El Régimen de Propiedad Horizontal
El Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal
El título constitutivo es el documento que regula la comunidad de propietarios cuyo derecho de propiedad recae sobre propiedades separadas del edificio, y el que determina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicha Ley detalla el contenido que ha de tener, especificando que en él se ha de describir:
- El inmueble en su conjunto
- Los servicios e instalaciones con que cuente
- Las diferentes propiedades separadas
- La cuota que a cada una de ellas le corresponde
El artículo 5, dedicado a la regulación del título constitutivo, añade que “podrá contener, además, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley de orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación, y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.
Los estatutos, en lo que no sean reproducción de los preceptos legales, son producto de la autonomía de la voluntad, que tiene en esta materia un ámbito limitativo; sólo puede desarrollarse en lo que la LPH permita, dado su carácter imperativo.
La formulación de los estatutos no es un requisito indispensable para que las diferentes propiedades separadas del edificio puedan ser objeto del tráfico jurídico.
No exige la Ley que se otorgue en escritura pública, pero en la práctica esto es lo que se hace para lograr su inscripción en el Registro de la Propiedad con la consiguiente oponibilidad a terceros.
No dice el artículo 5 quién ha de realizarlos, pero de la propia naturaleza de los mismos se deduce que puede ser obra del propietario del edificio cuando reúne en sus manos la totalidad de las propiedades separadas ubicadas en el mismo. Si antes de hacerlos ha enajenado alguna vivienda, aunque sea en documento privado, ha de intervenir este propietario en la confección de los estatutos.
Tampoco señala el artículo 5 cuándo han de otorgarse los estatutos, por lo que cabe que se hagan no sólo al concluirse el edificio, sino también cuando su construcción esté comenzada, e incluso con pisos meramente proyectados. En estas situaciones se permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de edificios en régimen de propiedad horizontal.
Los estatutos inscritos son oponibles a terceros, siendo tales los adquirentes de propiedades separadas o titulares de derechos reales o personales.
Reglamentos de Régimen Interior
Distintos de los estatutos son los reglamentos de régimen interior o Normas de Régimen Interior que son normas fijadas por el conjunto de los propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.
Estos reglamentos han de respetar los límites establecidos por la Ley y los estatutos, y obligan a todo titular mientras no sean modificados en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
La Cuota en la Propiedad Horizontal
Por imperativo del artículo 5 de la Ley, en el título constitutivo de la propiedad horizontal se ha de fijar la “cuota de participación” que corresponde a cada piso o local. Según el artículo 3.b), se establecerá en relación con el valor total del inmueble y referida a centésimas del mismo, sirviendo para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos en cada piso o local no alterarán la cuota atribuida.
Por tanto, la cuota no representa la participación del propietario en la copropiedad sobre elementos comunes, sino como dice la Exposición de Motivos de la Ley, “expresa, activa y pasivamente también, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y cuanto a él se considere unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide físicamente en pisos o locales, se divide así económicamente en fracciones o cuotas”.
La cuota de participación es referencia importante para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios.
La cuota es la medida en que el propietario ha de contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades no susceptibles de individualización (art. 9.1.e) LPH).
Para la fijación de la cuota ha de atenderse por imperativo legal a:
- La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble
- Su emplazamiento interior o exterior
- Su situación
- El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes
La cuota se determina por:
- El propietario (o propietarios) único del edificio al iniciar su venta por pisos
- Por acuerdo de todos los propietarios existentes (titulares de propiedades separadas, es decir, de pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente)
- Por laudo arbitral
- Por resolución judicial
La resolución judicial debe ser el resultado de un litigio surgido entre los propietarios por no ponerse de acuerdo para la fijación de las cuotas, pero es imposible que el litigio nazca por una impugnación de la cuota fijada sin tener en cuenta los parámetros legales a este fin, naturalmente cuando el impugnante pruebe que sufrió un error excusable o fue víctima de dolo al aceptarla.
Extinción de la Propiedad Horizontal
El artículo 23 determina que el régimen de propiedad horizontal se extingue:
- Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste sea cubierto por un seguro. Grave defecto de la LPH es la omisión de toda normativa sobre la destrucción parcial, que será aquélla en que no exceda el tope legal. Deben ser, entonces, los propietarios los que acuerden por unanimidad lo procedente en orden a la reconstrucción, ya que ella afecta al título constitutivo.
- Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias. Ello exige que todos los pisos o locales pasen a ser de uno o de varios pro indiviso. Pero la extinción del régimen de propiedad horizontal requerirá la declaración de voluntad en este sentido del propietario o de todos los copropietarios.