1. ¿Es válido el acuerdo de excluir a algunos comuneros del uso del garaje?

La decisión sobre el uso y disfrute de la cosa común, en nuestro caso, de la planta baja destinada a garaje, es un acto de administración. El artículo 398 del Código Civil (CC) dispone que para la validez de los actos de administración ha de concurrir la mayoría de cuotas de participación (intereses económicos), no la mayoría de comuneros. Sin embargo, esta mayoría de cuotas necesaria para los actos de administración, como lo es para el uso y disfrute del garaje, no es ilimitada, ya que el artículo 394 del CC la somete a tres límites:

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Esto es lo que se ha hecho mediante el acuerdo sobre el que nos planteamos su validez: excluir a algunos comuneros del uso de la cosa común según su derecho o cuota de participación. Por tanto, dicho acuerdo está vulnerando este límite. Podría haberse evitado estableciendo un uso por turnos, ya que no todos pueden utilizar al mismo tiempo las pocas plazas de garaje (por ejemplo, días pares unos, días impares otros). Es más, si algunos comuneros, mediante este tipo de acuerdos, quedan privados del uso de la cosa común, la cuota se convertiría en algo simbólico, sin valor ni contenido económico.

Si no es un acto de administración el que se decida excluir a alguno o algunos comuneros del uso o disfrute de la cosa común, o a todos ellos para que ese uso y disfrute pertenezca a terceras personas, ya sea en ambos casos con carácter oneroso o gratuito, no puede ser nada más que un acto de disposición, no de administración. El CC, al regular la comunidad de bienes, no menciona los actos de disposición; se refiere exclusivamente a la alteración de la cosa común, exigiendo para que se lleven a cabo actos de alteración de la cosa común el acuerdo unánime de todos los comuneros. El Tribunal Supremo (TS), junto a la doctrina de los autores, ha interpretado por alteración no solo la de naturaleza material (esto es, que se modifique la configuración o destino de la cosa común), sino también la de naturaleza jurídica, entendiendo por tal los actos de disposición. Entre estos se incluye el supuesto que estamos resolviendo: el que se excluya a algún o algunos comuneros del uso y disfrute de la cosa común. Además, hay otros, como cualquier derecho real que se constituya sobre la cosa común.

2. ¿El voto favorable de aquellos comuneros en beneficio del uso del garaje por otros comuneros significa la renuncia a su cuota, acreciendo en beneficio de los demás?

El artículo 399 del CC reconoce a todo comunero, sin necesidad de contar con el acuerdo de los demás, ya sea por mayoría o por unanimidad, la facultad de disponer de su cuota de participación. Cualquier comunero puede enajenar, constituir un usufructo, hipotecar, etc., su cuota de participación sin tener que contar con los demás comuneros. Si enajenara a un tercero a título oneroso su cuota de participación, el artículo 1522 del CC reconoce a los demás comuneros un derecho de adquisición preferente (derecho de retracto de comuneros). Pero el acto de disposición más genuino es la renuncia a la cuota de participación, y el artículo 395 del CC reconoce esta facultad: cualquier comunero puede renunciar a su cuota de participación, la cual acrecerá en beneficio de los demás, repartiéndose ésta entre el resto de comuneros.

La renuncia al derecho de propiedad, en este caso sobre la cuota de participación, además de que puede ser expresa, también puede ser tácita. Para que una renuncia se considere tácitamente declarada como acto de voluntad o declaración de voluntad, es necesario que concurra un “facta concludentia”, es decir, un hecho concluyente. El TS entiende como hechos concluyentes que esa renuncia se deduzca de comportamientos o actitudes terminantes, claros e inequívocos y, por consiguiente, que de esas actitudes no pueda obtenerse distinto significado, que no se presten a un significado dudoso. De ahí que la renuncia tácita no ha de presumirse, debiendo interpretarse esos comportamientos de forma estricta. Ante la duda, por tanto, de si se ha querido o no renunciar, hay que resolver que no se ha querido renunciar. El comportamiento de los comuneros en nuestro caso práctico de votar a favor, aunque sean excluidos, puede tener múltiples significados, no solo el de querer renunciar. Por ejemplo, simplemente uno de ellos puede que lo haya hecho porque no tiene coche, otro porque prefiere tener buenas relaciones de vecindad, porque tiene otra plaza de garaje en otro lugar, etc. En definitiva, de este comportamiento que representa el votar de quedar excluido no puede significar solo una cosa: la renuncia.

3. ¿Puede cualquiera de los comuneros ejercitar la “actio communi dividundo”?

Como refleja el supuesto de hecho, por acuerdo unánime se renuncia a ejercitar la acción de división de la cosa común, que a todo comunero, como facultad imprescriptible según el artículo 1965 del CC, le reconoce el artículo 400 del CC. Pero este solo permite la renuncia a ejercitar esta acción mediante acuerdo unánime, lo cual ocurre en nuestro caso, por un plazo de tiempo no superior a diez años. Dicho plazo podrá prorrogarse mediante un acuerdo unánime por otros diez años o un periodo inferior. En nuestro caso, concurre el acuerdo unánime, pero no se establece el plazo por el que se renuncia, y el TS interpreta que cuando no se establece el plazo, que nunca puede superar los diez años, el acuerdo es nulo de pleno derecho, no surte ningún efecto jurídico. Es más, si se estableciera un plazo, pero indefinido, también ese acuerdo sería nulo. No podrían ejercitar la “actio communi dividundo” porque no se establece el plazo de diez años.

4. ¿Es válido el contrato celebrado por un comunero con un tercero vendiéndole la cosa común íntegramente?

El primer problema con el que nos encontramos es que la compraventa de cosa ajena no se encuentra regulada explícitamente en nuestro ordenamiento jurídico, pero su admisibilidad late en la regulación contenida en los artículos 1474 a 1484 del CC, del saneamiento por evicción. Requisitos de los contratos según el artículo 1261 del CC: consentimiento, objeto y causa, y, en su caso, se requerirá una forma cuando un contrato lo imponga. En ninguna norma se prohíbe la compraventa de cosa ajena, lo cual es coherente con los derechos y obligaciones que surgen de los contratos entre dos partes (una tiene un derecho de crédito porque la otra tiene una obligación). Si surgen obligaciones, estas no tienen que ser purgas, de manera que, a la hora de celebración del contrato, las partes tienen que proceder a ejecutar el contrato, pero no tienen que coincidir.

No hay que confundir los requisitos para la validez de los contratos con los requisitos para el cumplimiento de las prestaciones o de las obligaciones comprometidas en el contrato. Solo hace falta ser propietario para tener poder de disposición sobre la cosa comprada o vendida cuando llega el momento del cumplimiento; ahí sí, en la entrega de la cosa, es necesario que sea propietario. Pero esto no se requiere en el momento de la celebración del contrato.

El TS, en una primera jurisprudencia, entendió que en nuestro Derecho no era válida la compraventa de cosa ajena, y lo hizo indicando por falta de objeto, lo cual recibió la crítica de la doctrina y la tuvo que cambiar. Hay objeto, pero el objeto no es de quien lo vende. Admitió finalmente la compraventa de la cosa ajena. Partiendo de este presupuesto de que la compraventa de la cosa ajena es un negocio jurídico y contrato válido, llegando el momento de entrega de la cosa por parte del vendedor al comprador, nos podemos encontrar con tres situaciones:

1. Que el vendedor sea propietario de la cosa, se haya convertido en ese interino desde que se celebró el contrato, y se la transmite al comprador, que se convertirá también en propietario. El comprador no va a sufrir ningún perjuicio.
2. Que el vendedor haya adquirido la posesión, pero no la propiedad, y proceda a transmitírselo al comprador. Este no habrá adquirido la propiedad, solo la posesión, porque lo impide en las adquisiciones derivativas que no puede adquirir más derecho el que lo recibe que quien se lo transmite. Salvo que se trate de una adquisición “a non domino”, tratándose de un bien inmueble porque se den los requisitos de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria (LH) y 464 del CC, aun cuando el vendedor no sea dueño, el comprador sí se convertirá en dueño. Si no ha adquirido mediante estas excepciones de las llamadas adquisiciones “a non domino”, también podrá adquirir por usucapión. Y si, no habiendo adquirido por esas excepciones y antes de que transcurra el plazo de la usucapión, el verdadero dueño vuelve y ejercita acción para que le devuelva la cosa, en este caso, el comprador que se vea privado de la cosa podrá ejercitar contra quién se la vendió la acción de saneamiento por evicción. El artículo 1461 del CC dice que el vendedor está obligado a entregar la cosa y al saneamiento, y el artículo 1475 del CC establece que el saneamiento será por los vicios ocultos que tenga la cosa o porque no se le garantice al comprador la posesión legal y pacífica de la misma, que da lugar a la evicción. Esta existe cuando el comprador se ve privado de la cosa comprada en base a una sentencia firme en virtud de un derecho anterior al suyo que tenía otra persona. Si ocurre esto porque el verdadero dueño ejercita una acción, este perderá la cosa, pero podrá ejercitar la acción de evicción contra el vendedor y que lo indemnice con daños y perjuicios.
3. Que el vendedor no esté en posesión de la cosa ni sea propietario de la cosa. Habrá incumplimiento de la obligación del contrato de compraventa. El comprador se podrá defender a través de las acciones propias por incumplimiento (acción resolutoria del artículo 1124 del CC, etc.).

Señalado esto y siendo esta la doctrina actual del TS, sin embargo, la ha hecho quebrar de forma contradictoria en relación con la comunidad de bienes, estableciendo que si no hay acuerdo unánime de todos los comuneros, la compraventa, por ser una compraventa de cosa ajena, es nula. Es criticable porque, si admite la compraventa de cosa ajena, la excepciona para este caso.