Acción Reivindicatoria
La acción reivindicatoria, establecida en el artículo 348 del Código Civil (párrafo 2º), permite al propietario no poseedor reclamar la cosa a quien la posee indebidamente. El artículo 348 establece que «el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla». Se trata de una acción de condena de carácter restitutorio, que busca que el demandado restituya la cosa. Como acción real, derivada de un derecho real, es ejercitable erga omnes.
Requisitos de la Acción Reivindicatoria
- Dominio del actor: El actor debe probar su dominio mediante un título adquisitivo, aplicando los principios generales sobre la carga de la prueba. La inscripción registral presume la existencia del dominio, y el demandado deberá combatir la legitimidad de dicho título. La prueba del dominio es fundamental, y su ausencia conlleva la absolución del demandado, incluso si este no posee título. El actor no está obligado a probar que lo adquirido le sigue perteneciendo.
- Posesión del demandado: La posesión debe ser actual e indebida. La actualidad plantea problemas si el demandado deja de poseer la cosa durante el proceso. En tal caso, la restitución sería imposible y se procedería a una indemnización por daños y perjuicios. La posesión es indebida cuando carece de título que la justifique.
- Identificación de la cosa: Se requiere una descripción precisa de la cosa reclamada, su confrontación con la que posee el demandado y su correspondencia con la descrita en los títulos del actor y, en su caso, del demandado.
Ámbito de Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 396 del Código Civil establece que los pisos o locales de un edificio, o partes de ellos con aprovechamiento independiente y salida propia a un elemento común o a la vía pública, pueden ser objeto de propiedad. Esta forma de propiedad se rige por leyes especiales y, en lo que estas permitan, por la voluntad de los interesados. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la coexistencia de la propiedad separada de pisos o locales con la propiedad del edificio. Su aplicación plena se produce con el otorgamiento del «título constitutivo». La propiedad horizontal abarca el piso o local y los elementos necesarios para su uso y disfrute. La propiedad de elementos comunes se representa por una cuota de participación, inseparable del piso o local a efectos de gravamen, transmisión o embargo.
Ámbito de Aplicación (Art. 2 LPH)
La LPH se aplica a:
- Comunidades de propietarios constituidas según el artículo 5 LPH.
- Comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no hayan otorgado el título constitutivo.
- Complejos inmobiliarios privados.
- Subcomunidades.
- Entidades urbanísticas de conservación, si así lo establecen sus estatutos.
Principios Jurídicos Rectores de la Comunidad de Bienes
Las normas del Código Civil sobre comunidad de bienes son dispositivas y se rigen por estos principios:
- Principio de proporcionalidad: Beneficios y cargas se distribuyen proporcionalmente a las cuotas de participación, que se presumen iguales (art. 393 CC).
- Principio democrático: La administración y disfrute se rigen por mayorías, calculadas no por personas, sino por cuotas (art. 398 CC).
- Principio de libertad individual: Cada comunero puede solicitar la división de la cosa común (art. 400 CC) o renunciar a su derecho, liberándose de las obligaciones derivadas de la comunidad (art. 395 CC).