La Usucapión o Prescripción Adquisitiva
El artículo 609.3 del Código Civil establece que la propiedad y los demás derechos reales *pueden también adquirirse por medio de la prescripción*. La **usucapión**, también conocida como **prescripción adquisitiva**, es un **modo originario de adquirir la propiedad**. En virtud de este mecanismo, el poseedor se convierte en propietario definitivo si ha poseído de acuerdo con las condiciones establecidas por la ley y durante el plazo marcado en ella.
La usucapión supone el final de un proceso posesorio en el que la apariencia de la titularidad del derecho que se usucape se convierte en realidad. Es decir, la **posesión en concepto de dueño** proporciona el título de dueño. Inicialmente, en el derecho romano, la usucapión era un medio de defensa (una excepción del demandado frente a la acción tardía) que se transformó más tarde en un título de adquisición.
Clases de Usucapión
- **Usucapión ordinaria**: Se acortan los plazos para usucapir, pero se exigen mayores requisitos.
- **Usucapión extraordinaria**: Se exigen menos requisitos, pero, como compensación, el plazo es más largo (artículos 1885, 1957, 1959 del Código Civil).
Distinción entre Usucapión y Prescripción Extintiva
El Código Civil no especifica el tipo de prescripción que origina la adquisición. Se distinguen en tres aspectos:
Objeto: En la **usucapión**, son la propiedad y los demás derechos reales (artículos 1930.1 y 1940 del Código Civil). La **prescripción extintiva** opera sobre toda clase de acciones y derechos (artículo 1930.2 del Código Civil), que se refiere a derechos y acciones de cualquier clase que sean.
Fundamento: En la **prescripción extintiva**, es únicamente la actitud pasiva del titular del derecho, que no ejercita la acción que corresponde para mantenerlo. En la **usucapión**, se exige además una conducta activa del usucapiente, exteriorizada por la posesión en concepto de dueño, que se suma a la actitud pasiva del titular del derecho contra quien se usucape.
Efectos: En la **usucapión**, son dobles. Por una parte, provoca la adquisición del dominio del derecho real que se usucape y, en correspondencia, provoca la extinción del derecho real del antiguo titular. La **prescripción extintiva** tiene únicamente efectos extintivos, ya que cualquier ejercicio extemporáneo del derecho o la acción puede ser paralizado por la excepción de prescripción.
La Usucapión como Modo Originario de Adquirir
La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad porque el usucapiente no recibe su derecho a través de nadie, sino como consecuencia de la posesión prolongada. La ley proporciona al usucapiente un modo para consolidar su adquisición. Se ha discutido que sea un modo absolutamente originario, pues en muchos casos el usucapiente adquiere a partir de un negocio jurídico que normalmente habría transmitido la propiedad, pero que por alguna razón no lo ha hecho, por ejemplo, por falta del poder de disposición en el transmitente. Esto no es cierto, la usucapión es efecto de la posesión porque esta da la medida de lo adquirido. Solo se mantienen los derechos reales que pesaban sobre la cosa antes de la fecha de sus inicios, si el usucapiente la ha poseído en tal concepto.
Teorías en Torno al Fundamento de la Usucapión
Subjetiva: Se basa en la negligencia o el abandono del titular contra quien se usucape. Quien, teniendo noticia de la posesión continuada de otro en concepto de dueño, no hace nada, debe sufrir las consecuencias de su falta de actividad. En sentencias antiguas se ha hablado de presunción de abandono de la propiedad.
Objetiva: Se centra en la protección de intereses públicos tales como la seguridad de las relaciones jurídicas, la protección a la apariencia creada con la situación posesoria y el aseguramiento de la estabilidad económica.
La jurisprudencia actual se inclina por una combinación de ambas teorías.
Elementos Subjetivos y Objetivos de la Usucapión
Elementos Subjetivos
Usucapiente: Es el sujeto activo, el poseedor *ad usucapionem*. El artículo 1931 del Código Civil establece que *»pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos»*. De este y otros artículos del Código Civil se deduce que no existe una capacidad específica para adquirir por medio de la usucapión. Puede ser consumada también por un menor de edad o incapacitado. Si la posesión *ad usucapionem* deriva de un acto o contrato que proporciona el título adquisitivo, es necesaria la capacidad correspondiente. Por ejemplo, en la donación (artículos 625 y 626 del Código Civil). Es posible usucapir a través de representante legal (artículo 443 del Código Civil).
Usucapido: Es el titular del derecho contra quien se está poseyendo. El artículo 1932 del Código Civil dispone que *»los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, incluso las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley. Queda siempre a salvo, a las personas impedidas de administrar sus bienes, el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción»*. Los menores o incapacitados podrían reclamar al representante legal por la negligencia que ha llevado a que un tercero consumara la usucapión en contra de su derecho.
Requisitos Generales de la Usucapión
La usucapión requiere siempre, con carácter general:
- **Posesión**: En concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida.
- **Transcurso de un tiempo (plazo)**.
El Código Civil admite dos clases de usucapión, que se distinguen por sus requisitos:
Ordinaria (artículo 1940 del Código Civil): Requiere, además de la posesión, la concurrencia de **justo título** y **buena fe**. En compensación, los plazos son más cortos.
- Bienes muebles: 3 años.
- Bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes.
Extraordinaria (artículo 1959 del Código Civil): No exige ni justo título ni buena fe, pero se alargan los plazos para usucapir.
- Bienes muebles: 6 años.
- Bienes inmuebles: 30 años.
Estos plazos y requisitos son fundamentales para entender cómo opera la usucapión en cada caso concreto.