Contenido: Derecho Real y Gravamen

Derecho Real: Posición Activa del Titular

El derecho real, como todos los derechos subjetivos, está constituido por un haz de facultades, que se pueden diferenciar y separar. Tradicionalmente, se toma al dominio (derecho de propiedad) como modelo o paradigma del derecho real porque es el más amplio de los derechos reales y, por tanto, el que tiene más facultades, pero no todas las facultades están en todos los derechos reales. El artículo 348 del Código Civil establece que «la propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla«.

1. Goce: Posibilidad de obtener de modo directo las utilidades de que la cosa es capaz (valor en uso de la cosa).
2. Disposición: Supone la transmisión de la situación del titular del derecho a otra persona (la realización del valor en cambio de la cosa).
3. Prioridad o preferencia: Facultad que permite resolver la concurrencia entre derechos reales de igual condición, prior tempore potior iure, es la base del derecho hipotecario.
4. Persecución: Posibilidad de reclamar la cosa (reivindicarla) donde quiera que esté y quien quiera que sea el que la detente.

Estas son las facultades más importantes que comprenden el derecho real. La doctrina ha ido definiendo, desarrollando y fijando las facultades que pueden existir en un derecho real (o todas o parte de ellas).

La facultad de goce es la facultad de realización del interés, valor en uso, de la cosa. Es la posibilidad de obtener todos los aprovechamientos y todas las utilidades, o sea, la explotación económica de la misma: uso y disfrute. Supone en primer lugar el uso o la utilización de la cosa, que puede llevarse a cabo por el titular directamente o a través de otra persona a la que se ha concedido, por ejemplo, un arrendatario a cambio de un rendimiento económico. El goce del propietario es diferente al de los titulares de otros derechos reales: abarca que el propietario decida libremente el destino económico. Supone la dominación de la cosa y el monopolio de las utilidades y es presupuesto para el ejercicio de las demás facultades y acciones reales. Es un poder que se extiende hasta donde alcanza el interés legítimo del propietario, lo que ha llevado a la doctrina a plantear cuáles son los límites del ejercicio del dominio (subsuelo, vuelo) y posibles abusos (función social…).

El goce lleva aparejada la facultad de disfrute: la obtención de los frutos, bien sean industriales, naturales o civiles. Los frutos prestan una utilidad al dictar un incremento del patrimonio del titular o son objeto de su disposición.

La facultad de disposición puede suponer la expresión más intensa de goce, la realización total o parcial (según se tenga dominio u otro derecho real) del valor en cambio de la cosa. Tiene una triple eficacia:

1. Posibilidad de extinguir el derecho mediante una renuncia (también es disposición).
2. Posibilidad de enajenar, ceder o transmitir el derecho a terceros.
3. Posibilidad de gravar o autolimitar el derecho, separando en favor de otros alguna de las facultades que comprende. Por ejemplo, el propietario concede un derecho de uso.

Aunque en ocasiones el destino económico de la cosa está determinado por la ley y se ha sustraído a la voluntad del titular del derecho. Por ejemplo, limitaciones en materia de medio ambiente o patrimonio histórico.

Prohibiciones de disponer: Se refieren a si se restringe o impide la disposición. En teoría caben tres posibilidades en cuanto a su origen:

1. Legal: Por ejemplo, el artículo 525 del Código Civil, establecida por la ley.
2. Judicial o administrativa: Con base en una autorización legal.
3. Convencional: Por voluntad de los particulares se establece una restricción. ¿Se puede restringir la capacidad de disponer? La doctrina encuentra problemas. Es un principio de reserva de ley.

La facultad de preferencia o prioridad supone que, cuando sobre una misma cosa existen varios derechos de ejercicio incompatible, el titular del derecho real que tenga esta facultad, tendrá preferencia. Además de una facultad, es también un criterio con el que se suele ordenar la concurrencia de derechos reales de igual condición. El criterio que se utiliza ordinariamente es el cronológico, así que hay que averiguar, de entre los que adquirieron derechos concurrentes (sobre la misma cosa), quién fue el primero en adquirir la titularidad (prior tempore…).

Posición Pasiva: El Gravamen

Lo característico de los derechos reales es esa situación de sujeción que origina: el deber general de respeto a la posición del titular del derecho, absoluto en el caso de dominio. Se ha dicho en este respecto que es común a todos los derechos subjetivos y deriva del principio general del derecho alterum non laedere, pero, en el caso de los derechos reales, este deber general se refuerza con acciones de protección específicas y por la publicidad que les da un grado específico de influencia.

El titular del derecho real goza de una protección específica frente a las perturbaciones experimentales en el ejercicio de su derecho o en la situación jurídica determinante del mismo. La protección buscará respectivamente: la restitución del titular en su situación o bien la clarificación de la situación jurídica, dotándola de certidumbre.

Un caso especial es el del titular de un derecho real de disfrute, pues su protección se dirige especialmente contra el titular de otro derecho concurrente sobre la misma cosa, aunque concretado en aprovechamientos o utilidades diferentes. En este caso, el Código Civil habla sobre la cosa de un «gravamen» o un «gravamen real». Por ejemplo, el artículo 530 del Código Civil en materia de servidumbres. Aunque otras veces el mismo Código Civil o la ley hablan impropiamente de «sujeción». Por ejemplo, el artículo 1876 del Código Civil en materia de hipotecas o el artículo 104 de la Ley Hipotecaria. La idea de gravamen expresa la necesidad de soportar la restricción del propio derecho al concurrir sobre él otro en favor de otro titular (y a veces la realización de conductas omisivas o activas).

La Protección del Derecho Real: La Publicidad como Presupuesto de Protección

El ordenamiento jurídico plantea una doble protección:

1. La de aquel que, en el tráfico jurídico, es privado de su adquisición en virtud de una causa que no conoció o debió conocer al tiempo de su adquisición.
2. La del titular del derecho real que es privado del ejercicio de su derecho sin su consentimiento.

Es necesario dar seguridad a quien realiza un negocio jurídico para adquirir un derecho, en la persona que aparece o se presenta como titular del derecho objeto de transmisión. Cuando la apariencia no responde a la realidad, el adquirente puede encontrarse frente al verdadero titular del derecho y se vería privado de su adquisición. Para saber quién es el verdadero titular y evitar el conflicto, el derecho exige especiales medios de conocimiento. Se acude, históricamente, a dos medios diferentes:

• En los bienes muebles, el medio de publicidad es la posesión.
• En los bienes inmuebles, la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Esta distinción, basada en un supuesto valor económico muy diferente de los bienes, tiende a ser superada en la actualidad. Hoy hay sistemas de registro de bienes muebles, buques, aeronaves, y algunos bienes muebles sin consideración de inmuebles.

La publicidad será una cualidad de los derechos reales que permite conocer su existencia, pero además opera en tres planos distintos:

• A veces es una presunción de la eficacia jurídico-real de la relación misma. Por ejemplo, la hipoteca no será un derecho real si no se inscribe.
• Otras veces atribuye un cierto grado de eficacia frente a terceros. Hay derechos reales que no son oponibles frente a terceros si no se inscriben.
• Y otras veces hace veraz lo que no era en la realidad práctica, convirtiendo la apariencia en realidad.

Trascendencia de la Publicidad en la Materia Mobiliaria

En materia de adquisiciones derivativas de bienes muebles, la regla más importante es el artículo 464 del Código Civil: «La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título», con excepciones. La publicidad de los muebles se confía a una situación de poder de hecho, la posesión pública y pacífica.

Trascendencia de la Publicidad en Materia Inmobiliaria

Para la seguridad y la justificación de todas las transmisiones, se creó el Registro de la Propiedad, que protege al adquirente de buena fe y a título oneroso. No obstante, la inscripción no es, en general, ni constitutiva ni obligatoria. Los derechos reales se constituyen, modifican y extinguen fuera del Registro y la apariencia es también importante y significativa. Hay, de hecho, un estatuto de los derechos reales no inscritos, aunque su protección sea menor.

Acciones de Protección de los Derechos Reales

El derecho real es oponible frente a terceros (y en esa medida los terceros tienen que consentir el ejercicio de ese derecho real). El titular del derecho puede reaccionar frente a perturbaciones de terceros, sean de mero hecho o jurídicas.

Frente a perturbaciones de mero hecho: Mediante las acciones de tener o recobrar la posesión (los tradicionales interdictos) en los que no se discuten cuestiones de fondo sobre el título posesorio. Se cita resolución «sin perjuicio a terceros».

• Con carácter preventivo: Interdicto de retener la posesión. El titular pretende el cese de la perturbación, colocando la cosa en la condición necesaria para evitarla. (También tendrían carácter preventivo las acciones en las que el propietario puede pedir el deslinde o el cerramiento de una finca rústica).
• Con carácter recuperatorio: Interdicto de recobrar la posesión. Producida la lesión, se pide aplicar medidas que pongan fin a este ataque.

Frente a perturbaciones jurídicas: El titular del derecho dispone de acciones reales, pues puede perseguir la cosa más allá donde esté, reclamándola a quien la detente. Se trata de un propietario que puede ejercitar la acción reivindicatoria o acciones declarativas que buscan la constatación de que existe el derecho.

Si se trata de un titular de un derecho real sobre cosa ajena, puede pedir la acción confesoria, que sería equivalente a una acción declarativa.

La Acción Reivindicatoria

Artículo 348.2: Busca la restitución de la cosa.

Concepto: La que tiene el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario, sin título bastante para poseer.

Naturaleza: Acción real (erga omnes), de condena, restitutoria del bien con sus frutos e intereses. Se reclama la posesión, inmediata o mediata (por ejemplo, la nuda propiedad si hay un usufructo).

Carga: El propietario debe acreditar su título de dominio, identificar la cosa, demostrar que el poseedor no tiene título o que es inferior al suyo.

Acciones Declarativas

1. Acción Declarativa de Dominio

Concepto: La que se dirige a obtener la declaración de que el demandante es el propietario de la cosa, acallando a quien discute su derecho.

Naturaleza: Acción real (erga omnes), no busca restitución (ni que el demandado sea poseedor).

Carga: El propietario debe acreditar un justo título de dominio, demostrar que tiene un interés legítimo en la declaración, necesidad de protección jurídica.

2. Acción Negatoria

Concepto: La que se dirige contra quien alega la existencia de un gravamen sobre la cosa (frente a quien pretende ser titular del mismo).

Naturaleza: Acción del propietario o de quien tenga un derecho real sobre la cosa y cuyas facultades sean afectadas por el hipotético gravamen. Busca declarar que la cosa está libre de gravámenes (se presume que la propiedad está libre de ellos, es un principio general del derecho).

Carga: El demandante debe probar la existencia de su derecho (la prueba del gravamen corresponde a quien lo alega), demostrar que se extinguió si el demandado prueba la existencia anterior del gravamen.

3. Acción Confesoria

La que tiene el titular de un derecho real limitado frente a quien no reconoce tal derecho (por ejemplo, la acción del usufructuario frente al nudo propietario).

La Acción Publiciana (Debido al Pretor Publicio)

Concepto: Acción de defensa de la mejor posesión, pero que puede utilizar el propietario que carece de título inscrito o al que le es difícil la prueba de su dominio.

Naturaleza: Acción real pero posesoria, restitutoria (restitución de la cosa, con sus frutos, accesorios y abono de menoscabos).

Compete: Al poseedor civil de una cosa, contra quien posee sin título o con menor derecho (históricamente la tenía el poseedor que estaba en camino de usucapir).