Contratos de Locación, Obra y Donación

Contrato de Locación

Obligaciones del Locador

• Entregar la cosa: con todos sus accesorios, en buen estado de conservación o en el estado en que se halle si así se convino. Si no cumple, el locatario puede:
  • Pedir que se cumpla el contrato y se le dé la cosa.
  • Pedir su resolución (+ daños y perjuicios).
• Conservar la cosa en buen estado: y hacer las debidas reparaciones. Si no cumple, el locatario puede:
  • Retener parte del alquiler equivalente al costo de las reparaciones.
  • Pedir la resolución del contrato (+ daños y perjuicios).
• Mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa: El locador responde por evicción y vicios redhibitorios.
• Pagar las mejoras que haga el locatario si:
  • Autorizó realizarlas y se comprometió a pagarlas.
  • Fuesen reparaciones de urgencia.
  • Fuesen necesarias o útiles.
  • Fuesen voluntarias y el contrato se resuelve por culpa del locador.
• Pagar las contribuciones sobre la cosa: (impuesto territorial).

Obligaciones del Locatario

• Pagar el precio del alquiler: Si no paga por 2 períodos consecutivos, el locador puede:
  • Pedir la resolución del contrato, desalojo e indemnización.
  • Retener todos los frutos y objetos.
  • Si es un inmueble, puede ejercer la acción ejecutiva.
• Usar y gozar de la cosa conforme a derecho.
• Mantener la cosa en buen estado:
  • Reparar todo daño por su culpa.
  • Efectuar las mejoras a su cargo.
  • No realizar obras nocivas.
  • No realizar su abandono.
• Restituir la cosa al finalizar la locación.
• Avisar de toda turbación: dado que el locador responde por evicción.

Conclusión del Contrato

• Por vencimiento del plazo fijado.
• Por pérdida de la cosa.
• Por vicios redhibitorios.
• Por todos los casos de culpa de cualquiera que autoricen al otro a rescindir el contrato (falta de pago, uso abusivo).

Plazos Ley 23.091

Estableció los plazos mínimos para locaciones con destino a vivienda (2 años) y para demás destinos -comercio e industria- (3 años). Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por lo anteriormente establecido (el locador alquila por 1 año su departamento para vivienda, el inquilino tiene derecho a considerarlo realizado por 2 años). No entran en estos plazos locaciones de viviendas con fines de turismo, para sedes de embajadas, etc.

Sobre locaciones destinadas a vivienda:

• Períodos de pago: el precio del arrendamiento será fijado en pagos mensuales.
• Pagos anticipados: no puede requerirse del locatario:
  • Pagos anticipados por períodos mayores al mes.
  • Depósitos de garantía mayores al importe mensual.
  El locatario puede solicitar el reintegro de las sumas correspondientes en caso de violación.

Contrato de Locación de Obra

«Una de las partes se obliga a ejecutar una obra y la otra a pagar un precio determinado en dinero por esa obra» art 1493.

Objeto

Ejecución de una obra determinada material o intelectual.

Obligaciones del Locador

• Ejecutar la obra en tiempo y forma convenidos: si no hay nada convenido, debe ser en un tiempo razonable.
• Permitir el control de la obra por el locatario.
• Responsabilidad por ruina -total o parcial- de la obra: es responsable si esta procede de vicio de construcción o vicio del suelo o de mala calidad de los materiales. La ruina debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de 1 año a partir de cuándo se produjo.
• Responsabilidad por vicios o defectos: si los defectos eran visibles y el locatario lo sabía, no puede reclamar. Si eran ocultos, el empresario deberá responder.

Obligaciones del Locatario (dueño de la obra)

• Cooperar.
• Pagar el precio: por ajuste alzado, por unidad de medida o por coste y costas.
• Recibir la obra.

Conclusión del Contrato

• Por cumplimiento.
• Por decisión de terminarla del locatario: debe indemnizar al locador.
• Por muerte del locador (pero no del locatario).
• Por falta de pago, etc.

Contrato de Donación

«Una persona (donante) por un acto entre vivos se obliga a transferir voluntaria y gratuitamente a otra (donatario) la propiedad de una cosa» art 1789. Para que tenga efectos, debe ser aceptada por el donatario, expresa o tácitamente. Si muere antes de aceptarla, la donación es nula y ni sus herederos podrán exigirla al donante. Si el donante muere antes de que el otro acepte, puede el donatario aceptarla y los herederos del fallecido deben entregarle la cosa.

Caracteres

• Consensual: solo produce efectos desde que se aceptó.
• Unilateral: solo origina obligaciones para el donante.
• Gratuito: no hay beneficios patrimoniales para el donante.
• Formal.
• Irrevocable.
• Típico: está regulado por ley.

Objeto

Todas las cosas que pueden ser vendidas.

Tipos

• Mutuas: 2 o más personas se hacen recíprocamente en un solo y mismo acto.
• Remuneratorias: se hacen en recompensa de servicios prestados al donante por el donatario, estimables en dinero, y por los cuales este podía exigírselo judicialmente. Son onerosas hasta el valor de los servicios prestados y gratuitas en el resto (ej: médico me opera por $20 y yo conforme le doy un departamento por $35. Si acepta, no puede exigir cobrar).
• Con cargo: se impone al donatario el cargo de cumplir una prestación a favor del donante o de otra persona (ej: dono mi auto a Juan con el cargo de que lleve a mi hijo a Mar del Plata 1 vez por mes).
• Inoficiosas: cuando el donante -teniendo herederos forzosos- hace una donación excediendo la porción disponible. Los herederos perjudicados pueden demandar la reducción de la donación.

Forma y Prueba

Las donaciones de inmuebles o de prestaciones periódicas deben ser hechas en escritura pública o son nulas (solemnes). Las demás donaciones (muebles) pueden ser hechas por instrumento público.

Reversión de la Donación por Premuerte del Donatario

Es una condición resolutoria por la cual los bienes donados vuelven al patrimonio del donante si el donatario muere antes que él. El donante debe estipular expresamente este derecho y solo puede ser a favor del donante.

Revocación de la Donación

• Por incumplimiento de los cargos: el donatario no cumple los cargos impuestos. El donante puede revocar la acción y recuperar lo donado. Afecta a terceros que hayan adquirido los derechos de lo donado si los conocían.
• Por ingratitud del donatario: se dan cuando el donatario:
  • atentó contra la vida del donante.
  • injuria gravemente al donante.
• Por supernacencia de hijos del donante: debe estar previamente convenido.