Las Servidumbres Prediales

Concepto

La servidumbre (530 – 604 CC) es un derecho real en cosa ajena que permite a su titular (predio dominante) utilizar predios ajenos (predio sirviente) de una manera limitada o impedir a su dueño determinados actos que, de no existir la servidumbre, podría realizar lícitamente.

En esencia, la servidumbre otorga la posibilidad de servirse de una cosa que no es nuestra.

530 CC: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño” (Servidumbre predial).

531 CC: “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada” (Servidumbre personal).

Características

1. Las servidumbres suponen un gravamen para el dueño del predio sirviente, es decir, una limitación de su propiedad.
2. Las servidumbres recaen sobre fincas ajenas para utilidad del fundo dominante.
3. Son oponibles erga omnes (frente a todos).

Sujetos

1. Propietario del predio sirviente: Sufre la servidumbre como un gravamen (vertiente pasiva).
2. Propietario del predio dominante: Goza de la servidumbre como un derecho incorporado a la titularidad de la cosa.

Contenido

1) Derechos del dueño del predio dominante:

• Reclamar todas las facultades accesorias necesarias para el buen disfrute de la servidumbre.
• Si son servidumbres positivas: se aprovecha del goce o disfrute que ha de proporcionar el predio sirviente.
• Si son servidumbres negativas: se disfruta impidiendo un determinado comportamiento o eliminar aquello contrario a la servidumbre en el fundo sirviente.

2) Obligaciones del dueño del predio dominante:

• Debe disfrutar de la servidumbre de la manera que sea menos gravosa o perjudicial para el predio sirviente (art. 565 CC).
• En el caso de que ejerza su derecho a realizar obras, deberá producir el menor perjuicio al fundo sirviente, siempre que no altere el contenido de la servidumbre ni la haga más gravosa (art. 543.2 CC).
• Si son varios los titulares de la servidumbre deberán contribuir a los gastos en proporción al beneficio que les repercuta la servidumbre.

3) Derechos del dueño del predio sirviente:

• Cuando el dueño del predio dominante quiera utilizar la servidumbre para otros fines que no sean los previstos, cubrir una nueva necesidad o emplear medios excesivos, el dueño del predio sirviente podrá impedir tal ejercicio.
• Podrá solicitar una modificación en la forma en que se ejercita la servidumbre, si es muy incómoda o gravosa, y no le permite realizar obras esenciales.

4) Obligaciones del dueño del predio sirviente:

• Si son servidumbres positivas: dejar hacer algo o efectuarlo él mismo.
• Si son servidumbres negativas: debe abstenerse de llevar a término una conducta que tendría derecho a ejercitar si no existiera dicha servidumbre.
• El predio sirviente no podrá menoscabar el uso de la servidumbre constituida.
• Deberá participar en los gastos que se deriven de la servidumbre.

Clases de Servidumbres

a. Servidumbres prediales y personales

Cuando el gravamen sobre el predio o finca beneficia a otro predio, se denomina servidumbre predial. Son las más importantes y frecuentes.

Cuando, por el contrario, beneficia a una persona, grupo o comunidad, se denomina servidumbre personal.

b. Servidumbres continuas y discontinuas

Continuas: Pueden usarse de manera constante sin intervención de la mano del hombre (art. 530.2 CC). Ejemplo: servidumbre de acueducto.

Discontinuas: Se usan y requieren de la actividad humana para un disfrute continuado (art. 532.3 CC). Ejemplo: servidumbre de paso.

c. Servidumbres aparentes y no aparentes

Aparentes: Cuando se anuncian a la vista de los demás por un signo exterior que denota su existencia (art. 532.4 CC). No se requiere que el signo exterior dé certeza absoluta de que existe una servidumbre, lo que sí se exige es que sea permanente.

No aparentes: No muestran mediante signos exteriores o indicios de la existencia de la servidumbre de que se trate (art. 532.5 CC).

d. Servidumbres positivas y negativas

Positivas: El propietario del predio sirviente tiene por la servidumbre la obligación de dejar hacer alguna cosa al propietario del predio dominante o hacerla él mismo (art. 533 CC).

Negativas: El dueño del fundo sirviente se abstiene de hacer aquella conducta a la que tendría derecho si no existiera la servidumbre.

e. Servidumbres voluntarias y forzosas

Art. 536 CC:

Legales o forzosas: Las que se hallan reguladas o impuestas por la ley.

Voluntarias: Se originan en virtud de la autonomía y voluntad de los particulares.

Extinción de las Servidumbres (546 CC)

1. Por consolidación.
2. Por falta de uso persistente durante un plazo de 20 años.
3. Por cambio de estado de los predios: por imposibilidad física o jurídica no se permite el disfrute de la servidumbre.
4. Cumplimiento del plazo o condición resolutoria legal o negocialmente impuesta.
5. Por renuncia del dueño del predio dominante.
6. Por negocio jurídico extintivo concluido entre ambos dueños.

La doctrina también señala otras causas adicionales:

• Desaparición de la necesidad que motivó la constitución de la servidumbre.
• Nulidad o anulabilidad del negocio constitutivo.
• Eliminación por ministerio de la ley o autoridad judicial.

Clases de Servidumbres Forzosas

a. Servidumbres en materia de aguas

1) Servidumbre de acueducto (art. 557 CC)

El que pueda servirse de agua para una finca propia tiene el derecho de hacerla pasar por los predios intermedios y predios inferiores, indemnizando.

Requisitos:

• Que se pueda disponer del agua y que esta sea suficiente para su uso.
• Que el paso sea el más conveniente y menos oneroso para terceros.
• Que se indemnice con carácter previo a la construcción.

2) Estribo de presa (art. 554 CC)

Si para tomar aguas de río o arroyo es necesario establecer una presa, se podrá aplicar esta servidumbre sobre aquellas riberas o terrenos que necesite para apoyarla, indemnizando.

3) Servidumbre de parada o partidor (art. 562 CC)

El que para regar sus tierras necesite construir una parada sobre un cauce, podrá exigir que los propietarios de los márgenes lo permitan, abonando los daños y perjuicios.

b. Servidumbre de paso (564 a 570 CC)

“El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización”.

Requisitos:

• Imposibilidad total de salida.
• Indemnización: la pactada entre las partes.

c. Servidumbres en materia de luces y vistas (581 a 584 CC)

Se trata de limitaciones a consecuencia de la proximidad física entre fincas o edificios, con el fin de garantizar la intimidad y una mínima recepción de luz.

Si no hubiera servidumbre, no se podría abrir hueco, ventana o balcón.

Art. 581: Establece que el dueño de una pared propia que sea contigua a una finca ajena puede abrir en ella únicamente para tener luz, los denominados huecos de tolerancia o de ordenanza (de 30 centímetros). Se establece que el dueño de la finca contigua si adquiere la medianería podrá cerrar dichos huecos, salvo pacto en contrario. Finalmente, recoge que podrá cubrirlos edificando o levantando una pared contigua.

Art. 582: Si se es propietario, se pueden abrir huecos, ventanas, balcones pero dejando una distancia entre la pared donde se abren y la propiedad del otro de 2 metros (vistas rectas) o 60 centímetros (vistas oblicuas). La medición se realizará atendiendo a lo dispuesto en el art. 583 CC.

d. Desagües y distancias para ciertas construcciones y plantaciones

Servidumbre de vertiente de tejados (art. 587): El dueño del predio que sufre dicha servidumbre podrá recibir las aguas o darles salida.

Art. 588: Cuando el patio de una casa o corral esté enclavado/rodeado por otros podrá solicitarse la servidumbre de desagüe de aguas pluviales, para que dichas aguas puedan pasar por los predios contiguos.

Art. 589: Impide edificar o plantar cerca de fuertes y fortalezas.

Constitución de las Servidumbres (536 CC)

“Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquellas se llaman legales, y éstas voluntarias”.

También por prescripción adquisitiva (usucapión) (arts. 537 y 538 CC).

También por signo aparente (art. 542 CC).

Por negocio jurídico

Se requiere la voluntad en un negocio jurídico, denominado título. El título puede ser oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa (capacidad y legitimación).

Para que la servidumbre surta efectos frente a terceros: debe cursar inscripción en el Registro de la Propiedad, en el folio dedicado al predio sirviente, que es quien la soporta. No obstante, si son servidumbres aparentes, éstas son eficaces frente a un tercero, incluso si no están inscritas.

Por usucapión

Sólo cabe sobre las servidumbres continuas y aparentes. Plazo: 20 años. Servidumbres de luces y vistas.

Por signo aparente

Por disposición de padre de familia.

Art. 541 CC: “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura”.

Modificación de las Servidumbres

• Por ley (entrada en vigor de un plan urbanístico…).
• El ius variandi del dueño del predio sirviente (art. 545 CC): Derecho a modificar la servidumbre (predio sirviente).
• La sobrevenida modificación externa de los predios: No depende de la actividad humana, se produce de forma natural, algo que no es esperado.

Acciones de defensa de las servidumbres

• Acción confesoria.
• Acción negatoria: Corresponde al propietario de la finca sobre la cual se ejerce indebidamente una servidumbre.
• Acciones posesorias: Competen al titular de la servidumbre para la defensa de su derecho real y al dueño del predio sirviente.