El Principio de Fe Pública Registral

Este principio se concreta en una presunción iuris et de iure, por la cual el Registro de la Propiedad (RP) se presume exacto y válido, de modo que el tercero que confía en ese contenido queda totalmente protegido. Esta presunción implica, a su vez, que el tercero adquiere con el contenido y la extensión del derecho que el RP publica, no viéndose perjudicado por aquello que no haya accedido al mismo. Esto último se encuentra recogido en el art. 32 LH, el cual dispone que los títulos de dominio y otros derechos reales sobre inmuebles que no estén inscritos o anotados en el RP, no perjudican a tercero.

El principio de fe pública registral se encuentra regulado en el art. 34 LH, que establece que si el tercero es de buena fe y adquiere algún derecho de persona que en el RP apareciese con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho, aunque posteriormente el derecho del otorgante pueda anularse o resolverse por causas que no consten en el mismo RP. La buena fe del tercero se presumirá siempre, cabiendo prueba en contrario (que conocía la inexactitud del RP). Sin embargo, los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la de su causante o transferente.

El Tercero en el Derecho Hipotecario

Desde el punto de vista del Derecho Civil, el tercero es aquél que no ha sido parte en un contrato, no siéndole por tanto oponible. Dicho tercero puede ser:

• Totalmente ajeno al contrato.
• Un tercero que entrará en relación con los contratantes posteriormente.

Sin embargo, tercero en Derecho Hipotecario hace referencia al tercer adquirente respecto de una inscripción registral.

Requisitos para que el Tercero Goce de Protección de la Fe Registral

• La adquisición se realiza mediante un negocio válido, que reúna todos los requisitos materiales y formales exigidos por el ordenamiento. En caso contrario, no habrá adquisición.
• El negocio sea a título oneroso. El adquirente a título gratuito no goza de protección, pues no ha sufrido un auténtico perjuicio.
• Quien transmite debe estar legitimado para hacerlo según el contenido del RP; es decir, ser el titular registral.
• El tercero inscriba su derecho en el RP.
• El adquirente actúe de buena fe. Si conocía la discrepancia entre la realidad extraregistral y lo inscrito en el RP, podría haber evitado el perjuicio.

El Principio de Legitimación

La publicidad registral es la información que dimana del RP. Se caracteriza por su garantía de certeza, pues no sólo publica las titularidades, sino que también las garantiza. El RP es el medio idóneo para la publicidad de las situaciones que afectan a los bienes inmuebles, siendo su fin primordial la seguridad del tráfico jurídico. La transmisión del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se produce al margen del RP. La inscripción tiene carácter voluntario, salvo excepciones, pudiendo producirse realidades diferentes: la inscrita y la no inscrita.

El principio de legitimación registral mantiene la exactitud del RP en tanto no se demuestre que no concuerda con la realidad jurídica extraregistral. La legitimación registral deriva de la inscripción y permite a su titular actuar por el mero hecho de tener la inscripción a su favor, prescindiendo, al menos inicialmente, de si es también el titular real.

Fundamento del Principio de Legitimación

1. La necesidad de protección de la apariencia para el logro de la seguridad jurídica.
2. El principio hipotecario de legalidad, debido a los rigurosos controles (calificación registral) a los que se somete el acceso al RP.

Consecuencias del Principio de Legitimación

1. Se presume que los asientos del RP producen todos sus efectos y están bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su inexactitud.
2. En caso de divergencia entre el RP y la realidad jurídica extraregistral, la inscripción queda protegida a través del principio de legitimación, debiendo ser respetada, sin perjuicio de su posible rectificación.
3. Se presume que el RP es veraz, lo que genera una presunción posesoria.
4. Se admite la adquisición por prescripción basada en lo que el RP publica (art. 35 LH), la denominada presunción secundum tabulas.
5. Inversión de la carga de la prueba: se presume que el derecho existe y pertenece al titular registral según el asiento. Quien alegue lo contrario, debe probarlo.

En caso de discusión de la titularidad inscrita, se necesita impugnar el correspondiente asiento registral. Se podrán ejercitar las acciones: reivindicatoria, confesoria y negatoria.