Contrato de Compraventa
Compraventa: «Una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y esta se obliga a recibirla y pagar por ella un precio cierto en dinero» (art. 1323). Las partes son el vendedor (quien se obliga a transferir la propiedad de la cosa) y el comprador (quien se obliga a recibir la cosa y a pagar el precio). Sus elementos son la cosa vendida y el precio cierto en dinero.
Caracteres
- Bilateral: obligaciones recíprocas para las partes.
- Consensual: desde el momento en que se ponen de acuerdo las partes, el contrato queda concluido y nacen las obligaciones. La tradición será necesaria solo para que el comprador adquiera la propiedad sobre la cosa, pero no es necesaria para perfeccionar el contrato de compraventa.
- Conmutativo: las prestaciones son ciertas y equivalentes.
- Oneroso.
- No formal: no requiere forma especial para celebrarlo (con la excepción de los inmuebles, que requieren de escritura pública).
Ventas Forzosas (art. 1324)
- Por expropiación.
- Por convención o testamento.
- Por división de condominio.
- Por ejecución judicial.
- Por el administrador de bienes ajenos.
Incapacidad
Incapacidad de Hecho
Personas por nacer, menores, dementes, inhabilitados judicialmente y penados por más de tres años. Si el incapaz celebra el contrato, su nulidad es relativa y el acto puede ser confirmado posteriormente por su representante.
Incapacidad de Derecho
Los esposos entre sí, tutores con tutelados, albaceas (de los bienes a su cargo), mandatarios (de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes), empleados públicos (de los bienes del estado de los que están a cargo), jueces-abogados-fiscales (de los bienes en litigio).
Cosas que pueden venderse
Todas las cosas pueden ser objeto de compraventa, mientras no estén prohibidas por ley, estén determinadas/existan o sean susceptibles de serlo, y pertenezcan al vendedor.
Venta de Cosa Ajena
- Cuando se contrata sobre la cosa de un tercero, pero se tiene pleno conocimiento de la circunstancia. El vendedor se obliga a adquirir la cosa de su dueño para luego transmitirla al comprador.
- La cosa mueble fue entregada al comprador y no es robada ni perdida (presunción de propiedad, art. 2412).
- Cuando la venta fuese hecha por el heredero aparente y a favor de un comprador de buena fe (art. 3430).
- Cuando el verdadero dueño ratifica la venta.
Efectos
Para el verdadero dueño
El contrato le es inoponible y no puede ser obligado a entregar la cosa, y si ésta ya estuviera en poder del comprador, puede reivindicarla. En cambio, le es oponible si ratificó la venta, si el comprador invoca los arts. 2412 o 3430 o si el comprador ha poseído la cosa el tiempo suficiente para adquirirla por prescripción.
Para las partes
- Si ambas sabían que la cosa era ajena, el contrato es válido (en el sentido de que el vendedor se obliga a adquirir la cosa de su dueño para luego transmitirla al comprador).
- Si ambos ignoraban que la cosa era ajena, el contrato es anulable por cualquiera de los dos y el vendedor debe devolver el precio y pagar daños y perjuicios.
- Si solo el vendedor lo sabe, el contrato es anulable a pedido del comprador. El vendedor debe devolver el precio y pagar daños y perjuicios.
- Si solo el comprador lo sabe, el contrato es anulable a pedido del vendedor. El comprador no puede reclamar la restitución del precio.
Obligaciones del Vendedor
- Conservar la cosa vendida, sin modificarla, hasta su entrega.
- Entregarla al vendedor:
- Modo: libre de toda otra posesión y con todos sus accesorios.
- Tiempo de entrega: si no se convino, cuando lo exija el comprador.
- Lugar: si no se convino, donde estaba la cosa al tiempo de contratar.
- Excepciones a la obligación de entregar:
- Cuando el comprador no paga el precio y la venta es al contado.
- Cuando la venta es a crédito y el comprador cae en insolvencia.
- Falta de entrega: si el vendedor no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador puede pedir la entrega de la cosa o la resolución del contrato y los daños y perjuicios.
- Recibir el precio.
- Garantizar al comprador contra evicción y vicios redhibitorios de la cosa.
- Pagar los gastos de entrega de la cosa.
Obligaciones del Comprador
- Pagar el precio: si no convinieron lugar y precio, cuando se entregue la cosa. Si la venta fue «a plazo» se paga cuando este vence y en el domicilio del comprador. Puede rehusarse a pagar si tiene un temor fundado de ser molestado por una acción real en el futuro o si la cosa no le es entregada en las condiciones debidas.
- Obligación de recibir la cosa.
- Pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepción.
Venta de Lotes a Plazos
Primero el propietario debe inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). Celebrado el contrato de venta, el mismo se debe anotar en el RPI dentro de los 6 días. Derechos del comprador:
- Si pagó el 25% del precio puede reclamar la escrituración.
- El pacto comisorio no procede si se abonó el 25% del precio, o si se han realizado en el lote mejoras equivalentes al 50% del precio total.
Venta de Inmuebles en Propiedad Horizontal
: a) el propietario debe hacer constar su intención d vender en prop horizontal en escritura pública, que se inscribirá en el el RPI. Así podrá comenzar la venta d unidades. b) Firmado un boleto de compraventa, el vendedor debe registrarlo en el RPI. El contrato no es oponible a terceros. Art 1184 inc 1: deben ser hechos en escritura pública los contratos q tuvieren x objeto la transm de bienes inmuebles… Art 1185: los contratos que debiendo ser hechos en escritura publica fuesen hechos x instrum part no quedan concluídos como tales hasta q se los firme x escritura pub. LOCACION DE COSAS «1 d las partes (locador) se obliga a conceder el uso y goce d 1 cosa x 1 cierto tiempo, y la otra parte (locatario se obliga a pagar 1 pcio determ en dinero» art 1493. Caracteres: Bilateral, Consensual, Conmutativo, Oneroso, No formal, De tracto sucesivo. Objeto: inmuebles y cosas muebles no fungibles, cosas indeterminadas, futuras, fuera del comercio, bienes públicos sólo en partes, cosas ajenas si el locador dcho a alquilar (usufructuario) o tiene autorización.