PRACTICA 11
Cuestiones:
1º. ¿Qué podía haber hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca “R”, y por tanto, la garantía de su crédito?
En toda hipoteca hay que distinguir dos fases: • Fase seguridad: se inicia en el momento que queda constituida la hipoteca hasta que se cumple la obligación o se incumbe, en ese momento puede suceder que se cumpla con lo cual queda extinguida la hipoteca o se incumple y se debe ejercitar el ius distraendi • Realización de valor: en el momento que se ha incumplido la hipoteca, como la hipoteca es un derecho que no conlleva el traspaso posesorio del buen sobre el que recae del poseedor que es el hipotecante al acreedor, este último corre el riesgo de que el primero mediante actos dolosos perjudique el bien desvalorizándolo. Para evitar que la explotación del bien por parte del hipotecante perjudique la expectativa de cobrar el crédito garantizado, el art 117 de la ley hipotecaria le atribuye al acreedor una acción que se conoce como “acción de devastación”. El precepto 117 tercer párrafo dice: en todos estos casos………..720 y ss de la LJC. Esta referencia es de la ley de enjuiciamiento civil anterior a la vigente porque no se ha modificado el articulo después de que se aprobara la ley de 1/01/2000 se tendría pues que cambiar la referencia del precepto o bien la referencia a estos artículos.
2º ¿Se extiende la hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido en ella?
Sobre una de las fincas se construye un edificio, la hipoteca alcanzaría también ha este edificio? El articulo 110.1 LH dice que la hipoteca no se extenderá a las nuevas construcciones realizadas en la finca hipotecada, por tanto excluye las nuevas construcciones. La finalidad que persigue el legislador es la de fomentar la edificación. El problema de este precepto, es que es un precepto incompleto, principalmente porque no se sabe la situación jurídica que se creara si se procede a ejecutar la finca por incumplimiento de la obligación que garantiza la hipoteca respecto al edificio que no va a responder de esa obligación. ¿Qué situación tendrá el adjudicatario de la finca? El precepto deja indefinida esta situación jurídica que puede surgir de la ejecución de la hipoteca de esa finca, por eso decimos que es incompleto. La respuesta de la doctrina es la de entender para evitar situaciones de concurrencia de derechos no deseadas, incidentales en definitiva este, si se produce el incumplimiento de la obligación ha de procederse ha ejecutarse la hipoteca sobre la finca y el edificio. No se debe ejecutar la finca sin que se incluya el edificio. Con el dinero obtenido de la ejecución en publica subasta del conjunto habrá de procederse a pagarle en primer lugar, ya que no se extiende el edificio a la hipoteca, habrá que pagarle el valor del edificio al deudor hipotecario y con el resto se atenderá al pago del crédito de la obligación que garantiza la finca.Hay que advertir que esta normal del articulo 110 LH es una norma dispositiva y por tanto, mediante pacto contenido en el titulo constitutivo de la hipoteca se puede establecer que la hipoteca se extienda a las nuevas construcciones.
3ª. Adjudicada la finca “J” a D. Domingo por ejecución de la segunda hipoteca, ¿subsiste la primera hipoteca constituida?
Sobre la finca J se constituye una segunda hipoteca. Sobre una misma finca se pueden constituir sucesivas hipotecas, tantas como este dispuesto el titular de la finca y quien quiere garantizar con ello el cobro de un crédito. El articulo 107.3 LH considera ineficaz el pacto contenido en el contrato de hipoteca prohibiendo que el hipotecante pueda constituir ulteriores o posteriores hipotecas sobre esa finca.
En nuestro derecho las hipotecas se suceden, no concurren en base a que existe una jerarquía entre ellas en función del momento en el que se hayan ido inscribiendo en el RP. En materia de hipotecas no rige el principio de que todos los acreedores son de la misma condición, sino el principio primero en inscribir la hipoteca es el preferido para ejercitar el ius distrahendi que es la faculta mas relevante del contenido de este derecho.
Conforme a lo que hemos dicho, la hipoteca subsistiría ya que adquiere la finca con la primera hipoteca gravada. El adjudicatario de la finca hipotecada con una primera hipoteca se le denomina tercer poseedor.
4º ¿Cómo puede afectar a D. Domingo el hecho de que la deuda de D. Bienvenido frente a D. Alfredo no está cubierta por el valor de la finca “R”?
El articulo 119 LH ordena que cuandos e hipotequen varias fincas, en garantía de un único crédito deberá de establecerse en el titulo constitutivo porque parte del crédito va a responder tal finca. Por lo que el legislador ha ordenado en este articulo es para proteger a un tercer poseedor, luego el tercer poseedor que adquiere la finca J hipotecada sin con posterioridad se incumple la primera hipoteca y hay que ejecutar la finca adquirida por el tercer poseedor y se obtuviera mediante esa adjudicación 500.000 euros y se ejecutara también la finca R y se obtuviera por ella 100.000 euros en que medida no se podría ver perjudicado el tercer poseedor. Cuando hay tercer poseedor, lo que no se obtenga por una finca no puede ser cubierto por lo que se obtenga en la otra, porque el tercer poseedor esta protegido.
5º. Si el valor en venta de ambas fincas fuese insuficiente para hacer efectivo su derecho, ¿qué podría hacer D. Alfredo?
El articulo 105 LH dice que la hipoteca podrá constituirse en toda clase de obligaciones y no alterara la responsabilidad personal del deudor. El acreedor hipotecario esta protegido por la responsabilidad patrimonial del deudor.
La acción hipotecaria es una acción que permite mas probabilidades de cobrarse lo que se debe