Análisis de la Usucapión en el Caso de Juan Arenas

1. ¿Obstaculizan los actos posesorios del aparcero y la pretensión de subasta la calificación de pacífica de la posesión del demandado?

La sentencia declara que don Juan Arenas tiene conocimiento de que alguien alega ser el verdadero dueño de la finca, y no él, aunque crea serlo y la esté poseyendo.

La adquisición de un bien por usucapión exige el cumplimiento de cuatro requisitos generales, recogidos en el art. 1941 CC: “el usucapiente tiene que serlo en concepto de dueño y ha de poseer de forma pacífica, pública e ininterrumpidamente”. La sentencia que resuelve la acción reivindicatoria niega que se cumpla el requisito de posesión pacífica, porque el usucapiente conoce la existencia de otro que tiene mejor derecho que él.

Para determinar si esta solución del Tribunal es correcta, es necesario recurrir a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Ni el art. 1941, ni ningún otro del CC, define la posesión pacífica. La doctrina del TS al respecto no es unánime. Algunas sentencias del TS han declarado que la existencia de contienda impide considerar la posesión como pacífica. Basta que alguien discuta la posesión a otro porque considera que tiene mejor derecho, para que el poseedor no ejerza la posesión pacíficamente.

Otras sentencias determinan que la posesión pacífica no es equivalente a posesión no discutida, sino a posesión no violenta. Lo contrario a posesión pacífica no es la posesión controvertida o cuestionada, sino la posesión adquirida empleando fuerza o violencia. Cuando quien adquiere la posesión lo hace despojando a quien lo poseía contra su voluntad y sin emplear los medios legales para ello. Esta segunda línea jurisprudencial es la más correcta: lo contrario a posesión pacífica no es que el poseedor sepa que hay otro que dice tener mejor derecho, sino que haya obtenido la posesión empleando fuerza o violencia.

Don Juan Arenas en ningún momento toma la finca ejercitando fuerza o violencia, toma posesión porque quien había comprado la finca en subasta pública se la vende a él, consecuencia de un contrato de compraventa seguido de la traditio. Esta posesión, por tanto, es pacífica. La posesión no pacífica es la adquirida por quien posee del anterior poseedor por fuerza o violencia, incluyendo la violencia psíquica (intimidación) en los términos que recoge el art. 1267 (2º párrafo) CC. Por tanto, hasta que no desaparezca esta intimidación que impide reaccionar a quien está poseyendo, esa adquisición resulta violenta, no pacífica.

Cuando alguien emplea violencia contra otro que posee un bien, el que va a ser despojado puede ejercitar la legítima defensa. Pero si no se ha ejercitado la legítima defensa, el despojante se convierte en poseedor. El despojante que ha obtenido el objeto que posee ejercitando la violencia contra quien lo poseía con anterioridad, una vez consumado el despojo, no solo es un poseedor tan protegido como el despojado, sino que tiene una posesión pacífica, siempre y cuando el despojado no ejercite en el plazo de un año el interdicto de recobrar la acción posesora, art. 1968. Durante ese plazo, hay dos poseedores: el despojante y el despojado. Si transcurre 1 año y el despojado no ejercita la acción, no se podrá recuperar la cosa.

Desde la posición que considero correcta, la posesión de don Juan es pacífica.

2. ¿Cuál es el título en que se apoya la usucapión de don Juan Arenas? ¿Se trata de un título verdadero y válido?

El art. 1940 Cc establece dos requisitos más a los cuatro generales para adquirir por usucapión, a los efectos de que el plazo necesario para adquirir dicha usucapión sea más breve, lo que se conoce como usucapión ordinaria frente a la usucapión extraordinaria. Entre esos requisitos especiales para adquirir por usucapión ordinaria el art. 1940 Cc recoge lo que denomina “justo título”, además de los cuatro generales es necesario para adquirir de buena fe y con justo título.

El art. 1952 Cc: “entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Luego, para que haya justo título, el usucapiente tiene que haber adquirido la posesión de forma derivativa, porque otro se la haya transmitido, la haya adquirido por un título que bastaría para adquirir el derecho, sin embargo, no ha sido suficiente y por eso no lo ha adquirido, porque no era el verdadero titular. Por tanto, en ningún caso se cumpliría este requisito y no podría adquirirse por usucapión ordinaria, tiene que existir una adquisición derivativa (contrato seguido de la traditio), aunque si el contrato es de compraventa, el vendedor no pudo transmitir la propiedad porque no era el verdadero dueño. El justo título como adquisición derivativa de la posesión a los efectos de la posesión nunca se presume, así lo dispone expresamente el art. 1954 Cc, por tanto quien alega que ha estado usucapiendo con justo título para adquirir un plazo de tiempo más breve como usucapión ordinaria, tiene que probar y demostrar frente a quien le niega que haya adquirido por usucapión al verdadero dueño, tiene que demostrar que él adquirió. Este requisito de que hay que probar que el usucapiente adquirió el objeto a través de un título, como la causa antecedente a la entrega de la posesión mediante la traditio.

Hay una excepción a este principio, porque el 1954 dice que el usucapiente tiene que probar que adquirió por un justo título. Don Juan Arenas debe probar y demostrar que existe un contrato de compraventa y que es la causa antecedente que justifica la causa de la posesión.

Los requisitos que deben concurrir con el justo título ha de ser verdadero y válido. Para estos dos requisitos el CC guarda completo silencio. Según el TS esa laguna legal ha tenido que rellenarla el mismo a través de su doctrina jurisprudencial. Para el TS no ha de entenderse en sentido estricto, o en su genuino sentido, sino como que ese título tenga existencia real, porque no sea ni absolutamente simulado, ni falso, ni putativo. Si el título responde a alguna de estas tres situaciones jurídicas entonces no se cumpliría este requisito no se podría hablar como justo título.

• Que el título esté absolutamente simulado: es una situación de divergencia entre lo realmente querido por las partes contratantes y lo que externamente declaran en el contrato.
• Que el título sea falso.
• Que se trate de un título putativo: esto sucede cuando quien cree tener un título en realidad no existe, es una falsa representación de la propiedad.

El segundo requisito recogido en el art. 1953, es que sea válido. El TS ha señalado que por validez ha de entenderse que el título cumple con todos los requisitos extrínsecos de otorgamiento del mismo, con independencia de que de quien trae causa, el usucapiente en base a ese título sea o no el verdadero dueño con independencia. Hay que entenderlo en sentido literal como en el caso de un contrato que reúna los requisitos de validez, que exista consentimiento objeto y causa. Que el consentimiento esté libremente formado y válidamente prestado porque no haya intervenido ningún vicio. Que el objeto sea cierto y determinado, y que exista una causa que a su vez sea válida y lícita, con independencia de que quien haya prestado el consentimiento para enajenar el bien sea verdadero. Por tanto los títulos inválidos son susceptibles de adquirir por usucapión.

El título que tiene don Juan Arenas es un justo título que además cumple los requisitos de verdadero y de validez, porque como hemos visto es una adquisición derivativa, y ese contrato de compraventa no es ni absolutamente simulado, ni falso, ni putativo, y tampoco ha intervenido ningún vicio del consentimiento.

3. ¿Hay algún dato que demuestre que el demandado ha poseído en concepto de dueño?

Hay dos hechos claros: que se comporta como si fuera dueño, el primero el requerimiento a quien ocupa la finca en base a considerarse el aparcero de ella porque el verdadero propietario ha celebrado un contrato de aparcería. Don Juan Arenas que cree ser verdadero dueño lo hace.

4. ¿Ha existido buena fe por parte de do Juan Arenas durante toda la posesión o, por el contrario, ha dejado de ser poseedor de buena fe cuando la Fundación empieza a perturbarle en su posesión?

A la buena fe como el segundo requisito de concurrir se refieren los arts. 1950 y 1951 Cc coincide con el concepto recogido para la posesión. El usucapiente ignora que el título es ilícito, ya que el transferente no era el verdadero titular de la finca. Por tanto, no ha quedado destruida esa presunción, ya que no se ha podido acreditar que don Juan Arenas sabía que el transferente no era el verdadero titular.

5. ¿Quedó interrumpida la posesión ad usucapionem de don Juan Arenas por los actos de la fundación de intentar constituir una aparcería y de subastar la finca?

La interrupción civil solo puede producirse por las causas que establecen los arts. 1945 a 1948 y en ninguno de ellos aparece como causa de interrupción de la usucapión la reclamación extrajudicial por parte del verdadero dueño, ni siquiera aunque se realizara mediante un requerimiento notarial. Las tres causas de interrupción civil de la usucapión son:

• Citación judicial, tiene que reunir todos los requisitos de solemnidad o legalidad la demanda, que el demandante no renuncie a la demanda antes de que se dicte sentencia y que el demandado no resulte absuelto.
• Acto de conciliación.
• El reconocimiento del derecho real por parte del usucapiente de que otro tiene mejor derecho que él.

6. A resulta de todo lo anterior, ¿cumple o no todos los requisitos para adquirir por usucapión?. En caso afirmativo, ¿de qué tipo?

Tiene posesión en concepto de dueño, se trata de una posesión pacífica, ha sido una posesión pública (ya que se trata de un bien inmueble que no se puede ocultar). El cuarto requisito es la interrupción, el cual cumple. Es una posesión de buena fe y con justo título, al tratarse de una usucapión ordinaria el plazo está recogido en el art. 1957 y 1958 CC, el plazo es de 10 años entre presente y 20 entre ausente, en este caso el primero. Don Juan Arenas es el propietario de la finca en base a una de las causas de adquisición del derecho real (usucapión) expresamente reconocida en el art. 609 CC.