La Copropiedad
La copropiedad, también llamada condominio, se configura cuando dos o más personas son propietarias, en partes iguales o desiguales, de una misma cosa o de un mismo bien. Artículos 485 y 486 del Código Civil (CC).
- Pro Indiviso: Significa que el bien no tiene una división material que permita atribuir a cada propietario una parte del mismo de manera exclusiva, ya que el bien pertenece a todos los copropietarios en cada una de sus partes.
- Es una parte ideal, alícuota o proporcional de un bien.
Características de la Copropiedad
- El copropietario no tiene un derecho exclusivo y total sobre el bien o el objeto.
- Es solo dueño, exclusivo o individual, de la cuota que le corresponde en la comunidad.
- En la copropiedad existen tantos derechos de dominio como copropietarios haya sobre el objeto, y todos unidos forman la propiedad plena.
- Además del derecho individual de cada copropietario, existe un derecho colectivo sobre el bien, el cual solo puede ejercerse de acuerdo a todos.
Origen de la Copropiedad
- La sucesión por causa de muerte: Se presenta cuando el causante tiene más de un heredero o legatario llamados a recibir la totalidad del patrimonio del causante o de un mismo bien singular.
- Liquidación de la sociedad conyugal: Surge cuando se disuelve el matrimonio y los bienes que componen ese haber forman una universalidad que debe ser repartida en partes iguales entre ambos sujetos.
- La convención (Acuerdo): Es decir, cuando varias personas deciden adquirir un mismo bien bajo esas reglas.
- La Ley: Puede ser fuente de la copropiedad a través de la medianería, que reglamenta una forma de copropiedad, o incluso en contra del consentimiento del propietario, se puede volver medianería pagando lo que se obtenga.
Derechos y Obligaciones de los Copropietarios
- Derecho a administrar. Artículo 7490 CC.
- Derecho a disponer y enajenar. Artículos 487 y 491 CC.
- Derecho a percibir los frutos en proporción al valor de la cuota que se tenga sobre el bien.
- Derecho a usar la cosa.
- Derecho a pedir la división de la cosa común cuando no se quiera continuar en indivisión.
Terminación o Extinción de la Copropiedad
- Por la reunión de todas las cuotas de los comuneros en una sola persona.
- Por destrucción de la cosa común, ya sea física o jurídica.
- Por división del haber común.
¿Están las personas obligadas a permanecer en indivisión?
La división puede hacerse mediante acuerdo, pero podría haber controversia y entonces se tendrá que hacer por un juicio oral de división de la cosa común. Artículos 492 y 419 CC.
El pacto de indivisión dura 3 años.
Puede ser prorrogable por 3 años.
¿Qué significa pacto de indivisión?
Es el acuerdo al que llegan las personas dentro de una copropiedad para no dividir el bien común por un plazo determinado. La indivisión no puede pactarse por más de 3 años, mismo que podrá ser prorrogable por 3 años.
¿Qué es la división de la cosa común?
Es el acto jurídico por el que, a petición de cualquier comunero, el derecho de cuota se concreta en el dominio sobre una porción material del bien común o, subsidiariamente, en dinero.
Derecho de Tanteo
Es el derecho preferente que tienen los restantes titulares por un plazo de 15 días por medio de una notificación notarial o judicial.
Es aquel por el cual se faculta a una persona para adquirir, con preferencia a otros, por el mismo precio que fije el enajenamiento.
- Formas: Por el notario y dividida la cosa común por medio de escritura o por medio de un juez en un juicio oral.
Principios Rectores de la Copropiedad
- Principio Democrático o Mayoritario: Todo lo referente a la administración, disfrute y disposición de la cosa común se tomará por mayoría, a menos que la ley exija la unanimidad, pero no de copropietarios sino de cuotas o intereses. Artículos 487, 489 y 490 CC.
- Principio de Libertad Individual: Cada copropietario puede abandonar la copropiedad mediante la disposición sobre su propia cuota o bien mediante el ejercicio de división de la cosa común.
- Medianería: Es la copropiedad que existe de la pared divisoria de dos o más predios, que pueden ser de concreto, recta de cualquier material, vallados, árboles o setos vivos que dividan los predios. La doctrina y el Código Civil entienden que la medianería es una comunidad o copropiedad especial.
Artículo 506: Signo Contrario a la Medianería.
Propiedad Horizontal
Son los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, que pueden pertenecer a diferentes propietarios en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a un determinado espacio en común que conduzca a dicha vía. Artículo 528 CC.
¿Cuáles son los dos factores que condicionan o determinan la propiedad horizontal?
- Peculiar objeto en el que recae (pisos, locales de un edificio).
- Pluralidad de titulares que concurren en un edificio compartiendo la copropiedad en elementos comunes.
- La propiedad exclusiva de un piso o un local.
¿Cuál es el objeto sobre el que está constituida la propiedad horizontal?
Recae sobre inmuebles y dichos inmuebles de diversas alturas.
Características de la Propiedad Horizontal
Se caracteriza por conjugar la propiedad privada con la copropiedad.
Yuxtaposición: se encuentra, se contrapone.
¿Cómo se origina la propiedad horizontal cuando el propietario o propietarios comunes de un edificio lo someten a ese régimen?
- Cuando una o varias personas construyen un edificio con el mismo propósito.
- Cuando por disposición de última voluntad se instituya a los herederos o legatarios de pisos de un mismo edificio susceptibles de propiedad horizontal.
¿Cuál es el título constitutivo de la propiedad horizontal?
La escritura pública que debe ser inscribible en el Registro de la Propiedad. Artículo 531 CC.
¿Qué clase de elementos se dan en la propiedad horizontal?
Elementos comunes y elementos privativos.
Los Elementos Comunes se Pueden Clasificar en:
- Por su naturaleza o esenciales: Son aquellos cuyo uso o aprovechamiento pertenecen a todos los propietarios (escaleras, patios, suelo y muros).
- Por destino: Son aquellos que, pudiendo haber sido objeto de propiedad individual, no se ha realizado la desafectación del carácter común en el título constitutivo.
Deberes y Derechos de los Propietarios
Derechos y Obligaciones en los Elementos Privativos
Organización Colectiva de la Propiedad Horizontal
a. Órgano de Administración: Para buscar un equilibrio en situación de tensión al converger dos poderes dominicales, el individual y el colectivo, en la escritura constitutiva debe constar el reglamento de copropiedad y administración para aprobar actos y negocios.
- El administrador es el representante legal de los propietarios en asuntos judiciales o extrajudiciales.
- Tiene las facultades que la ley otorga a todo mandatario y aquellas que requieren cláusula, se les otorga el reglamento de copropiedad o administración. Artículo 549 CC.
Cómo se Extingue la Propiedad Horizontal
- Por resolución expresa de los propietarios (con la decisión de las dos terceras partes de los propietarios).
- Destrucción del edificio.
- Conversión del inmueble por propiedad individual u ordinaria.
Seguro en la Propiedad Horizontal
El edificio total debe estar asegurado contra riesgos que este pueda sufrir, determinados en la escritura pública, sin perjuicio de los seguros particulares a que igualmente están obligados los titulares o que acuerde la mayoría de los titulares. En caso de siniestro que destruya al edificio, la indemnización se entrega al administrador previo a financiamiento de responsabilidad, quien en primer lugar pagará gravámenes si los hubiere, seguidamente reparará o destruirá el edificio. Si la indemnización no es suficiente, el costo adicional lo satisfacen los titulares perjudicados en el siniestro en proporción al valor de su propiedad. Artículos 552, 553 y 554 CC.
Ideal: Dentro de una copropiedad se divide en quebradas en una proporción dependiendo la cantidad de los copropietarios.
- Seguro General
- Seguro Particular