El Régimen de Condominio
La Administración
Como regla general, el artículo 398 establece el principio de las mayorías para la administración de la cosa común. Los acuerdos de la mayoría de los partícipes son obligatorios, entendiendo la mayoría no en número de personas, sino en la cantidad de intereses en la comunidad. El Código Civil establece: “no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”. Si bien el Código exige un acuerdo tomado por los comuneros mayoritarios, la interpretación correcta debe ser que este acuerdo es vinculante si votan a su favor aquellos que representan la mayoría, sin permitir la exclusión de los minoritarios de la vida de la comunidad. En materia de administración de la cosa común, el Código establece un recurso subsidiario a la autoridad judicial, que se puede articular cuando no se haya obtenido la mayoría suficiente para adoptar el acuerdo o cuando este sea gravemente perjudicial. En ambos casos, el juez proveerá lo que corresponda, pudiendo incluso nombrar un administrador.
La Posesión
Elementos de la Posesión
La posesión resulta de la concurrencia de dos elementos: el corpus y el animus.
El corpus: No es solamente la tenencia material de una cosa, sino también la posibilidad física de ejercer una influencia inmediata sobre ella y de excluir toda influencia extraña.
El animus: Elemento espiritual de la posesión, es la voluntad de tener la cosa para sí y como dueño. La existencia del animus es una condición esencial de la posesión. De lo contrario, no habría más que detentación. El animus se deduce de la actividad posesoria, de cómo se ejerce el señorío sobre la cosa. El simple tenedor se comportará como propietario si enajena la cosa, prohíbe al verdadero propietario la entrada en la finca, etc. En otras palabras, efectuará actos de propietario, sin que sea necesario ni posible indagar cuál es su voluntad (subjetiva o interna). El poseedor a título de propiedad no se distingue del poseedor a título de usufructo únicamente por el diverso querer, sino ante todo por el diverso modo de actuar.
Protección de la Posesión
Los Interdictos
El artículo 446 del Código Civil establece: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y si fuere inquietado en ella deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen”. El ordenamiento jurídico repudia la violencia, tanto para mantener el estado posesorio actual como para el restablecimiento del mismo (Art. 441 CC). Los medios judiciales están recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 250, y son: los interdictos de retener y recobrar. A través de estos interdictos se atiende, respectivamente, al mantenimiento de la situación posesoria actual frente a la perturbación que procede de un tercero, y a la restauración de la situación en que se encontraba el poseedor, víctima de un despojo.
a) Legitimación activa: Amplísima, el artículo 446 CC la concede a todo poseedor.
b) Legitimación pasiva: Estarán legitimados pasivamente tanto los que ejecuten los actos de perturbación o despojo, como los que den la orden a otro de ejecutarlos.
c) Plazo para ejecutar el interdicto: (art. 439 LEC) el plazo es de un año, “a contar desde el acto que lo ocasione”. El juez debe examinar de oficio si la demanda se presenta dentro de ese plazo perentorio de caducidad.
d) Efectos de la sentencia. (Sin información en el texto original)
La Buena Fe del Tercero
La buena fe del tercero es una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo (cree pertenecerle), o una creencia, también basada en un error excusable, sobre el alcance del título que ostenta (cree que le faculta para obrar como lo ha hecho). Se regula en el artículo 361 del Código Civil: “El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente”. De acuerdo con el artículo 361 CC, la buena fe ha de existir en el momento de la construcción, siembra o plantación. En tanto no se ejercite la opción, existe una situación jurídica a la que el Código Civil no presta atención. Los principios rectores de la misma serán los siguientes:
- El tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado.
- El tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantación o siembra, pero no sobre aquel terreno. Habrá, en consecuencia, una concurrencia de dos derechos de propiedad.
La adquisición de la propiedad de lo construido, plantado o sembrado está condicionada al pago de la indemnización. El artículo se remite a los artículos 453 y 454 del Código Civil, que servirán de guía para fijar la cantidad indemnizatoria.
La Acción de Deslinde
El derecho de dominio supone la posibilidad de monopolizar el goce de una cosa y, por consiguiente, de excluir a los demás de ese goce. Aunque la facultad de exclusión se canaliza sobre todo a través de las acciones protectoras del dominio y de la posesión, puede también legitimar para actuaciones preventivas como las que tienden a lograr una perfecta individualización de la cosa, especialmente si es inmueble, mediante la colocación de signos exteriores que hagan reconocible la propiedad. Por ello, el artículo 388 del Código Civil dice: “todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”. Esta facultad de cierre presupone que los límites de la heredad son ciertos y seguros, pero no siempre sucede. Los propietarios colindantes pueden tener algo que decir entonces, y de ahí que el Código Civil fije en los artículos 384 a 387 los criterios para efectuar el deslinde. Aunque estos preceptos están agrupados bajo la rúbrica “Del deslinde y amojonamiento”, en realidad se refieren a la primera operación, que consiste en fijar los límites de la finca, mientras que el amojonamiento es la señalización o exteriorización mediante hitos o mojones de aquellos límites. El deslinde se ejercita a través de tres vías: mediante acuerdo entre todos los interesados; un procedimiento de la jurisdicción voluntaria regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y un juicio declarativo. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula la práctica del deslinde ante la autoridad judicial en un procedimiento de jurisdicción voluntaria (sin oposición de los colindantes interesados) en los artículos 2.061 a 2.070 de la LEC de 1881. Frente a este deslinde convencional realizado ante la autoridad judicial, está la acción de deslinde ejercitada por medio de juicio declarativo cuando haya oposición o controversia sobre las lindes y no se solucione la discrepancia por el acuerdo.
¿Quién puede ejercitar la acción de deslinde?
El artículo 384 del Código Civil señala: “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales”.
¿Cuál es la normativa aplicable?
Es la contenida en los artículos 385, 386 y 387 del Código Civil.
- El artículo 385 dice: “El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”.
- El artículo 386 señala: “si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiere resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales”.
- El artículo 387 dice: “si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente”.
Imprescriptibilidad
La acción de deslinde es imprescriptible, según el artículo 1965 del Código Civil. Pero ello no se opone a que el colindante pueda haber ganado antes de su ejercicio, por medio de la usucapión, la zona de terreno discutible en potencia.