Contratos: Concepto y Elementos Fundamentales

El Derecho regula la convivencia social a través de relaciones jurídicas, las cuales surgen, en gran medida, de los contratos. Un contrato es un acuerdo entre dos o más personas que crea obligaciones jurídicas, cuyo objeto suele ser el intercambio de bienes y servicios.

Podemos definir el contrato como el acuerdo de voluntades dirigido a crear obligaciones entre las partes. Este acuerdo se compone de dos declaraciones de voluntad: la oferta y la aceptación.

Tipos de Contrato

• Escritos
• Verbales
• De escritura pública
• Privados (sin testigos)
• Con testigos
• Por hecho concluyente

Un elemento esencial en todo contrato es el consentimiento, necesario para alcanzar el acuerdo entre las partes. Aunque todo contrato involucra a dos partes, no todos generan obligaciones bilaterales (para ambas partes). Los contratos unilaterales crean obligaciones para una sola parte (ej., préstamo), mientras que los contratos bilaterales o sinalagmáticos generan obligaciones recíprocas (ej., compraventa).

Elementos del Contrato

Los elementos esenciales de un contrato son: consentimiento, objeto, causa y forma. La ausencia de cualquiera de ellos impide la existencia válida del contrato.

Consentimiento

Es el encuentro de dos voluntades declaradas con el fin de crear efectos jurídicos y obligaciones. Según el artículo 1262 del Código Civil, se manifiesta a través de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que constituyen el contrato. Para ser válido y eficaz, el consentimiento debe ser prestado por un sujeto con capacidad de obrar, sin vicios de voluntad, mediante una declaración expresa o tácita, y con concordancia entre la voluntad interna y la declarada.

Objeto

El objeto del contrato es la obligación que se constituye. Debe ser posible, lícito y determinado o determinable.

• Posibilidad del objeto: No pueden ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles. Debe existir al momento de la celebración o ser susceptible de existir en el futuro.
• Licitud del objeto: No puede ser contrario a la ley, la moral o las buenas costumbres. Los bienes fuera del comercio (bienes de dominio público, derechos no patrimoniales, etc.) no pueden ser objeto de contrato.
• Determinación del objeto: Debe ser determinado en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no impide la existencia del contrato si es posible determinarla sin necesidad de un nuevo acuerdo.

Forma

Es el medio por el cual se exterioriza la voluntad. El Código Civil reconoce la forma escrita pública (escritura pública), privada (documento privado) y oral. Algunos contratos requieren una forma específica para su validez (ad solemnitatem), como la escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad para la hipoteca inmobiliaria o el aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles

La ley prohíbe el uso del término «multipropiedad» y establece la denominación oficial de «aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico». Este contrato es una especie dentro del género «contrato de aprovechamiento de bienes de uso turístico».

Concepto y Naturaleza Jurídica

El aprovechamiento por turno es la facultad de utilizar, con carácter exclusivo y durante un período específico cada año (turno, mínimo siete días consecutivos), un alojamiento turístico. El promotor fija la duración del régimen, que no puede exceder los cincuenta años desde la inscripción registral. Antes de transmitir los derechos, el promotor debe equipar cada apartamento y redactar un inventario.

Constitución

El régimen puede constituirse antes de finalizar la construcción. El promotor debe contratar una empresa de servicios y suscribir un aval bancario para garantizar las cantidades entregadas a cuenta.

Información

El promotor debe informar al consumidor mediante un formulario normalizado.

Derechos y Deberes del Adquirente

• Derechos: Disfrutar del alojamiento y servicios, desistimiento, resolución del contrato, disposición.
• Deberes: Pagar el precio, impuestos y cuotas de mantenimiento.

Derechos y Deberes del Promotor

• Derechos: Percibir el precio, cuotas por servicios, resolver el contrato por impago, disponer de su propiedad.

Contrato

El contrato debe ser escrito, y para su inscripción en el registro de la propiedad, se requiere escritura pública. Debe reflejar los extremos de la ley. Si el edificio no está construido, se establecen garantías para el comprador.

Contratos Complementarios

Existen contratos de reventa y de intercambio de alojamiento por otros servicios.

Contratación en Masa y Cláusulas Abusivas

Contratos de Adhesión

Son contratos cuyas estipulaciones son establecidas unilateralmente por una de las partes, comunes en la actividad mercantil y turística. Las cláusulas pueden ser idénticas para todos los contratos del mismo tipo. Pueden ser:

• Conocidas por el interesado al contratar (ej., contrato de seguros).
• Cláusulas fuera del contrato a las que el contratante se adhiere (ej., contrato de transporte).

Ejemplos: suministros de servicios (teléfono, luz, agua, electricidad), bancarios, seguros. La ley protege al adherente de cláusulas oscuras y abusivas (art. 1288 CC).

Cláusulas Abusivas

Son estipulaciones no negociadas individualmente que causan un perjuicio al consumidor, en contra de la buena fe y provocando un desequilibrio en los derechos y deberes de las partes. Son nulas de pleno derecho. Ejemplos:

• Limitaciones de derechos del consumidor.
• Obligación del consumidor de cumplir sus deberes aun cuando el profesional no cumpla los suyos.
• Obstáculos onerosos.
• En compraventa de vivienda: gastos de titulación, subrogación hipotecaria obligatoria, pago de tributos del empresario, gastos de acceso a suministros.
• En préstamos hipotecarios: vencimiento anticipado, intereses de demora, cláusulas suelo.

Contratos de Alojamiento Turístico

, apartamentos turísticos y de viviendas vacacionales.Estos se dividen en tres categorías:Alojamiento hotelero- Alojamiento extrahotelero- Arrendamiento de temporada.El alojamiento hotelero. El contrato de hospedaje.El contrato de hospedaje es un contrato de prestación de alojamiento. En este contrato el titular del establecimiento a cederle el uso de una habitación, a la prestación de ciertos servicios complementarios, a la custodia de su equipaje y a la reventa de algunos objetos o algunas energías industriales, como contraprestación, por todo esto, el cliente se obliga a satisfacer una suma de dinero.El alojamiento extrahotelero.Un contrato de alojamientos extrahoteleros es la cesión de alojamineto turístico o vacacional, que incluye la vivienda, el equipamiento y instalaciones y servicios.Hay dos modalidades de alojamiento extrahotelero:-1ºEl alojamiento en apartamento turístico.El apartamento turístico es una vivienda que se cede para alojamiento turístico. Una vivienda no se considera apartamento turístico si no pertenece a un edificio, bloque o conjunto de viviendas que se ofrecen en el mismo régimen.Por medio del contrato de alojamiento en apartamento turístico se hace transferencia onerosa.De la legislación turística, estatal y autonómica, resulta también un régimen para el contrato y es el siguiente:-Precio.El precio del contrato es libre pero, se debe comunicar a la Administración de la Comunidad Autonómica el precio o precios que se van a aplicar a lo largo del año y publicarlos, haciendo visible la correspondiente lista.-Plazo y prórroga.El plazo de duración del contrato será el que libremente hayan convenido las partes, las cuales podrán acordar su prórroga.-Reserva y anticipo.El cedente puede hacer reserva de alojamiento, condicionada a que el cliente anticipe un porcentaje del precio que, en caso de la anulación de la reserva, supondré su pérdida parcial, dependiendo de la antelación con la que se efectúe.

Adquisición de los derechosLos derechos reales se adquieren normalmente por contrato (de compraventa). En nuestro Derecho, el contrato por sí sólo no traspasa  la propiedad al comprador, que lo único comprado que tiene es el derecho de crédito a que el vendedor le haga la entrega del bien comprado. El comprador se transforma en propietario precisamente en el momento en que el vendedor le hace entrega de la cosa. A la entrega se le denomina  “modo”. La entrega es la puesta en poder y posesión de la cosa en manos del adquirente. Pero junto a esta entrega que podemos llamar material, existen otras formas más espiritualizadas de realizar la entrega, sobre todo necesarias para cuando ésta no puede llevarse a cabo físicamente en los términos de traspaso posesorio físico. Estas formas son: la tradición llamada instrumental, la entrega de las llaves del lugar donde se encuentra la cosa transmitida, el puro acuerdo entre transmitente y adquirente si la cosa no puede trasladarse o éste la tuviere ya en su poder.Hay otro modo de adquirir el derecho real, que es la sucesión mortis causa. Y hay otros modos, que denominamos originarios porque el titular no adquiere el derecho de nadie, que son la usucapión ,la ocupación y la accesión.La usucapión es la adquisición por medio de la posesión. Posesión es la tenencia o detentación de una cosa, la posesión es un hecho que puede o no ir parejo al derecho de propiedad. El arrendatario tras haberse extinguido el contrato continúa en la vivienda, no tiene ya ningún derecho, pero es poseedor. La posesión, aunque no corresponda a un derecho, es digna de protección.La ocupación es la forma de adquisición de las cosas que no son de nadie (como la caza), el tesoro oculto y las cosas que han de sido abandonadas.Por la accesión adquirimos la propiedad de todo lo que se une natural o artificialmente a un bien que ya nos pertenecía, así como sus frutos.

Elemento contratoElOBJETO del contrato, es la obligación que por él se constituye. Requisitos: el objeto del contrato debe ser posible, lícito y determinado o al menos, determinable. Posibilidad del objeto: No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles. Se exige que el objeto exista en el momento de la celebración del contrato o bien, que pueda al menos llegar a existir.Cuando el onjeto del contrato sea una cosa futura ,la parte obligada a entregarla deberá realizar las actividades que sean necesarias para q la cosa llegue a existirLicitud del objeto: Existe cuando aquél o ésta contraria a la ley, a la moral o a las buenas costumbres.Pueden ser objeto de contrato aquellas cosas que no están fuera del comercio de los hombres.Y están fuera:-Bienes cuyo trafico esta prohibido,los servicios que sean contrarios a las leyes o buenas costumbres.-Los bienes de dominio público-Las cosas insusceptibles de apropiación por ser de pertenencía común.-Los derechos no patrimoniales.Determinación del objeto: El objeto del contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a especie. La interdeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.En los contratos con obligaciones genéricas la determinación se produce por la especificación de la cosa sobre la que debe recaer la prestación.FORMAEs el medio concreto y determinado que sirve para la exteriorización de la voluntad. Las formas de exteriorizar la voluntad que reconoce el Código Civil son la escrita pública (escritura pública) o privada (documento privado y oral.En algunos contratos el ordenamiento jurídico exige una forma especifica para que el contrato exista,de tal manera q con cualquier otra forma el contrato será nulo.En cuanto a los actos y contratos relativos a bienes inmuebles se exigirá como forma ad solemnitaten en los siguientes casos:-En la hipoteca inmobiliariam se exige escritura pública e inscripición en el registro de la propiedad.-En el régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico,se exige el otorgamiento d escritura pública en el registro de la Propiedad.En la donación de bienes inmuebles debe contar en escritura.-En el derecho de la superficie urbanística-en los derecho de superfice urbana.El cntro produce obligaciones q se componen x el derecho d crédito, el debr de prestación y la responsabilidad

c)Información El promotor está obligado a informar al consumidor, con carácter gratuito, mediante un formulario de información normalizado.d)Derechos, deberes y posición jurídica del adquirente de derechos.Derechos:-Derecho a disfrutar del alojamiento.-Derecho a disfrutar de los servicios complementarios.-Derecho de desistimiento.-Derecho a resolver el contrato en el plazo de tres meses y sin indemnización.-Derecho a disponer.Deberes:-Deber de pagar el precio de la compra.-Deber de pago del impuesto.-Deber de pago anual de la cuota de mantenimiento.e)Derechos y deberes del promotor.Son derechos del promotor los siguientes:-Percibir el precio estipulado al transmitirse el derecho.-Percibir las cantidades correspondientes a los servicios complementarios cuando haya asumido su prestación.-Resolver el contrato si el adquiriente del derecho no atiende al pago de las cuotas debidas por los servicios prestados.-Disponer libremente de su derecho de propiedad sin perjuicio de las limitaciones que resulten del régimen.f)Contrato El interesado adquiere el derecho d aprovechamiento x turno mediante un contrato oneroso, debe ser x escrito, pero si quisiera inscribirse en el registro de la propiedad deberian otorgarse en escritura pública ante notario. El contrato habra de reflejar los extremos y circunstancias q especifica la ley. No es imprescindible q el edificio o complejo inmobiliario esten construidos, pero si iniciados y con declaración de obra nueva en construcción, la ley establece una serie de cautelas y garantías para asegurar el derecho del comprador a recuperar el precio pagado si la obra no se termina. La información facilitada al consumidor debidamente firmada formará parte integrante del contrato, sin alterar a menos q las partes dispongan expresamente lo contrario o los cambios se deban a  un caso fortuito.g)Contratos complementan aprovecham x turno X el contrato d reventa, un empresario, a título oneroso, asiste en la compra o venta d derechos d aprovecham x turno d bienes d uso turístico. Un consumidor puede intercambiar el alojamiento x otros servicios.

 .Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.Son C.A las siguientes:-Las que impongan a los adherentes limitaciones de os derechos que les corresponden como consumidores.-Las que impongan al consumidor el cumplimiento de todos sus deberes y contraprestaciones aun cuando el profesional no hubiera cumplido los suyos.-Las que impongan obstáculos onerosos.-En los contratos de compraventa de vivienda, son abusivas, conforme a las siguientes:-La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación-La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.-La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda.Han resultado nulas las siguientes cláusulas de los préstamos hipotecarios:-La de vencimiento anticipado del préstamo por impago de una o algunas mensualidades, ya que desde la Ley 1/2013 se exige el impago de tres mensualidades.-Determinados intereses de demora.-Determinadas cláusulas suelo.CONDOHOTELES, forma de explotacion hotelera en la que la propiedad de cada habitacion pertenece a diferentes personas y se disfruta durante un periodo concreto del año. *Ventajas: -Permite a los promotores un sistema de financiacion flexible. -Permite a inversores privados adquirir una propiedad. -Mejora la planificaion de la ocupacion. -Reduce la dependencia con respecto a a los agentes externos. *Problemas qe surgen: -No existe norma qe lo regule. -Inconveniente al principio de unidad de explotacion. -Temor a qe pueda ser un sistema de reclasificacion de sueldos terciarios en residenciales.

La cantidad a anticipar varía de conformidad al tiempo de la estancia.-Depósito en función de garantía (fianza)Como garantía en los supuestos de pérdida o deterioro de instalaciones, el cedente podrá exigir al cliente una cantidad de dinero.-Clausula penal.En garantía de que la desocupación del alojamiento se realice a tiempo, se prevé la posibilidad de exigir una clausula penal, determinada en un múltiplo del precio.-Forma.El plazo e duración del contrato y el precio el alquiler y servicios han de ser convenidos por escrito.Obligaciones del cedente.-Obligaciones del cesionario.-Extinción.2El alojamiento en vivienda turística vacacional.ObjetoEl Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, el cuál estableció el régimen de alojamientos turísticos, reguló el alojamiento en viviendas vacacionales. Posteriormente, ha sido la legislación turística autonómica la que desarrollo su régimen en cada uno de los territorios. Conforme a esa legislación autonómica, resulta que hay alojamiento turístico, tipificado como “vivienda vacacional” cuando se ofrece una unidad aislada de apartamento, bungalow, villa  integra, con inmediata disponibilidad.A diferencia de lo que ocurre con los apartamentos turísticos, la norma turística que regula la actividad de alojamiento en vivienda vacacional contiene una regulación escasa de la relación jurídica entre el cedente y el cesionario.CONTRATO DE VIAJE COMBINADO, incluye la pressentacion de varios servicios cuya duracion sea superior a 24 horas o incluya noche de estancia. La agencia de viajes actua actua como organizador o minorista. El consumidor qe contrata esto puedo hacerlo con nombre propio o con el de otro. La regulacion de viajes combinados se encuentra en el Real Decreto legislativo 1/2007, qe refundio varias leyes de defensa de los consumidores, entre ellas la derogada ley 21/1995, 6 de Julio, reguladora de viajes combinados.El organizador debera ofrecer un programa o folleto donde ofrece el viaje combinado y la informacion sera vinculante para el organizador y el detallista del viaje combinado, salvo que: -Los cambios en dicha informacion se hayan comunicado por escrito al consumidor antes de la celebracion del contrato. -Qe despues se produzcan modificaciones.  El contrato sera formulado por escrito y tendra entre sus clausulas los determinados elemntos.

DERECHO REAL es el que tiene por objeto una cosa -el propietario tiene derecho directo sobre la cosa, sin intermediación de nadie-. Se distingue del derecho de crédito  en que ésta tiene por objeto, la prestación que ha de realizar una persona. El derecho de crédito también puede tener por objeto una cosa.La diferencia del derecho real del derecho de crédito.En el derecho de crédito solo hay un obligado, el deudor, en el decreto real los obligados somos todos, pues todos debemos respetar el derecho ajeno. Como consecuencia de ello, se dice que el titular del derecho real puede defenderlo frente a cualquiera. Son derechos reales la propiedad, el usufructo, las servidumbres, el uso y habitación, el censo,etc. A diferencia de los derechos de crédito, la posibilidad de creación, por los particulares,de nuevas figuras de derechos reales es limitada.El derecho de propiedad obtiene ciertas facultades que son: consumir, disponer, usar y disfrutar.Clases de derechos reales.Derecho de propiedadDisponer es enajenar, es decir, cederle a otro el derecho que tiene.Se define la propiedad como el “derecho a gozar y disponer de la cosa sin más limitaciones  que las establecidas en las leyes”. El derecho de propiedad engloba un conjunto de facultades, que son las de usar, gozar  y disponer de la cosa , el propietario pleno posee todas ellas, a diferencia de otros titulares de derechos reales, que sólo detentan facultades concretas.Usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. El usufructuario tiene el uso y el goce, por lo que al propietario sólo le queda la facultad de disposición.Por ser tan escaso al poder que queda en la esfera de la propiedad, se la denomina “nuda propiedad”, y al propietario “nudo propietario”Servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.Hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía de una obligación que faculta a su titular, en caso de incumplimiento, para promover la venta del bienajenoEl acreedor hipotecario tiene un derecho que recae sobre el inmueble, la de poder disponer del bien; porque la esencia de este derecho consiste en poder promover la venta del inmueble,para cobrarse la deuda impagada.