGUNTA 3: Numerus Apertus en Materia de Derechos Reales

Cite dos argumentos a favor de la tesis del numerus apertus en materia de derechos reales y dos argumentos en contra. Especialidad planteada por los derechos reales de garantía en relación con la tesis del numerus apertus.

RESPUESTA 3

A favor:

• El artículo 1255 CCi: consagra el principio de autonomía de la voluntad.
• En la relación del artículo 2.2º LH se habla de los derechos inscribibles concluyendo con la cláusula general “y otros cualesquiera reales…”: luego no hay lista cerrada.
• El propio artículo 594 CCi consagra la posibilidad de constituir servidumbres atípicas, y lo mismo cabe decir de los demás derechos reales siendo la primera fuente de su regulación el título constitutivo.

En contra:

• La autonomía de la voluntad es poder de los particulares para dictarse normas a sí mismos, pero el derecho real afecta a terceros cuya voluntad no intervino en su constitución.
• La cláusula del 2.2 LH puede referirse a otros derechos reales típicos no incluidos en la relación previa (por ejemplo: el derecho de superficie), no a derechos reales atípicos.
• El 594 CCi autoriza la constitución de figuras que tengan las características de la servidumbre, por tanto no sería consagración del numerus apertus sino más bien del numerus clausus con apertura de tipos.

Especialidad de los derechos reales de garantía:

Los derechos de garantía otorgan privilegio al acreedor para cobrar con el importe de la venta forzosa. Como estos privilegios se regulan por ley (artículos 1921 y siguientes del Código Civil), no parece posible constituir garantías atípicas por la autonomía de la voluntad

PREGUNTA 4: Requisitos del Objeto del Derecho Real

Requisitos del objeto del derecho real y diferencia entre esos requisitos y los del objeto de contrato.

RESPUESTA 4

1.- Existencia actual, porque no cabe ejercer un poder directo e inmediato sobre cosas inexistentes. En cambio el objeto de un contrato bastaba con que fuera posible, en el sentido de que tuviera posibilidad de existir en el futuro (1.271 párrafo 1 y 1.272 CCi). La cosa futura puede ser objeto de un derecho real bajo condición suspensiva, pero no de un eficaz y actual derecho real (aunque el objetivo de proteger al adquirente de pisos futuros frente a quiebras del promotor dueño del suelo ha ido infiltrándose en algunas decisiones aisladas de la Jurisprudencia , que llegaron a admitir la tercería de dominio planteada por el comprador de un piso en construcción).

2.- Licitud: las cosas fuera del comercio (dominio público, partes del cuerpo y derechos de la personalidad indisponibles, etcétera), no pueden ser objeto de un derecho real y tampoco de contrato (salvo previsión expresa de normas especiales como las que rigen la donación de sangre y órganos). En esta característica coincide el requisito exigible al objeto del derecho real y al objeto del contrato (1.271 párrafo 3º).

3.- Perfecta determinación: el principio de especialidad, la necesidad de individualización de las cosas para poder ejercer el poder de hecho sobre las mismas característico de los derechos reales, y las propias normas reguladoras de las acciones de defensa del derecho real (requisito de la identidad o identificación de la cosa), imponen que el objeto del derecho real esté perfectamente determinado, no bastando con que sea meramente determinable, como sucede con el objeto del contrato (art. 1.273 CCi), y no pudiendo ser objeto de genuino derecho real las cosas genéricas.

PREGUNTA 5: Prohibiciones de Disponer Voluntarias

Requisitos para la validez de las prohibiciones de disponer voluntarias y diferencia entre dichas prohibiciones y las llamadas “obligaciones de no disponer”.

RESPUESTA 5

1.- Sólo pueden imponerse en actos a título gratuito, no en actos a título oneroso.

2.- Son ineficaces las perpetuas (785.2º CCi), y aún las temporales que rebasen el límite señalado en el artículo 781 CCi. para las sustituciones fideicomisarias (que no rebasen el segundo grado, es decir el primer instituido y dos llamamientos sucesivos, cuando se hagan a favor de personas que no vivan al tener eficacia la disposición del bien.

3.- Se suele exigir un control de la seriedad del interés que se pretende tutelar con el establecimiento de la prohibición (Jurisprudencia), ya que la misma afecta a un principio del orden público económico tan importante como el libre acceso de los bienes al mercado (que el donatario o sucesor cumpla una edad que haga presumir su madurez, para evitar la dilapidación de los bienes donados, por ejemplo).

En cuanto a la diferencia entre las genuinas prohibiciones de disponer y la mera eficacia obligatoria de las limitaciones que no cumplan con los estrictos requisitos de aquellas, ha de indicarse que la obligación de no disponer no afecta a la facultad dispositiva del obligado, de modo que el acto que vulnera una obligación de no disponer puede transmitir efectivamente la propiedad o titularidad del derecho, con independencia de los efectos indemnizatorios que puedan darse entre el que impuso la obligación y el obligado como consecuencia del incumplimiento de este último. Por el contrario en la genuina prohibición de disponer el acto que la vulnera se perfecciona sin facultad dispositiva en el transmitente y, por tanto, aunque exista título y modo, la propiedad o el derecho real no ingresan en el patrimonio del tercero

PREGUNTA 6: Modos de Adquirir la Propiedad y los Derechos Reales

Los modos de adquirir la propiedad y los derechos reales en el Derecho español.

RESPUESTA 6

Son los relacionados en el artículo 609 del CCi, según el cual:

“La propiedad se adquiere por ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”.

PREGUNTA 9: La Ocupación

La ocupación: concepto y requisitos.

RESPUESTA 9

Según los artículos 609 y 610 CCi. La ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad (no los derechos reales limitados), mediante la toma de posesión de las cosas que carecen de dueño y con ánimo de convertirse en propietario.

Los requisitos son lo siguientes:

• Sujeto: basta la capacidad jurídica, no siendo precisa capacidad de obrar. Como el sustrato es la toma de posesión se aplicará el artículo 443, que legitima a menores e incapacitados para adquirir la posesión, pero con la reducción lógica de exigir capacidad natural de entender y querer (entender lo que es un poder de hecho y querer ejercerlo efectivamente). Las personas jurídicas adquieren por ocupación a través de sus órganos y empleados (38 CCi).
• Objeto: ha de tratarse de cosas apropiables y carentes de dueño, lo cual supone que no puede tratarse de cosas que estén fuera del comercio (por ejemplo: dominio público), ni de cosas que tengan dueño (los bienes inmuebles nunca pueden adquirirse por ocupación porque la propiedad de los carentes de dueños se atribuye a la Administración General del Estado por el artículo 17.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

PREGUNTA 10: El Tesoro Oculto

El tesoro oculto: Concepto, régimen general y de los bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español, y diferencia con el hallazgo de cosas muebles.

RESPUESTA 10

Concepto: artículo 352 CCi: Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.

Régimen jurídico general (CCi):

artículo 351 CCi: El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare. Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.

Régimen jurídico de los bienes que posean los valores propios del Patrimonio Histórico Español:

Se establece en el artículo 44 de la Ley 16/85, del Patrimonio Histórico Español, según el cual: 1. Son bienes de dominio público todos los objetos y restos materiales que posean los valores que son propios del Patrimonio Histórico Español y sean descubiertos como consecuencia de excavaciones, remociones de tierra u obras de cualquier índole o por azar… 3. El descubridor y el propietario del lugar en que hubiere sido encontrado el objeto tienen derecho, en concepto de premio en metálico, a la mitad del valor que en tasación legal se le atribuya, que se distribuirá entre ellos por partes iguales. Si fuesen dos o más los descubridores o los propietarios se mantendrá igual proporción.

(Aunque no constituya materia de examen, en caso de patrimonio autonómico habrán de considerarse las normas autonómicas sobre sus respectivos patrimonios históricos)

PREGUNTA 10 bis: El Hallazgo de Cosas Muebles

El hallazgo de cosas muebles: régimen jurídico básico y diferencia con el tesoro oculto.

Régimen jurídico.

De acuerdo con el artículo 615 CCi: El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo.

El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos.

Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio.

Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentando el dueño, se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado.

Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.

Y según el artículo 616 CCi: Si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar, a título de premio, al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2.000 pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso.

PREGUNTA 11: Causas Generales de Extinción del Derecho Real

Causas generales de extinción del derecho real.

RESPUESTA 11

• Pérdida o destrucción total de la cosa (no extravío), porque resulta imposible ejercer ese poder que es consustancial a todo derecho real
• Consolidación: coincidencia entre el titular del derecho real de propiedad y el titular del gravamen porque “nadie sirve a su propia cosa” (principio general plasmado en los artículos 513.3º y 546.1º CCi,).
• Renuncia del titular del derecho real, siempre que no se contraríe el interés u orden público ni perjudique a terceros
• Prescripción extintiva del derecho real o usucapión del mismo por un tercero: artículo 1930 CCi.
• Expropiación forzosa: artículo 53 de la Ley de Expropiación Forzosa.

PREGUNTA 13: Sujetos de la Posesión

Sujetos de la posesión. Coposesión y reglas para resolver la concurrencia contradictoria de posesiones.

RESPUESTA 13

Según el artículo 443 CCi los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión, aunque precisen la asistencia de sus representantes para ejercer los derechos que de ella nazcan. En cuanto a la coposesión, es una concurrencia coordinada de posesiones basada en la traslación de las reglas de la comunidad de bienes, contenidas en los artículos 392 y siguientes del CCi, al ámbito posesorio (pese a que la posesión no es un derecho). Junto a la coposesión existe otra coexistencia articulada o coordinada de diversos poseedores, cuando todos ellos poseen la misma cosa o derecho pero en conceptos distintos y produciendo un desdoblamiento de la posesión de la cosa en mediata e inmediata (por ejemplo uno posee como propietario y otro como arrendatario). Cuando la coincidencia de varios sujetos en la posesión de una misma cosa no responde a ninguno de esos esquemas, sino que todos pretenden poseer de forma exclusiva y en el mismo concepto, hay que elegir a uno de ellos, y a esta finalidad responde el artículo 445 CCi cuando dispone que “Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes”

PREGUNTA 14: Modos de Adquirir la Posesión

Modos de adquirir la posesión y especial alusión a la posesión civilísima.

RESPUESTA 14

Se relacionan en el art. 438 CCi, según el cual: “La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho”.

La ocupación material mencionada es un modo de adquirir la posesión, que será modo de adquirir la propiedad sólo si tal es el animus del adquirente (deducible de sus actos) y si la cosa era apropiable por naturaleza y carecía de dueño (610 CCi).

La posesión civilísima es la adquisición mortis-causa de la posesión, regulada en el artículo 440 CCi y que constituye el único caso de transmisión de la misma posesión que ostentaba el causante fallecido, con las excepciones de que el heredero no sufrirá las consecuencias del vicio concurrente en la posesión del causante si no se demuestra que los conocía, aunque los efectos de la posesión de buena fe no le aprovechen sino desde la muerte de dicho causante (artículo 442 CCi). Téngase en cuenta que, con carácter general, la posesión es un hecho, que los hechos no se pueden transmitir, y que por eso el artículo 460.2º CCi contempla con cierta impropiedad la “cesión” de la posesión hecha a otro, por título oneroso o gratuito, como causa de extinción de la posesión del transmisor (y correlativo nacimiento de otra nueva en el adquirente).

PREGUNTA 15: Conservación de la Posesión

Conservación de la posesión: presunciones posesorias.

RESPUESTA 15

A) PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD:

Es una presunción iuris tantum que abarca los siguientes aspectos:

• Continuidad en la posesión misma: presunción de la posesión durante el tiempo intermedio a favor del poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior (art. 459 CCi y 1960.2º CCi).
• Continuidad en el concepto posesorio: presunción de que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe la inversión o interversión de ese concepto, sea dicha interversión derivada de un acto bilateral o bien de la oposición del poseedor al “derecho del dueño” (art. 436 CCi).
• Continuidad en la buena fe: presunción de que la adquirida con tal carácter lo sigue siendo salvo que se pruebe la existencia de actos que acrediten, a su vez, que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente (art. 435 CCi).

B) PRESUNCIÓN DE POSESIÓN DE LOS BIENES MUEBLES SITUADOS DENTRO DEL INMUEBLE:

El artículo 449 CCi afirma que la posesión de una cosa raíz (inmueble) supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos. Por “muebles” han de entenderse las cosas cuyo principal destino sea amueblar o alhajar las habitaciones (346 párrafo 2º CCi), y los “objetos” aludidos son los que sirven para el aprovechamiento de la finca. El precepto no dice que la posesión presumida lo sea también en el mismo concepto que la que sirve de base a la presunción (posesión de los muebles en concepto de arrendatario si en ese concepto se posee la cosa raíz).

PREGUNTA 17: Tutela Judicial Sumaria de la Posesión

Notas características de los procesos de tutela judicial sumaria de la posesión (antes llamados interdictos posesorios) y legitimación activa y pasiva.

RESPUESTA 17

La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 regulaba los interdictos de retener y recobrar la posesión. En la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 se derogaron esos procedimientos especiales y la protección de la posesión se lleva a cabo:

1.- Mediante los trámites del Juicio Verbal (artículo 250.4º LECI), si bien con fundamentales peculiaridades porque:

2.- Legitimado activamente para interponer la demanda lo está todo poseedor (446 CCi.), y por tanto también el violento o clandestino (441 CCi.). También el heredero porque tiene la posesión civilísima (440 CCi.). Y, en situaciones de desdoblamiento de la posesión, tanto el poseedor mediato como el inmediato.

3.- Legitimado pasivamente para ser demandado lo está quien inmediatamente perturbó o despojó al demandante de su posesión, o quien lo hizo mediatamente, a través de otro que actuó según sus instrucciones, todo ello con independencia de que puedan ser demandados ambos simultáneamente (según la Jurisprudencia ).

4.- Sigue siendo un procedimiento sumario, en tanto los medios de ataque y defensa están tasados por la Jurisprudencia (antes por los artículos 1654 y 1652 de la LECI de 1881): concretamente, no se admite discusión alguna sobre el título o derecho a poseer, sino sólo sobre los siguientes hechos:

• Posesión anterior del demandante.
• Realización de un acto de perturbación o despojo por el demandado o por otro a sus órdenes.

5.- El plazo de caducidad para interponer la acción es de un año desde el acto de perturbación o despojo (439.1 Ley de Enjuiciamiento Civil y 460.4, en relación con los artículos 1968.1º y 1969 CCi).

6.- La sentencia no produce cosa juzgada en cuanto al derecho a poseer, que ha quedado fuera del proceso (artículo 447.2 LECI)

PREGUNTA 18: Causas de Pérdida de la Posesión

Causas de pérdida de la posesión.

RESPUESTA 18

Son las relacionadas en el Artículo 460 del CCi, según el cual:

“El poseedor puede perder su posesión:

1. Por abandono de la cosa.
2. Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.
3. Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio.
4. Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año

PREGUNTA 19: Liquidación del Estado Posesorio

Liquidación del estado posesorio siendo el poseedor de buena fe (o siendo de mala fe).

RESPUESTA 19

VERSIÓN 1: POSEEDOR DE BUENA FE:

Frutos: Tiene derecho a los percibidos mientras no se interrumpa legalmente la posesión (o cese la buena fe), entendiéndose percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan, y los civiles o rentas por días, atribuyéndose estos últimos al poseedor de buena fe en esa proporción (art. 451 CCi). En cuanto a los frutos pendientes al tiempo de interrumpirse legalmente la posesión (o cesar la buena fe), del artículo 452 se deduce la necesidad de prorratear entre el poseedor de buena fe y el que le vence en la posesión tanto el producto líquido como las cargas en proporción al tiempo de posesión de cada uno, teniendo el vencido derecho a que el vencedor le abone los gastos de producción; pero el vencedor en la posesión puede optar por indemnizar al vencido permitiéndole que concluya el cultivo y recolección de los frutos, perdiendo en tal caso el vencido todo derecho a indemnización por los frutos pendientes si no aceptara tal concesión.

Gastos: Los necesarios y útiles han de abonarse al poseedor de buena fe, que tiene derecho a retener la cosa hasta que se le paguen. Pero en cuanto a los gastos útiles el vencedor puede optar por satisfacer el importe de los gastos (actualizado) o el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa (453 CCi). En cuanto a los gastos de puro lujo o mero recreo, el poseedor no tiene más derecho que llevárselos si por ello la cosa no sufre deterioro y (no “o”) si el vencedor no prefiere abonarle el importe que gastó en ellos (454 CCi).

Deterioros o pérdida de la cosa: El poseedor de buena fe no responde por ellos, salvo si se probara que los causó dolosamente (es decir con intención de deteriorar o destruir la cosa poseída de buena fe): artículo 457.1º CCi.

VERSIÓN 2: POSEEDOR DE MALA FE:

Frutos: Ha de abonar al vencedor en la posesión los percibidos y los que este último hubiera podido percibir, porque no tiene derecho a los frutos y por su mala fe (art. 455 CCi).

Gastos: Sólo tiene derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios (sin derecho de retención), y a llevarse los objetos en que se invirtieron los gastos de lujo o recreo si la cosa no sufre deterioro por ello y (no “o”) si el vencedor no prefiere quedarse esos adornos abonando el valor que tuvieran en el momento de entrar en su posesión. Las mejoras o gastos útiles no han de abonarse al poseedor de mala fe (pese a la confusión con que se expresa el artículo 455 al referirse a los gastos de puro lujo o recreo como “mejoras de lujo y recreo”), del mismo modo que las edificaciones, plantaciones o siembras, realizadas de mala fe y en suelo ajeno, se pierden por quien las hizo sin derecho a indemnización (art. 361 CCi).

Deterioros o pérdida: El poseedor de mala fe responde en todo caso, aún de los ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente retrasara la entrega de la cosa a su poseedor legítimo. Quizá con la única excepción contemplada en el párrafo segundo del art. 1896 CCi para el que aceptó un pago indebido: “no se prestará el caso fortuito cuando hubiese podido afectar del mismo modo a las cosas hallándose en poder del que las entregó” (en nuestro caso del poseedor legítimo): artículo 457.2ª CCi

PREGUNTA 21: Cómputo del Plazo para la Usucapión

Cómputo del plazo para la usucapión. Especial alusión al cómputo de la posesión del causante.

RESPUESTA 21

Art. 1.960 CCi:

1. El poseedor actual puede unir el tiempo de posesión de su causante.
2. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha poseído en el tiempo intermedio.
3. El día inicial del cómputo se tiene por entero, pero el último ha de cumplirse en su totalidad (hasta las 24 horas del día equivalente al del inicio del cómputo).

PREGUNTA 22: Interrupción de la Usucapión

Interrupción de la usucapión: relación de los medios contemplados para ello y requisitos de la interrupción civil.

RESPUESTA 22

Según el artículo 1943 CCi la posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural y civilmente.

-Se interrumpe naturalmente la posesión, para los efectos de la prescripción, cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año (art. 1944 CCi).

-Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño también interrumpe la usucapión (art. 1948 CCi), aunque en este caso no se nos diga si se trata de interrupción natural o civil; se trata de un acto por el cual la posesión deja de ser en concepto de dueño, y por tanto apta para la usucapión.

-En cuanto a la interrupción civil, esta reviste dos modalidades:

1º) La citación judicial hecha al poseedor como consecuencia de una demanda planteada por el poseedor anterior o por el titular del derecho que se está usucapiendo (ya se trate de una acción de tutela judicial sumaria de la posesión o de una acción real), aunque se realice por juez incompetente jerárquica o territorialmente, y salvo que dicha citación fuera nula por falta de solemnidades legales, dejara el actor caducar la instancia o desistiera de la demanda, o el poseedor fuera absuelto de la demanda (arts. 1945 y 1946 CCi).

2º) La presentación de solicitud de conciliación, si es admitida a trámite, también interrumpe la posesión, si, dentro de los dos meses de celebrarse el acto de conciliación sin avenencia, o del momento fijado por el juez para su celebración cuando dicho acto no pudiera tener lugar por incomparecencia del poseedor requerido, se presentara ante el Juez la demanda sobre la posesión o dominio de la cosa cuestionada (art. 1947 CCi).

Es preferible acudir al procedimiento de conciliación cuando el plazo esté próximo a cumplirse porque la citación judicial, referida en el artículo 1945 CCi, parece referirse al acto de notificación de la demanda al demandado, no a la presentación de la demanda, de modo que el retraso en la tramitación puede implicar la consumación del plazo; en cambio el artículo 479 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, vigente hasta que se apruebe el proyecto de Ley de Jurisdicción Voluntaria, deja claro que si se presenta demanda dentro de los 2 meses del acto de conciliación, la interrupción de la usucapión se retrotrae al momento de la solicitud de conciliación (no al del acto de conciliación, ni al de la presentación de la demanda, ni al de la citación judicial)

PREGUNTA 24: El Derecho de Propiedad en el Código Civil Francés y Español

Concepto y caracteres del derecho de propiedad en el Cci francés y en el español.

RESPUESTA 24

Concepto: según el artículo 348 CCi La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa son más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla.

Caracteres: Frente a la lectura en clave liberal-radical del artículo 348 CCi, que destaca el carácter absoluto (en el sentido de ilimitado), exclusivo y perpetuo de la propiedad, la redacción del Código Civil y el entorno sociopolítico existente en el momento de su promulgación hacen preferible la interpretación de que nos encontramos ante un derecho:

1. General:
2. Abstracto
3. Elástico
4. Unitario en buena medida

PREGUNTA 26: Inmisiones

Inmisiones: tratamiento jurisprudencial y alternativas jurídicas para su evitación.

RESPUESTA 26

La Jurisprudencia suele acudir a la aplicación del artículo 1908.2º CCi (extendido por analogía a otras inmisiones), así como a la de los preceptos generales de responsabilidad civil extracontractual (1902 y 1903), rechazándose la licitud de la inmisión que sobrepase los límites normales del ejercicio del derecho de propiedad del emisor por aplicación del artículo 7.2 CCi.

La Sala de lo Civil entiende que el cumplimiento de las normas reglamentarias que regulen la actividad emisora y hayan podido fundamentar el otorgamiento de licencia administrativa para realizarla NO EXIME DEL DEBER DE INDEMNIZAR EL DAÑO, SI ESTE SE PRODUJO.

Además de esa acción de responsabilidad civil extracontractual, que requiere la acreditación del perjuicio sufrido por el demandante, pueden utilizarse la siguientes vías:

1. Acción real negatoria de servidumbre, que no exige prueba del daño.
2. Acciones de tutela judicial sumaria de la posesión, basada en la perturbación en la posesión pacífica causada por la inmisión: basta acreditar la condición de poseedor (no de propietario) y la perturbación sufrida, tramitándose por la vía del juicio verbal.
3. Si la finca que sufre las inmisiones tiene la condición de domicilio, se abre la puerta a acciones de tutela del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, inviolabilidad del domicilio o salud e integridad física y moral (STS de 29-4-03, con precedentes en las SSTEDH de 21-12-90 y 9-12-94 y en la STC de 24-5-2001).
4. Si la inmisión procediera de un piso o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal, podrá utilizarse la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 LPH, que puede conllevar la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, y, si el infractor no fuera el propietario, podrá declararse la extinción de sus derechos y su inmediato lanzamiento.
5. Si el causante de la inmisión es arrendatario de una finca urbana, recuérdese que el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento, de acuerdo con el artículo 27.2.e) de la LAU.
6. Si la inmisión procede de la vía pública puede acudirse también a las normas reguladoras de la responsabilidad patrimonial de la Administración.

PREGUNTA 27: Función Social del Derecho de Propiedad

Incidencia de la función social en el derecho de propiedad: consideraciones históricas trasladadas a la regulación de la Constitución Española de 1978.

RESPUESTA 27

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1.- La ley, al interpretar la función social, no establece limitaciones externas y excepcionales a un derecho normalmente ilimitado, sino que delimita o fija los propios límites del derecho de propiedad, y sus determinaciones no son derecho excepcional cuya aplicación analógica o extensiva esté prohibida.

2.- La delimitación ha de realizarse “de acuerdo con las leyes”, estatales o autonómicas (según la distribución constitucional de competencias), e incluyéndose en tal concepto las normas con rango de ley (también el Real Decreto-Ley y el Real Decreto Legislativo). De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional se prohíbe el reglamento independiente (extra legem), así  como la remisión en blanco al reglamento contenida en una ley, pero no la remisión del legislador a la colaboración del reglamento para completar la regulación (reglamentos intra y secundum legem).

3.- Incluso la Ley ha de respetar el contenido esencial del derecho de propiedad (53.1 CE), que, según la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, es la parte del contenido del derecho sin la cual éste se desnaturaliza o pierde su peculiaridad, o bien la absolutamente necesaria para proteger realmente los intereses subyacentes al derecho.

4.- Como los distintos bienes tienen una diversa función social (no es igual el interés para la comunidad de un mechero que de un monte), se multiplica exponencialmente la diversificación del régimen jurídico de la propiedad en atención a los bienes que constituyen su objeto. Se dice que “no hay propiedad, sino propiedades” y se habla de un “concepto estatutario, no unitario, del derecho de propiedad”. Pero la citada corriente olvida que los medios de adquirir, modificar o extinguir la propiedad, la atribución de utilidades lícitas pero distintas de las reguladas por la ley, o las acciones que protegen la propiedad frente al ataque de terceros siguen teniendo una regulación bastante unitaria y recogida en el Código Civil, mientras que es el uso de los bienes el principalmente afectado por la regulación derivada de su función social.

 PREGUNTA 28.- Régimen aplicable a la construcción en suelo ajeno y/o con materiales ajenos.

 RESPUESTA 28.-

 SUPUESTOS PLANTEABLES:

 1º) Edificación hecha por el dueño del suelo con materiales ajenos:

 360 CCi: Si es de buena fe: debe abonar su valor. Si es de mala fe: su valor y los daños y perjuicios. El dueño de los materiales sólo tiene derecho a retirarlos si ello no implica menoscabo de la obra.

 2º) El del edificante de buena fe que utiliza sus propios materiales para construir en suelo ajeno:

 361 CCi: el dueño del suelo tiene derecho a hacer suya la obra, indemnizando al que edificó los gastos necesarios; en cuanto a los gastos útiles puede optar el dueño del suelo entre abonar el importe de dichos gastos, o bien el aumento de valor que por la obra hubiera adquirido la finca (con derecho de retención a favor de quien edificó). En lugar de lo anterior, el dueño del suelo puede obligar a quien edificó a pagarle el precio del terreno.

 3º) Edificante de mala fe que utiliza sus propios materiales para construir en suelo ajeno:

362 y 363 CCi: el edificante pierde lo edificado sin derecho a indemnización y el dueño del terreno puede exigir la reposición de las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó (incluida la demolición y la eventual indemnización de los daños derivados por el tiempo de ocupación de la finca).

 4º) Edificante de mala fe que usa sus propios materiales para construir en suelo ajeno cuyo dueño también es de mala fe:

El dueño del suelo es de mala fe cuando la construcción se hizo a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse (art. 364 párrafo segundo CCi); cuando también lo es el edificante, y según el párrafo primero del artículo 364 CCi, se produce la compensación de la mala fe de ambos, resolviéndose el conflicto como si ambos hubieran actuado de buena fe, y por tanto según los criterios del artículo 361 del CCi.

5º) Edificante en suelo ajeno y con materiales también ajenos:

 Relaciones entre el dueño del terreno y el dueño de los materiales: 365 CCi: si este último era de buena fe, el dueño del suelo responde del valor de los materiales subsidiariamente, si quien los empleó no tuviera bienes con que pagar y siempre que dicho propietario del suelo no usara el derecho a exigir la demolición en el caso del art. 363 CCi. 

Relaciones entre el dueño del suelo y el edificante y relaciones entre el edificante y el dueño de los materiales, según apartados anteriores en los respectivos casos

PREGUNTA 32.- Legitimación activa, plazo de ejercicio y criterios legales para practicar el deslinde contemplados en los artículos 385 a 387 Cci. (no procedimientos, sino criterios).

 RESPUESTA 32.-

 Legitimación activa: 384 CCi: propietario y titulares de derechos reales sobre la finca (según el 2061 LECI, titulares de derechos para el uso y disfrute de la finca).

 Plazo de ejercicio: imprescriptible 1.965 CCi.

Criterios: 

-“El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes” (385 CCi).

-“Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales” (386 CCi).

-“Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente”(387 CCi)

PREGUNTA 35: CONCEPTO Y CARACTERES DEL USUFRUCTO:

Concepto: Según el artículo 467 CCi es el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de mantener su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

Como caracteres, se trata de:

-Un  derecho real.

-Limitado o en cosa ajena.

-De goce y, en este sentido, el más amplio de su categoría, ya que normalmente incluye todas las utilidades del bien y los frutos que produzca.

-Esencialmente temporal, o de duración limitada:  por ello no puede constituirse a favor de una persona jurídica por más de 30 años (515 CCi).

Nota importante pero que no ha de ponerse en caso de examen: Normalmente el usufructo es vitalicio, y de ahí que, también normalmente, se extinga por la muerte del usufructuario (513.1º CCi) , y se constituyo en favor de varias personas vivas, al morir la última de ellas (521.CCi)

PREGUNTA 36: CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO: COMPARAR CON MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES.

Las maneras de constituir el usufructo se relacionan en el artículo  468 CCi, que indica de otra forma los mismos modos contemplados en el 609 CCi para la constitución de derechos reales limitados; así nos encontramos con:

-La ley: bien sea directamente, como en el  609 CCi,  o mediante las normas legales que se aplican para el caso de que una persona fallezca sin testamento, es decir el modo que en el 609 CCi se llama sucesión intestada.

-Prescripción: igual que en el  609 CCi.

-Voluntad manifestada en actos jurídicos entre vivos: incluye dos modos del artículo 609 CCi: la donación  y “ciertos contratos mediante la tradición”.

-Voluntad manifestada en última voluntad: sucesión testada del artículo 609 CCi.

PREGUNTA 38: PRINCIPALES DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO (FACULTADES FRENTE A TERCEROS Y AL NUDO PROPIETARIO).

1.- Percibir todos los frutos de los bienes usufructuados (naturales, industriales y civiles), pero no tiene derecho alguno en relación con el tesoro oculto en ellos (471 CCi); los naturales e industriales pendientes al comenzar el usufructo son del usufructuario, sin obligación de resarcir los gastos hechos por el propietario (se tendría todo ello en cuenta en el título constitutivo); los pendientes al concluir son del propietario, que ha de abonar al usufructuario los gastos ordinarios para su producción (472 CCi). Los frutos civiles (rentas) se entienden percibidos por días y se distribuyen entre propietario y usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo (474 CCi y 473CCi).

2.- Disfrutar del incremento de la cosa por accesión natural y de  todas las servidumbres y beneficios que le sean inherentes (479 CCi, en relación con 366 y ss. CCi, sobre accesión natural).

3.- Disponer de su derecho de usufructo  sin necesidad de consentimiento del propietario: incluye, por tanto, la enajenación, el gravamen o la renuncia del derecho de usufructo; también su arrendamiento, y, en general, la constitución de cualquier clase de derecho en  favor de terceros,  aunque todos esos  derechos se extinguirán al finalizar el usufructo que les sirve de base  salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que subsistirá durante el año agrícola (480 CCi, ver también art. 13.2 LAU).

4.- Realizar mejoras útiles o de recreo en la cosa usufructuada, si bien:

-Manteniendo la forma y sustancia de la cosa.

-Sin derecho alguno a indemnización a cargo del propietario por esas mejoras, aunque puede retirarlas, siempre que con ello no dañe la cosa (487 CCi); también puede compensar con ellas los desperfectos que hubiera producido (488 CCi).

5.- Ser respetado en el ejercicio de su derecho frente a las facultades del nudo propietario, que no puede  alterar la forma y sustancia de la cosa usufructuada ni hacer en ella nada que perjudique al usufructuario (489 y 503 CCi)

PREGUNTA 39: PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO (Y CORRELATIVOS DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO)

 1.- Hacer inventario y prestar fianza (como regla general), con citación del propietario o su representante y antes de entrar en el goce de los bienes usufructuados (491 CCi);  El usufructuario, no obstante, puede ser dispensado de estos deberes cuando de ello no resultare perjuicio a nadie (493 CCi). 

2.- Cuidar la cosa con la diligencia del buen padre de familia (497 CCi);

3.- Tolerar las obras y mejoras, así como los actos de disposición  que realice el propietario, sin perjuicio de su derecho de usufructo  (489 y 503 CCi)

PREGUNTA 40: CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.

Se relacionan en el artículo 513 CCi:

1º) Muerte del usufructuario (lógicamente en el caso de usufructo vitalicio, que es el contemplado fundamentalmente en el CCi).

2º) Expirar el plazo de duración o cumplirse la condición resolutoria prevista en el título constitutivo (si se trata de usufructo constituido por plazo determinado o bajo condición resolutoria).

3º) Por reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona: (CONSOLIDACIÓN).

4º) Por la RENUNCIA del usufructuario.

5º) Por la PÉRDIDA TOTAL de la cosa (no se prevé expresamente la extracomercialidad sobrevenida, pero ha de entenderse incluida implícitamente).

6º) Por la resolución del derecho del constituyente.

7º) Por PRESCRIPCIÓN (lógicamente se trata de la extintiva).

Situada en el ámbito del Derecho Público, habríamos de añadir la expropiación forzosa de la propiedad o del usufructo,  de acuerdo con lo dispuesto por la Ley de Expropiación Forzosa. Por lo demás, se trata de las causas generales de extinción de todo derecho real relacionadas en la respuesta a la PREGUNTA 11, más unas causas relacionadas con especiales características del derecho de usufructo concreto (vitalicio, a plazo, condicional o constituido sobre un derecho que se resuelve)

PREGUNTA 41: RÉGIMEN APLICABLE A LA DESTRUCCIÓN DE LA EDIFICACIÓN SITUADA EN UNA FINCA OBJETO DE USUFRUCTO.

 Si el terreno es lo principal y el edificio meramente accesorio, el usufructo permanece sobre el suelo y los materiales de residuo (517, pár. 1º CCi).

Si el terreno constituye mero soporte del edificio, siendo éste el elemento principal del usufructo, la regla es la misma. PERO si el propietario desea reconstruir tiene derecho a ocupar el suelo y los materiales, obligándose a pagar al usufructuario, mientras dure el usufructo, los intereses correspondientes al valor de esos elementos. Ningún derecho tendrá el usufructuario sobre el edificio reconstruido y el suelo (517, pár. 2º CCi). No cabe duda de que el legislador era consciente del interés económico de la reconstrucción y de que, considerada como mejora, ni el propietario ni el usufructuario tendrán aliciente para realizarla si el usufructo permaneciera sobre el suelo y los materiales (recuérdese la regulación de las mejoras: 487, 488 y 503 CCi).

PREGUNTA 42: SEGURO DE DAÑOS Y DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO USUFRUCTUADO: DESTINO DE LA INDEMNIZACIÓN.

Según el artículo 518 CCi:

 Si la prima la pagaban ambos (propietario y usufructuario), la indemnización corresponde al propietario pero el usufructuario tiene derecho al disfrute del nuevo edificio, si se reconstruye, o al interés de la indemnización si el propietario no decide reconstruirlo (mientras dure el usufructo).

Si sólo costeaba el seguro el usufructuario, tendrá éste derecho a percibir la indemnización, pero con obligación de reinvertirla en la reedificación, si la misma interesara al propietario (lógicamente), y con derecho a permanecer en el usufructo de lo reedificado (en cuanto se corresponda con la edificación destruida, no si se construye mayor volumen y a cargo del propietario).

Si sólo costeaba el seguro el propietario, el usufructuario no tiene derecho alguno sobre la indemnización, sino sólo a lo previsto en el artículo 517 (seguir el usufructo sobre el suelo y los materiales, o percibir el interés del valor de esos elementos, si el propietario optara por reedificar)

PREGUNTA 10.1: CONCEPTO, SUJETOS Y OBJETO.

CONCEPTO: De los artículos 530, 531 y 533 CCi se deduce que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble, denominado por ello predio, finca o fundo sirviente, en favor de una persona física o jurídica; tal gravamen consiste, fundamentalmente, en el deber del dueño de la finca gravada de dejar que el titular de la servidumbre obtenga de dicha finca una utilidad concreta (pasar por ella, conducir sustancias o energías, apoyar edificaciones, vislumbrar el paisaje, etc. etc.).

PREGUNTA 10.2: CLASES DE SERVIDUMBRES.

1.- PREDIALES Y PERSONALES (530 Cci): Según la identificación del titular o sujeto activo de la servidumbre sea, respectivamente, en tanto propietario del predio o finca sirviente, o bien por nombre y apellidos o razón social: ver pregunta anterior para comprender lo que se quiere decir.

2.- CONTINUAS Y DISCONTINUAS (532 CCi): En las primeras su uso es potencialmente incesante, sin necesidad de actos del hombre (acueducto, paso de redes eléctricas o de telecomunicaciones, etc. etc.); en las discontinuas, en cambio, no (servidumbre de paso, abrevadero, etc. etc.).

3.- APARENTES Y NO APARENTES (532 CCi): Las primeras son detectables por signos exteriores y las segundas no: la de conducción de energía eléctrica o redes de telecomunicación por postes y cables es aparente, mientras que el tendido subterráneo de esas redes sólo lo será si existen cajas de registro u otros elementos que delaten su existencia.

4.- POSITIVAS Y NEGATIVAS (533 CCi): En toda servidumbre, positiva o negativa, el dueño del predio sirviente ha de abstenerse de cualquier acto que impida al titular de la servidumbre obtener la utilidad correspondiente (545 CCi); sin embargo en las positivas esa utilidad para el titular de la servidumbre se obtiene por un uso efectivo de la finca ajena (pasar agua por ella, transitar por ella, meter el ganado para que beba, etc.), mientras que en la negativa esa utilidad deriva de la pura abstención del dueño de la finca gravada (que no edifique de manera que la finca vecina vea obstaculizada la contemplación del paisaje, por ejemplo, en la servidumbre llamada “altius non tollendi”)

5.- LEGALES Y VOLUNTARIAS (536 CCi): Según tengan su origen, respectivamente, en la Ley  o en la voluntad de los particulares manifestada en actos inter-vivos o mortis-causa.

PREGUNTA 10.4: ESPECIALIDAD PLANTEADA POR LA USUCAPIÓN DE SERVIDUMBRES.

Como dijimos los modos de adquirir contemplados en el artículo 609 CCi se aplican también a las servidumbres, sin embargo la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión tiene grandes peculiaridades, derivadas de los artículos 537 a 540 CCi De esos preceptos se deducen las siguientes consecuencias fundamentales:

1.- Las servidumbres que sean, a la vez, continuas y aparentes, se adquieren “en virtud de título o por la prescripción de 20 años” (537 CCi).

2.- Las servidumbres a las que les falte alguno de esos dos requisitos, “sólo podrán adquirirse en virtud de título” (539 CCi), mientras que la falta de título constitutivo de las servidumbres que no puedan adquirirse por prescripción sólo puede suplirse “por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme” (540 CCi).

Esos preceptos pueden interpretarse así:

– Las servidumbres que no sean, al tiempo, continuas y aparentes, no pueden adquirirse por usucapión. Las servidumbres que sean, al mismo tiempo, continuas y aparentes pueden adquirirse por una sola modalidad de usucapión, que no requiere buena fe ni justo título (no sería, por tanto, la ordinaria del 1.957 Cci), y cuyo plazo también especial es de 20 años (tampoco coincidiría con el de la extraordinaria del 1.959 CCi). Es la tesis que parece seguir la Jurisprudencia.

3.- En cuanto al comienzo del plazo de usucapión, en las positivas se pone en relación con el efectivo comienzo de su ejercicio, mientras que en las negativas comienza a correr desde que el usucapiente prohíbe, por acto formal, al dueño del predio el ejercicio del hecho en que habrá de consistir la servidumbre (538 CCi

PREGUNTA 10.6: LOS MODOS DE EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES CONTEMPLADOS EN EL CÓDIGO CIVIL:

Según el artículo 546 CCi son los siguientes :

1º) Reunirse en una misma persona la titularidad de la servidumbre y la del predio sirviente (causa general de extinción de derechos reales conocida como consolidación).

2º) No uso durante 20 años (causa general de extinción de derechos subjetivos conocida como prescripción extintiva, si bien con plazo especial de 20 años en lugar de 30).

3º) Venir los predios a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre, reviviendo si vuelve a poder usarse antes de que se hubiera producido la prescripción extintiva (incluye la destrucción total de la finca sirviente o de la dominante y el hecho de que la finca sirviente quede fuera del comercio, causa general de extinción de todo derecho real, pero es más amplia y flexible como corresponde a derechos constituidos muy frecuentemente sobre porciones de superficie terrestre, que se pueden transformar pero difícilmente destruir totalmente).

4º) Llegar el día o realizarse la condición (si se constituyeron a término o bajo condición resolutoria).

5º) Renuncia del titular de la servidumbre (la renuncia es también causa general de extinción de todos los derechos subjetivos, en los límites del artículo 6.2 CCi).

6º) Redención convenida entre el titular de la servidumbre y el propietario del predio sirviente

PREGUNTA 44.- CARACTERÍSTICAS COMUNES DE LA PRENDA Y LA HIPOTECA.

 RESPUESTA 44.-

 1º Accesoriedad (1857.1º Cci.): han de constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, sea cual sea la naturaleza de ésta (1861 CCi).

2º Indivisibilidad: Aunque se dividan la deuda o el crédito (1860 Cci.), o la cosa objeto de garantía (123 LH).

3º Diferencia entre la constitución del derecho real y la promesa de constituirlo, que sólo produce acción personal entre los contratantes (1862 CCi).

4º Nulidad del pacto comisorio, por el cual se pacta que el acreedor se convierta automáticamente en propietario de las cosas objeto de garantía, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada (1859 CCi).

5º Otorgan a su titular la facultad de promover la venta forzosa del bien (artículo 1858 CCi) y un privilegio para cobrar su deuda con el importe obtenido frente a otros acreedores del deudor (LECI y 1911 y ss. CCi).

PREGUNTA 45.- SEÑALE CINCO DIFERENCIAS DE RÉGIMEN JURÍDICO ENTRE LA PRENDA Y LA HIPOTECA.

 RESPUESTA 45.-  

1.- El objeto de la hipoteca son bienes inmuebles y en la prenda del CCi son muebles (comparar artículos 1.874 y 1.864 CCi).

2.- Los plazos de prescripción extintiva de las correspondientes acciones son, por tanto, también diferentes. 

3.- La constitución de la hipoteca requiere escritura pública e inscripción registral;  la de la prenda traslado posesorio del objeto pignorado al acreedor o a un tercero, elegido de común acuerdo entre el acreedor y el dueño de la cosa pignorada (comparar artículos 1.875 y 1863 CCi.).

4.- A falta de pacto expreso, la ejecución de la hipoteca no puede hacerse por conducto notarial y la de la prenda sí (comparar artículos 129 LH y 1.872 CCi).

5.- En caso de adjudicación de la cosa objeto de garantía al acreedor, en la prenda ha de dar carta de pago de la totalidad de su crédito; sin embargo en la hipoteca no se altera la responsabilidad patrimonial universal del deudor 

PREGUNTA 14.1: CONCEPTO, CARACTERES, OBJETO Y FORMA DE CONSTITUCIÓN  DE LA PRENDA MOBILIARIA.

CONCEPTO Y CARACTERES: De su regulación en el CCi se deduce que es un derecho real  limitado o en cosa ajena, de garantía, que tiene como objeto bienes muebles, y que exige, como requisito constitutivo, la transmisión de la posesión inmediata  del bien al acreedor o a un tercero elegido de común acuerdo entre dicho acreedor y el propietario.

OBJETO: Cosas muebles susceptibles de posesión (1864 Cci).

CONSTITUCIÓN: Como se dijo exige el desplazamiento posesorio al acreedor o a un tercero; pero además su eficacia frente a terceros distintos del propietario y el acreedor exige que la certeza de la fecha de su constitución conste por instrumento público (1.865 CCi).

PREGUNTA 14.2: PRINCIPALES DERECHOS DEL ACREEDOR PIGNORATICIO O PRENDARIO.

1.- Retener la cosa en su poder hasta el pago de la obligación garantizada, incluidos intereses y gastos, en su caso (1.866 y 1.871 CC).

2.- En caso de impago, promover la ejecución del bien pignorado, por vía judicial (LECI) o notarial. En caso de adjudicación al acreedor, viene este obligado a otorgar carta de pago de la totalidad de su crédito  (1.872 CCi).

3.- En caso de ejecución goza del privilegio otorgado por el CCi (en el artículo 1.922.2º) para obtener el pago de la obligación garantizada.

4.- Si el objeto pignorado produjera intereses tendrá derecho el acreedor a compensar los que perciba con los que se le deben; el eventual exceso lo imputará al capital, es decir al importe de la obligación garantizada.

5.- Puede ejercitar las acciones del dueño de la cosa para reclamarla o defenderla contra tercero (artículo 1.869 párrafo segundo CCi); se trata de la reivindicatoria, negatoria, tercería de dominio, etc. 

6.- Puede retener la cosa hasta que se le satisfaga otra obligación no garantizada, contraída por el mismo deudor mientras el acreedor retenía la prenda correspondiente a la garantizada, y que sea exigible antes de haberse pagado la garantizada con prenda (1.866 párrafo segundo CCi).

PREGUNTA 14.4: CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA PRENDA.

Causas generales de extinción de todo derecho real

PREGUNTA 45BIS: SOBRE LA HIPOTECA INDIQUE EL CONCEPTO Y LAS CLASES DE HIPOTECA, DIFERENCIANDO POR ORIGEN, POR LA NECESIDAD DE CONSTANCIA REGISTRAL Y POR EL GRADO DE DEFINICIÓN DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA (PUEDE PREGUNTARSE SÓLO POR UNO DE ESOS CRITERIOS COMO SUCEDE CON TODAS LAS PREGUNTAS DE RESPUESTA CONCISA).

CONCEPTO: Del CCi y de la LH se deduce que se trata de un derecho real limitado, de garantía, que tiene por objeto bienes inmuebles, y cuya constitución exige como regla general  la inscripción registral,  sin desplazamiento posesorio.

CLASES:

1.- Por su origen, las hipotecas pueden ser legales y voluntarias (137 LH).

Las legales las establece directamente la ley (ej. los privilegios contemplados en los artículos 1923.1º y 2º CCi y 194 LH), o bien la ley otorga el derecho de exigir la constitución de hipoteca en determinados casos (son las aludidas en el artículo 158 LH, que no menciona el otro tipo de hipotecas legales).

Las voluntarias son las que surgen de la voluntad de las partes (138 LH).

2.- Por su constancia registral pueden ser expresas o tácitas: las expresas son las que precisan de inscripción registral para constituirse, mientras que las tácitas no exigen ese requisito; las hipotecas tácitas son las establecidas directamente por la ley (1.923 1º y 2º CCi y 194 LH, por ejemplo), no aquellas en que la ley da derecho a exigir su constitución, ya que en este último caso la constitución efectiva sí exige inscripción registral (1.875 párrafo 2 CCi y 159 LH): por tanto todas las hipotecas tácitas son también legales, pero no todas las legales son tácitas; en cambio todas las hipotecas voluntarias sí que son expresas.

3.- Por el grado de definición de la obligación garantizada podemos clasificarlas en ordinarias o de tráfico y de seguridad: En las ordinarias o de tráfico la obligación garantizada aparece totalmente definida en cuanto a su existencia efectiva, cuantía y titular. En cambio en las de seguridad puede existir incertidumbre en la existencia de la obligación garantizada (por estar bajo condición suspensiva o resolutoria pendiente), en cuanto a la persona del acreedor (por tratarse de un crédito incorporado a un título “al portador”), o en cuanto al importe concreto del crédito (en cuyo caso la hipoteca ha de definir al menos el importe máximo cubierto por la garantía, conociéndose también  esta clase de hipotecas de seguridad como  “hipotecas de máximo” , de acuerdo con el artículo 12 LH: por ejemplo la que garantiza el saldo deudor en el contrato de cuenta corriente).

PREGUNTA 46.- EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA A FALTA DE PACTO: LA LLAMADA “EXTENSIÓN NATURAL” EN RELACIÓN CON EL OBJETO HIPOTECADO. DIFERENCIANDO ENTRE LO QUE INCLUYE Y LO QUE NO INCLUYE, QUE PUEDEN SER OBJETO DE PREGUNTA INDEPENDIENTE, COMO TODAS LAS PREGUNTAS DE RESPUESTA CONCISA.

 A falta de pacto opera la llamada “extensión natural de la hipoteca”, que, de acuerdo con los artículos 109 a 111 LH, INCLUYE:

1.- Las accesiones naturales: es decir la agregación de terrenos por causa de la naturaleza (ejemplos: artículos 366CCi y 370 CCi., avulsión y cauce abandonado).

2.- Las mejoras, incluyendo  adornos y obras necesarias y, en general, todo lo unido físicamente o incorporado a la finca hipotecada (lo que sea inmueble por incorporación, de modo que no pueda separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto, como dice el 334.3º CCi), incluida la sobreelevación de edificios ya existentes al constituirse la hipoteca o la construcción en el subsuelo de éstos, pero con excepción de la nueva construcción de edificios donde no los había al constituirse la hipoteca  y, obviamente, de la agregación de terrenos no debida a accesión natural (110.1º y 111.1º LH).

3.- Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados, incluidas las procedentes de expropiación forzosa y siempre que el hecho o siniestro que las motive se haya producido después de la constitución de la hipoteca (109 y 110.2ª LH).

-Por el contrario la extensión natural de la hipoteca NO INCLUYE A FALTA DE PACTO EXPRESO los frutos, cualquiera que sea su situación, las rentas vencidas y no abonadas al exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada, ni los muebles colocados en la finca hipotecada sin unión física, aunque sea para su explotación o servicio (111 LH).

-Si la finca pasara a un tercer poseedor, la extensión natural de la hipoteca tampoco alcanza a las mejoras costeadas por el nuevo dueño, salvo que se trate de obras de reparación, seguridad o transformación (112 LH).

 PREGUNTA 47.- EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA Y OBLIGACIÓN GARANTIZADA: LOS INTERESES, COSTAS Y GASTOS (PUEDEN SER OBJETO DE PREGUNTA POR SEPARADO).

1.-  Intereses remuneratorios del capital:

-Si no existe tercer poseedor de la finca hipotecada están garantizados por la hipoteca, habiendo de constar el tipo de interés  en la inscripción registral. También si se trata de interés variable, siempre que esa variación no dependa del propio banco (artículos 146 y 12 LH).

-Pero si aparece ese tercer adquirente de la finca, la hipoteca sólo garantizará los intereses remuneratorios de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario. En caso de pacto nunca podrá establecerse que la hipoteca garantice intereses por plazo superior a 5 años (artículo 114 LH). Si se fijara una cantidad global como alcance de la garantía hipotecaria en relación con los intereses remuneratorios el límite serán 5 anualidades calculados al tipo inicial, en caso de ser variable el interés.

2.-  Costas y gastos:

A falta de pacto las costas y gastos de ejecución no están cubiertos por la garantía hipotecaria, al no referirse a ellas la LH y aplicarse el principio general de libertad del dominio. Si ese pacto existe sí, pero para que sea oponible a terceros adquirentes de la finca se precisa la fijación de una cifra alzada, que cuantifique su límite máximo con independencia de la establecida para los intereses remuneratorios del capital. Esa cifra puede ser global para los gastos y las costas, contándose entre aquellos los necesarios para mantener la plenitud de la garantía (pago de primas del seguro, de impuestos preferentes a la hipoteca, de comunidad cuando la finca forme parte de un edificio 

PREGUNTA 48 BIS: LA REALIZACIÓN DEL VALOR DEL BIEN HIPOTECADO. EJERCICIO JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA.

 1.- Ejercicio Judicial: Según el artículo 129 LH la acción hipotecaria puede ejercitarse directamente contra el bien hipotecado, de acuerdo con lo dispuesto para la ejecución dineraria por la LECI y con las especialidades previstas en la citada ley (Capítulo V, artículos 681-698).

2.- Ejercicio extrajudicial: Según el citado precepto también puede procederse a ejercitar la acción hipotecaria mediante venta extrajudicial ante notario, siempre que así se hubiera pactado expresamente en la escritura de constitución de  la hipoteca y sólo para el caso de incumplimiento de la obligación de pago del capital o intereses.

En ambos casos,  según el artículo 105 LH establece expresamente que por la hipoteca no se altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor, establecida en el artículo 1.911 CCi, de manera que si la obligación garantizada no quedara cubierta totalmente con la ejecución el acreedor podría ejecutar otros bienes del deudor. Las excepciones a esta regla son dos:

a)Si existiera pacto expreso en la escritura de constitución de la hipoteca sobre la limitación de la responsabilidad a los bienes hipotecados (140 LH).

b)Si se tratara de la ejecución de la vivienda habitual, esa responsabilidad patrimonial del deudor por la cantidad no satisfecha al ejecutar la hipoteca queda reducida en los términos contemplados por el artículo 579.2 de la LECI.

PREGUNTA 49.- CESIÓN DEL CRÉDITO GARANTIZADO Y CESIÓN DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA.

 La obligación garantizada y el derecho real de hipoteca siguen un régimen diverso en cuanto a su transmisión, aunque la divergencia entre el titular del crédito y el titular de la hipoteca suponga una patología jurídica importante. Así, de acuerdo con el párrafo primero del artículo 149 LH (en la redacción derivada de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre):

 El crédito garantizado con hipoteca podrá cederse total o parcialmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 CCi, pero esta exigencia sólo se refiere a los efectos de la cesión contra terceros (por ejemplo: otros adquirentes del mismo crédito o los acreedores del cedente), que no se producirá sino desde el momento en que la fecha de la cesión haya de tenerse por cierta de conformidad con los artículos 1.218 y 1.227 CCi (escritura pública o documento privado si, en este último caso, ha sido incorporado a un registro público, intervenido por funcionario por razón de su oficio, o se ha producido el fallecimiento de cualquiera de los otorgantes). Y, por supuesto, para que el deudor no se libere pagando al cedente será necesario que la cesión le sea notificada (1.527 CCi).

 En cambio la cesión del derecho real de hipoteca deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (igual que su constitución)

PREGUNTA 50.- SUBROGACIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECRIO A INICIATIVA DEL DEUDOR: CONCEPTO Y REQUISITOS.

 Consiste en el cambio de acreedor, mediante el pago de la obligación garantizada con el importe de un préstamo otorgado en escritura pública por el acreedor subrogado, haciéndose constar ese propósito en la mencionada escritura y expresándose en la carta de pago la procedencia de la cantidad abonada. La regulación, contenida en el artículo 1.211 CCi, ha sido desarrollada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, modificada a su vez por la Ley 41/2007, para los casos en que el acreedor sustituto y el sustituido sean entidades financieras relacionadas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo (bancos, cajas de ahorro, etc.). Según el artículo 2 de la mencionada Ley 2/1994, los requisitos son:

-Presentación al deudor de una oferta vinculante por el acreedor que pretende ser sustituto, con las condiciones del préstamo que le otorgará para pagar la deuda garantizada. La aceptación supone autorización para que sea comunicada notarialmente al acreedor la disposición a subrogarse del que pretende sustituirle.

-Comunicación notarial a la entidad acreedora de esa disposición a subrogarse, hecha por la entidad que pretende sustituirla y requiriendo la entrega de certificación del saldo pendiente. Si se entrega dicha certificación en plazo (7 días naturales), la entidad acreedora puede evitar la subrogación compareciendo en plazo (15 días naturales) ante el notario requirente y manifestando su disposición vinculante a igualar o mejorar la oferta de la entidad que pretende subrogarse. Si en los plazos previstos no se entrega la certificación o no se verifica esa comparecencia se puede proceder al paso siguiente.

-Otorgamiento de escritura de subrogación, conteniendo declaración de la entidad subrogada de haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta e incorporándose a la escritura resguardo de la operación. Si la cantidad adeudada no se hubiera notificado por la entidad acreedora, o se negara ésta a recibir el pago, bastará con su depósito en poder del Notario autorizante y a disposición del acreedor, pudiendo hacer el cálculo la entidad subrogada, bajo su responsabilidad, y sin que los eventuales errores puedan repercutirse en el deudor. En este caso el Notario notificará de oficio a la entidad sustituida, remitiéndolo copia autorizada de la escritura. Obviamente la escritura habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad para que la subrogación sea oponible a terceros adquirentes de derechos sobre el mismo crédito hipotecario.

PREGUNTA 51.- ACCIONES DEL ACREEDOR EN CASO DE DETERIORO MATERIAL O ECONÓMICO DEL INMUEBLE HIPOTECADO:

1º) 117 LH: El fundamento de esta acción (conocida como “acción de devastación) es que la finca se deteriorase materialmente, disminuyendo su valor por dolo, culpa o voluntad del dueño; su ejercicio conlleva la orden judicial al propietario para que remedie el daño, pudiendo llegar a situar el inmueble en administración judicial si el deterioro persistiera. Sin embargo el artículo 219.2º del Reglamento Hipotecario entendió disminuido el valor de la finca “a efectos del artículo 117 de la Ley ”, cuando se arrendara el inmueble en circunstancias reveladoras de que la finalidad del arriendo es causar dicha disminución, otorgando además al Juez amplias facultades para optar entre la administración judicial o alguna de las medidas integrantes de la acción que citaremos a continuación.

2º) 1129. 3º CCi: Establece la pérdida por el deudor del derecho al plazo (y por tanto el vencimiento anticipado de la obligación garantizada) si, por actos propios hubiese disminuido las garantías (en el caso, la hipoteca), y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras

 PREGUNTA 53.- LAS CARGAS Y GRAVÁMENES TRAS LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA Y EL DESTINO DEL PRECIO OBTENIDO EN LA SUBASTA.

RESPUESTA 53.- 

Según los arts. 668.3º, 669, 670.5 y 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y concordantes de la LH:

Las inscritas con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta (668.3º y 670.5 LECI):

-Siguen vigentes.

-El licitador acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de las mismas si el remate se adjudicara  a su favor (o en el respeto de los derechos reales anteriores).

-Así se ha de hacer constar en los anuncios de la subasta.

-Obviamente el rematante no se subroga en la posición de deudor de las obligaciones garantizadas con hipotecas inscritas antes que la ejecutada, sino sólo en la responsabilidad hipotecaria derivada de su incumplimiento; responsabilidad hipotecaria no es una responsabilidad  sin más precisiones, que es la del artículo 1911 CCi y se extiende a todos los bienes del deudor, sino que se trata de una responsabilidad limitada a la finca hipotecada o al objeto de la hipoteca.

Las inscritas con posterioridad a la que se ejecuta se cancelan en virtud de mandato judicial.

 El precio obtenido en la subasta se destina (artículo 692 Ley de Enjuiciamiento Civil):

-Al pago del principal, intereses y costas, en su caso y dentro del límite de responsabilidad hipotecaria correspondiente, claro está, a la hipoteca que se ejecuta.

El resto, si lo hay, se deposita a disposición de los titulares de derechos posteriores sobre el bien hipotecado, incluyendo, obviamente, eventuales hipotecas posteriores

 PREGUNTA 54.- CONCEPTO DE FINCA REGISTRAL. EL CONCEPTO DE FINCA CONTEMPLADO EN EL ARTÍCULO 26.1 DEL TRLS DE 2015 Y TRES EJEMPLOS DE FINCAS REGISTRALES QUE NO PUEDAN DEFINIRSE COMO “UNA PORCIÓN DE LA SUPERFICIE TERRESTRE DELIMITADA POR UNA LÍNEA POLIGONAL CERRADA”.

 RESPUESTA 54.-Concepto: ……..

a)      La explotación agrícola constituida por varios predios no colindantes dotada de unidad orgánica (8.2º.LH).

b)      La explotación industrial constituida por varias naves no colindantes (8.2º LH).

c)      Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal (8.5º LH).

PREGUNTA 57.- Medios de publicidad formal y relación entre la información proporcionada a través de esos medios y el contenido de los asientos en caso de discordancia.

 RESPUESTA 57.-

-Manifestación directa de los libros 

-Nota simple informativa.

-Certificación

VARIANTE 2: MOTIVOS DE OPOSICIÓN DEL DEMANDADO: SON LOS 5 RELACIONADOS EN EL ARTÍCULO 444.2 DE LA LECI, QUE AL RESPONDER LA PREGUNTA HAN DE SER TRANSCRITOS EN EL EXAMEN POR EL ALUMNO. Aunque el precepto citado sólo parece incluir cuatro apartados, y por tanto cuatro causas de oposición, ha de notarse que la causa segunda de la norma incluye en realidad dos motivos jurídicamente muy distintos, como son la posesión de la cosa o derecho por contrato u otra relación con el último titular o con titulares anteriores,  y  la prescripción a favor del demandado.

 PREGUNTA 60.- Sobre el artículo 32 LH y el principio de inoponibilidad se le pide que ponga un ejemplo en el cual podría mantenerse la aplicación de este precepto y que, sin embargo, no podría incluirse en el ámbito del artículo 34 LH.

 RESPUESTA 60.- Los casos típicos del artículo 32 podrían ser aquellos en los cuales entran en colisión los derechos de dos adquirentes de un mismo causante, no existiendo duda alguna sobre la titularidad de este último. Por ejemplo: doble venta de un mismo inmueble propiedad del vendedor y que no consta inscrito en el Registro de la Propiedad ; si se aplica el artículo 1473 CCi la propiedad corresponde al primero que lo inscriba en el Registro, pudiendo aplicarse al primero que lo inmatricule  si admitimos que el artículo 32 LH tiene un juego diverso del 34 LH, pues en tal caso el que inmatricula, por definición, no ha podido adquirir del titular registral.

PREGUNTA 61.- Juan es titular registral de una finca poseída en concepto de dueño por Pedro. Cuando a este último le faltan sólo 3 meses para perfeccionar la usucapión, Antonio compra a Juan la mencionada finca e inscribe en el Registro su adquisición. Señale en qué casos Antonio tendría tres meses desde su adquisición para interrumpir la posesión de Pedro y en qué otros dispondría de un año para ello.

 RESPUESTA 61.-

 Se trata de usucapión que va a consumarse en menos de un año a partir de la adquisición de Antonio. Según el artículo 36 LH la usucapión en curso de Pedro le perjudicará, y por tanto Antonio sólo podrá interrumpirla en los tres meses que restan para que se consume, si este último:

1º) No cumple los requisitos del artículo 34 LH, o si aún cumpliéndolos, 

2º) Conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer la posesión en concepto de dueño de Pedro antes de perfeccionar su adquisición.

 Por el contrario, si Antonio cumple los requisitos del artículo 34 LH y no conoció ni pudo conocer la posesión en concepto de dueño de Pedro, la usucapión de éste sólo le perjudicará si la consintiera durante el año siguiente a su adquisición (es decir a su inscripción), lo cual significa que dispondrá  de ese año para interrumpirla.

2.4.- La prioridad registral. El artículo 17 LH. Rango hipotecario.

 PREGUNTA 62.- Principio de prioridad registral y consecuencias derivadas del mismo, diferenciando entre títulos compatibles e incompatibles. Día y hora de la inscripción.

 RESPUESTA 62.-

 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Se establece en el párrafo primero del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual: “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real”.

 CONSECUENCIAS DERIVADAS DEL MISMO: Si el título presentado es incompatible con otro previamente inscrito se produce el cierre registral y la inscripción ha de denegarse (aunque el presentado después fuera de fecha anterior). Si no es incompatible puede inscribirse, pero no podrá perjudicar en nada el ejercicio del derecho inscrito previamente

DÍA Y HORA DE LA INSCRIPCIÓN : Para todos los efectos son los del asiento de presentación, si dicha inscripción se practicó durante la vigencia del mencionado asiento, que salvo suspensión o prórroga es de 60 días desde el siguiente a su constancia (artículos 17 y 66 LH).