¿Quién era el dueño de la finca Fuente Seca el 10 de mayo de 2019?

El 10 de mayo de 2019, el dueño de la finca Fuente Seca era D. Leocadio. Aunque D. Manuel, el propietario original, le había vendido la finca a D. Leocadio mediante un documento privado el 1 de mayo de 2019, esta compraventa no se formalizó en escritura pública. Sin embargo, en este caso, la falta de formalización en escritura pública no invalida la transmisión de la propiedad entre las partes.

Según la teoría del título y el modo, la propiedad se transmite con el acuerdo de voluntades (título) y la entrega de la cosa (modo). La inscripción en el Registro de la Propiedad es un acto facultativo que otorga oponibilidad frente a terceros, pero no es un requisito constitutivo para la transmisión de la propiedad entre las partes.

• Título: El contrato de compraventa privado entre D. Manuel y D. Leocadio, celebrado el 1 de mayo de 2019, constituye el título.
• Modo: La traditio o entrega de la cosa se entiende realizada cuando se pone a disposición del adquirente y existe una verdadera voluntad de transmitir por parte del vendedor. No siempre es necesaria la entrega física.

Por lo tanto, al haberse cumplido con el título y el modo, D. Leocadio se convirtió en el propietario de la finca el 1 de mayo de 2019, y seguía siéndolo el 10 de mayo de 2019.

¿Quién era el dueño de la finca Fuente Seca el 10 de noviembre de 2019?

El 10 de noviembre de 2019, el dueño de la finca era D. Vicente. D. Manuel, quien aún figuraba como propietario en el Registro de la Propiedad, vendió la finca a D. Vicente mediante escritura pública. D. Vicente, actuando de buena fe, inscribió la compraventa en el Registro.

Aquí nos encontramos ante un caso de doble venta, regulado por el artículo 1473 del Código Civil. La primera venta a D. Leocadio, aunque válida entre las partes, no era oponible a terceros al no estar inscrita en el Registro. D. Vicente, al adquirir de quien aparecía como titular registral y de buena fe, está protegido por el principio de fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).

Este principio establece que lo que no está inscrito no existe para terceros. Por lo tanto, aunque la realidad extrarregistral era que D. Leocadio era el propietario, la realidad registral indicaba que D. Manuel seguía siendo el titular. Al inscribir la segunda compraventa, D. Vicente adquirió la propiedad de forma válida, prevaleciendo la realidad registral sobre la extrarregistral.

¿Quién es el dueño de la finca a día de hoy?

A día de hoy, la dueña de la finca es Doña Filomena. Ella adquirió el inmueble como resultado de un proceso de ejecución hipotecaria llevado a cabo por el banco debido al impago de una deuda contraída por D. Manuel.

Aunque D. Manuel transmitió la finca a D. Vicente, lo hizo con la carga de la hipoteca, la cual estaba debidamente inscrita en el Registro. La hipoteca es un derecho real que grava el inmueble y no se extingue con el cambio de titularidad. D. Vicente, al adquirir la finca, se convirtió en tercer poseedor, asumiendo la responsabilidad de la carga hipotecaria.

Al no pagar la deuda, se procedió a la ejecución de la hipoteca, resultando en la adjudicación de la finca a Doña Filomena.

¿Cómo se podría haber evitado esta situación?

Para evitar este desenlace, se podrían haber tomado las siguientes medidas:

• D. Leocadio: Debería haber insistido en elevar la compraventa a escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Esto habría evitado la doble venta, ya que el registrador no habría permitido la inscripción de la segunda venta a favor de D. Vicente.
• D. Vicente: Podría haber exigido la cancelación de la hipoteca como condición para la compra. También podría haber pagado la deuda durante el proceso de ejecución para evitar la pérdida de la finca.

En resumen, la inscripción en el Registro de la Propiedad es fundamental para proteger los derechos de los adquirentes frente a terceros y evitar situaciones complejas como la descrita en este caso.