Contrato de Compraventa

De la Compraventa: Es un contrato traslativo de propiedad. Uno de los sujetos, el vendedor, se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho al comprador, quien se obliga a pagar el precio. Este contrato transmite el derecho sobre la cosa desde el consentimiento legítimamente manifestado.

Art. 1.474 CC: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Art. 1.161 CC: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”

Características de la Compraventa

• Típico: Contrato nominado, regulado en el Código Civil.
• Consensual: Se perfecciona con el consentimiento manifestado (Art. 1.161 CC).

¿El registro es relevante para el perfeccionamiento? El Art. 1.920 CC establece que debe registrarse todo acto entre vivos traslativo de propiedad de inmuebles o bienes hipotecables. El registro busca la oponibilidad a terceros, no la efectividad.

• Bilateral/Sinalagmático Perfecto: Ambas partes se obligan recíprocamente, permitiendo demandar cumplimiento, resolución o alegar la exceptio non adimpleti contractus.
• Oneroso: Cada parte obtiene una ventaja con una desventaja.
• Conmutativo: Las prestaciones son equivalentes patrimonialmente.
• De Ejecución Instantánea: Aunque puede ser de tracto sucesivo por acuerdo.

Evolución Histórica de la Compraventa

• Compraventa real o manual: Traslada la cosa, no la propiedad permanente.
• Compraventa consensual o productora de obligaciones.
• Compraventa consensual traslativa de dominio: Traslada el derecho de propiedad.

Elementos del Contrato de Compraventa

Elementos Personales

Se refiere a las partes: vendedor y comprador.

A.1) Del Vendedor

Quien tiene capacidad de disposición de la cosa.

De la Capacidad del Vendedor

¿Quién no tiene capacidad de disponer?

• Propietario con embargo o prohibición de enajenar.
• El fallido (personas jurídicas).
• Cesión de bienes (personas naturales).
• Hogar como patrimonio separado.

De la venta a non domino (cosa ajena): Se puede anular el contrato (Art. 1.483 CC). Solo la parte inocente puede promover la anulación. El verdadero propietario puede intentar la pretensión reivindicatoria.

¿Qué sucede si el propietario no es desposeído? No le afecta el contrato, solo surte efecto inter partes. Existe imposibilidad de transmitir el derecho. Es una venta obligatoria: el comprador puede exigir al vendedor que consiga la propiedad.

Opciones del vendedor para conseguir la propiedad:

• Usucapión.
• Adquisición eventual de la propiedad.
• Confirmación de la venta por el propietario.

Incapacidades Generales (Art. 1.143; 1.144 CC)

Menores de edad, entredichos e inhabilitados.

Incapacidad Excepcional (Art. 1.481 CC)

“Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.”

Razones:

• Evitar abuso entre cónyuges.
• Evitar donaciones irrevocables.
• Evitar fraude de acreedores.
• Evitar simulación.

Sanción: Nulidad Absoluta.

A.2) Del Comprador

Quien se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

Incapacidades para Comprar

Incapacidades especiales (Art. 1.144 CC): Menores, entredichos, inhabilitados.

Incapacidades (Art. 1.482 CC):

1. Padre y madre respecto de bienes del hijo.
2. Tutores, protutores y curadores respecto de bienes de sus pupilos.
3. Mandatarios, administradores o gerentes respecto de bienes a su cargo.

Sanción: Nulidad Relativa. Se protege el derecho de las personas sobre sus bienes. Se evita el conflicto de intereses.

Empleados públicos respecto de bienes de la nación. Bien jurídico tutelado: Integridad de la función pública. Sanción: Nulidad Absoluta.

Funcionarios judiciales respecto a derechos litigiosos. Bien jurídico tutelado: Imparcialidad de la justicia. Sanción: Nulidad Absoluta.

Prohibición del pacto de cuota litis. Bien jurídico tutelado: Ética profesional del abogado. Sanción: Nulidad Absoluta.

Incapacidades por Nacionalidad

Personas jurídicas extranjeras no pueden comprar inmuebles, salvo consulados y embajadas. Personas naturales extranjeras tenían limitaciones en zonas estratégicas.

Incapacidades de Institutos de Manos Muertas (Art. 1.144 CC)

No pueden enajenar. Se limita su adquisición para la libre circulación de bienes.

B.- Elementos Reales

B.1) La Cosa

Realidad impersonal útil para satisfacer necesidades. Pueden ser cosas singulares, universales, derechos patrimoniales, reales, de crédito e incorporales.

Art. 1.155 CC: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable.”

Posibilidad

Debe ser fácticamente realizable. Obstáculos: In rerum natura (naturaleza de la cosa) y normativos. La dificultad no impide el aprovechamiento.

La cosa debe existir al celebrar el contrato.

• Escenario 1: Existía.
  • Perecimiento físico total: Venta inexistente.
  • Perecimiento físico parcial: Si priva de utilidad, el contrato es inexistente. Si no, el comprador puede desistir o pedir la parte existente con ajuste de precio (Art. 1.485 CC).
• Escenario 2: No existía (Art. 1.156 CC). Las cosas futuras pueden ser objeto de contrato, excepto la sucesión futura no abierta (Art. 1.484 CC).
  • Venta de cosa esperada: Condición suspensiva. No hay contrato hasta que exista la cosa.
  • Venta de mera esperanza: Contrato aleatorio. Se vende una posibilidad. El comprador asume el riesgo.

Licitud

Aptitud para el tráfico jurídico.

• No pasibles de tráfico: Por naturaleza (ej. fondos oceánicos) o destinación (ej. bienes públicos).
• Tráfico prohibido: Por disposición normativa (ej. persona, órganos).
• Tráfico restringido: Sujetos a formalidades (ej. medicamentos).

Pacto de Inalienabilidad: Cláusula que limita la enajenación por un tiempo. Requiere plazo prudente y causa justificada.

Determinado o Determinable

La cosa debe estar precisada o ser susceptible de precisarse. La individualización no es requisito para la existencia del contrato, pero sí para la transmisión de la propiedad.

B.2) El Precio

Valoración económica del bien. Debe pagarse en dinero (regla general).

Moneda de Pago: Unidad para extinguir la obligación.

Moneda de Cuenta: Unidad para estimar el precio.

El precio debe ser real, serio, no irrisorio, y determinado o determinable (Art. 1.479 CC). Puede fijarse por un tercero (Art. 1.479 CC).

C.- Elementos Formales

Buscan la oponibilidad a terceros (Art. 1.920 CC).

Principio de Relatividad: El contrato es ley entre las partes.

Principio de Oponibilidad: Las formalidades dan prueba del contrato.