Exclusión del Uso del Garaje
Validez del Acuerdo Mayoritario
En el caso de una comunidad de propietarios que decide destinar la planta baja a garaje, surge el problema de la falta de espacio para todos los vecinos. Ante esta situación, se plantea la validez de un acuerdo mayoritario que excluye a algunos comuneros del uso del garaje.
La decisión sobre el uso y disfrute de una cosa común, como el garaje, es un acto de administración. El artículo 398 del Código Civil (CC) establece que para la validez de estos actos se requiere la mayoría de cuotas de participación, no de comuneros. Sin embargo, esta mayoría no es absoluta, ya que el artículo 394 CC establece límites, incluyendo la exclusión de comuneros del uso de la cosa común.
Por lo tanto, el acuerdo mayoritario que excluye a algunos comuneros del uso del garaje vulnera este límite y no es válido. Una alternativa para evitar la exclusión sería establecer un sistema de turnos.
Acto de Disposición vs. Acto de Administración
Excluir a comuneros del uso y disfrute de la cosa común, o a todos ellos, para que ese uso corresponda a terceros, ya sea de forma onerosa o gratuita, no es un acto de administración, sino de disposición. El CC, al regular la comunidad de bienes, no menciona los actos de disposición, sino la alteración de la cosa común, exigiendo para ello el acuerdo unánime de todos los comuneros.
El Tribunal Supremo (TS) y la doctrina interpretan la alteración no solo como la modificación material de la cosa común, sino también como la jurídica, incluyendo los actos dispositivos. Entre estos se encuentra la exclusión del uso y disfrute de la cosa común, la enajenación, la permuta y la constitución de derechos reales sobre la cosa común. Por tanto, el acuerdo de exclusión, al ser un acto de disposición, requiere unanimidad y no es válido si se adopta por mayoría.
Renuncia a la Cuota de Participación
El artículo 399 CC reconoce a cada comunero la facultad de disponer de su cuota de participación sin necesidad de acuerdo. Puede enajenarla, constituir un usufructo, hipotecarla, etc. Si la enajena a título oneroso a un tercero, el artículo 1522 CC reconoce a los demás comuneros el derecho de retracto. El acto de disposición más genuino es la renuncia a la cuota, reconocida en el artículo 385 CC.
En el caso de los comuneros que votan a favor del acuerdo de exclusión aun quedando excluidos, se plantea si existe renuncia tácita a su cuota. Para que una renuncia sea tácita, se requiere un facta concludentia, es decir, hechos concluyentes, claros e inequívocos, de los que no pueda obtenerse distintos significados. El TS ha declarado que la renuncia tácita no se presume y debe interpretarse estrictamente.
En este caso, el comportamiento de los comuneros que votan a favor del acuerdo a pesar de quedar excluidos puede tener múltiples significados (no tener vehículo, evitar conflictos, tener otra plaza de garaje, etc.). Por tanto, no se puede inferir una renuncia tácita: in dubio contra renuncia.
Renuncia a la Acción de División
El artículo 400 CC permite la renuncia a la acción de división de la cosa común, facultad reconocida a todo comunero por el artículo 1965 CC, mediante acuerdo unánime y por un plazo no superior a 10 años, prorrogable por nuevo acuerdo unánime.
Si no se establece el plazo de renuncia, o se establece de forma indefinida, el acuerdo es nulo de pleno derecho, según la interpretación del TS.
Compraventa de Cosa Ajena
Validez del Contrato
La compraventa de cosa ajena no está regulada explícitamente en el ordenamiento jurídico español, pero su admisibilidad se deduce de la regulación del saneamiento por evicción (artículos 1474 a 1484 CC).
Los requisitos para la validez de los contratos (artículo 1261 CC) son: consentimiento, objeto y causa. No se exige que el vendedor sea propietario de la cosa vendida. Esto es coherente con el hecho de que las obligaciones derivadas de los contratos no tienen por qué ser puras, ni el cumplimiento de las prestaciones debe coincidir con el momento de la celebración del contrato. Solo se requiere que el vendedor tenga poder de disposición sobre la cosa en el momento del cumplimiento, es decir, en la entrega.
Por lo tanto, la compraventa de cosa ajena es válida. Inicialmente, el TS consideró que no era válida por falta de objeto, pero rectificó esta postura tras la crítica doctrinal.
Situaciones en el Momento del Cumplimiento
- El vendedor es propietario: Se cumple el contrato sin problemas.
- El vendedor tiene posesión pero no propiedad: El comprador adquiere solo la posesión, no la propiedad, salvo que se trate de una adquisición a non domino de un bien inmueble que cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH). Si no se da esta excepción, el comprador podría adquirir la propiedad por usucapión. Si el dueño reivindica la cosa antes de que se complete la usucapión, el comprador puede ejercitar la acción de saneamiento por evicción contra el vendedor (artículo 1461 CC).
- El vendedor no tiene posesión ni propiedad: Se produce un incumplimiento de la obligación.
El TS ha establecido que, si no hay acuerdo unánime, la compraventa de cosa ajena es nula, una postura criticable y difícil de entender.