El Registro Público de la Propiedad
¿Qué es un Registro Público?
Es el conjunto de normas del Derecho Público que regulan la organización del Registro Público de la Propiedad (R.P.P.), así como el procedimiento de inscripción y los efectos de los derechos inscritos.
Principios Registrales
Publicidad
El R.P.P. se crea para dar publicidad y seguridad jurídica frente a terceros sobre la posesión y propiedad de bienes inmuebles y muebles.
Fe Pública
El director del Registro Público de Comercio tiene la fe pública registral y, por ende, registra los actos asentados en folios, los cuales son documentos públicos con presunción de veracidad y exactitud.
Legitimación
Es el poder que dan las leyes para que se puedan realizar actos jurídicos legales conforme a las leyes y la veracidad de los bienes inscritos.
Rogación
Es potestativo solicitar la inscripción o cancelación de los derechos reales (como posesión, gravámenes, limitación) y la inscripción deberá realizarse a petición de partes.
Consentimiento
Para que los asientos registrales se puedan modificar, es necesario que esté presente la voluntad del titular registral o, en todo caso, su sustituto. Nunca podrá haber una modificación si no está presente el consentimiento expreso del titular.
Prelación o Prioridad
Uno de los pilares de la seguridad proporcionada por el R.P.P. es que la prioridad de un documento y derecho inscrito o anotado se determina por la fecha de su presentación, lo que determina su rango o preferencia.
Calificación
Consiste en que, cuando un documento entra al R.P.P., este será estudiado y examinado por un registrador, el cual estudiará la validez o existencia del documento.
Inscripción
Para que las anotaciones o asientos produzcan sus efectos, deberán constar en un folio real o libro correspondiente.
Tracto Sucesivo
Las inscripciones se efectuarán sucesivamente o en concatenación entre las adquisiciones o refrendos, y nunca podrá haber una ruptura de continuidad.
Folio Real
Es el documento que acredita la existencia de los bienes muebles o inmuebles, demostrando que la posesión está legítimamente inscrita.
Estructura
Se asientan inscripciones, cancelaciones, anotaciones preventivas, avisos notariales y asientos de presentación.
Folio Mercantil
Es el expediente que tiene toda sociedad mercantil o comerciante, el cual tiene un número progresivo y es asignado automáticamente por el sistema.
Aviso Preventivo
Es una anotación preventiva que surge cuando se tramita una escritura ante un notario público con la finalidad de impedir que se realicen actos que perjudiquen los derechos de la persona.
¿Qué es una Anotación Marginal?
Son un tipo de asiento accesorio que se practica al margen de otro para hacer constar una alteración actual o potencial de su contenido o, sirve también para facilitar el funcionamiento de la oficina registral.
Asiento de Ratificación
Acción y efecto de enmendar los errores que aparezcan en los registros, con detalles en cada reglamentación. Los principios generales son comunes a los diferentes registros.
Inscripción, Rechazo, Suspensión
- Se inscribe el documento y se pone a disposición del solicitante.
- Se solicita, se suspende o se niega la inscripción.
- En caso de suspensión y denegación de la inscripción.
Recurso de Inconformidad
10 días hábiles para subsanar las irregularidades del documento. 30 días después de la notificación, si el documento no se califica o inscribe, se remite al archivo general. Al presentar el recurso, se le dará al servidor público, el cual lo turnará al director de registro para que dé una solución favorable.
Procedimiento Registral
Se realizan en el siguiente orden:
- Presentación del documento.
- Distribución del documento.
- Inscripción, rechazo, suspensión del documento y recurso.
- Entrega de documentos ante el SAT.
Se inicia con la presentación por escrito y documento anexos conforme al formato que establezca la Dirección General, debiendo enumerarla y sellarla. Esta solicitud se conoce como folio de entrada y tiene los siguientes requisitos:
- Prelación.
- Nombre del solicitante.
- Ubicación del inmueble.
- Identificación del inmueble, en su caso, documentación o razón social de la persona moral.
- Naturaleza del acto.
- Observación.
- Número de entrada por orden progresivo.
- Fecha y hora de presentación.
- Área en que se turna el documento.
- Nombre del registrador, fecha de calificación del documento o causa de suspensión o denegación.
- Expresión de la cancelación de un asiento, fecha de cancelación.
- Como una forma de aprobar la rogación de inscripción, la única forma de comprobar es con la solicitud de entrada y trámite, y esta es a instancia de oficio.
- Como comprobante de pago de derecho, toda inscripción en el R.P.P. genera los derechos previstos en las leyes fiscales, locales, códigos financieros. Se debe verificar que el sello tenga la caja de registro conteniendo la cotización y comprobante de pago.
- Asentar en el folio real la fecha y el número de entrada del documento; al lado izquierdo de los folios reales aparece el título «Asiento de Presentación».