Contratos de Compraventa y Arrendamiento: Obligaciones, Responsabilidades y Tipos

Compraventa y Arrendamiento: Aspectos Clave

Venta de Bienes Futuros y Ajenos

Se admiten la venta de cosa futura y la venta de cosa ajena (artículos 1271.1º y 1451 del Código Civil), en las que el vendedor se compromete a vender una cosa que pertenece a otro (venta de cosa ajena) o una cosa que todavía no tiene existencia (venta de cosa futura) en el momento de la perfección del contrato. Siempre y cuando el vendedor adquiera la cosa del tercero o la cosa llegue a tener existencia en el momento del cumplimiento o de la ejecución de su prestación de entrega. La obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor se pospone a un momento posterior a la celebración o perfección del contrato.

Entrega de la Cosa

Lugar

La entrega de la cosa debe hacerse en el lugar pactado; en su defecto, en el lugar donde se hallaba la cosa al perfeccionarse el contrato. Si no se ha pactado nada, el lugar de entrega será el domicilio del deudor (artículo 1171 del Código Civil).

Gastos

El vendedor está obligado a sufragar los gastos de entrega o transmisión y de otorgamiento de escritura pública, y debe facilitar al comprador la documentación necesaria para asegurarle la titularidad de la cosa o derecho que adquiere. Los gastos que comporte el retirar la cosa después de su entrega son a cargo del comprador (artículo 1465 del Código Civil).

Compraventa con Pacto de Reserva de Dominio

La cosa es entregada materialmente al comprador en el momento de la celebración del contrato, y el vendedor se reserva el dominio o propiedad de la misma hasta que se le pague la totalidad del precio, o el último de los plazos. Si el comprador incumple, al resolver el contrato (artículo 1124 del Código Civil), el comprador queda obligado a devolverle la posesión de la cosa más una indemnización por daños. Asimismo, el vendedor deberá restituir al comprador el precio recibido. Para evitar que el tercer adquirente sea mantenido en su adquisición, convirtiéndose en propietario por el juego de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria, 464 del Código Civil y 522-8 de la Ley del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, el vendedor debe inscribir el pacto de reserva de dominio en el Registro de la Propiedad (cuando la compraventa verse sobre un bien inmueble), o en el Registro de Bienes Muebles (cuando la compraventa verse sobre bien mueble). Pues si el pacto se inscribe en el Registro, será oponible frente a los terceros adquirentes. Esto es, que el tercero nunca podrá ser considerado de buena fe. Si el comprador cumple con el pago del precio, la transmisión de la propiedad a éste se producirá automáticamente.

Obligación de Saneamiento por Evicción

Cuando el vendedor no es propietario de la cosa que transmite, al celebrar el contrato, la propiedad no se le transmite al comprador si este no está protegido por los artículos 34 de la Ley Hipotecaria, 464 del Código Civil y 522-8 de la Ley del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña. El verdadero propietario puede arrebatarle la cosa mediante la acción reivindicatoria. La evicción tiene lugar cuando el comprador es privado de la cosa mediante sentencia judicial en virtud del ejercicio de la acción reivindicatoria. El vendedor vendrá obligado a responder por evicción frente al comprador despojado. Para que el comprador pueda exigir esta responsabilidad al vendedor, debe notificarle la sentencia judicial de privación de la cosa o de evicción. El pacto de suprimir voluntariamente la evicción solo será admisible cuando el vendedor sea de buena fe. Plazo para el ejercicio de esta acción: 15 años según el artículo 1954 del Código Civil; en la legislación catalana el plazo es de 10 años.

Saneamiento por Vicios Ocultos

Son defectos o anomalías que padece la cosa vendida, que la hacen impropia o inapta para el uso al que se destina. Los vicios deben ser ocultos, que no son perceptibles externamente en el momento de la entrega de la cosa, y además, el vendedor no se los comunica al comprador. El vendedor no responderá de estos vicios si estos se encuentran a la vista o si se trata de un perito. El comprador podrá optar entre resolver el contrato (acción redhibitoria) más daños y perjuicios si el vendedor era de mala fe, o que se le rebaje una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos, y se queda con la cosa (acción estimatoria) (artículos 1485 y 1486.1º del Código Civil). El plazo para el ejercicio de esta acción es de 6 meses a contar desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 del Código Civil).

Obligación de Saneamiento por Gravámenes Ocultos

Cuando la cosa que se transmite se encuentra gravada con algún derecho real limitado a favor de un tercero, por ejemplo, el derecho de uso, usufructo, etc., que el comprador desconoce en el momento de la entrega. Si el comprador no está protegido por los artículos 34 de la Ley Hipotecaria, el tercero podrá seguir ejercitando sus facultades sobre la cosa. El comprador podrá dirigirse contra el vendedor para reclamarle una responsabilidad: el comprador podrá optar entre pedir la resolución del contrato, o bien, no resolverlo, y exigir al vendedor una indemnización por daños (artículo 1483 del Código Civil). El plazo para el ejercicio de esta acción es de 1 año a contar desde la celebración del contrato. Una vez transcurrido este año, el comprador solo podrá ejercitar la acción indemnizatoria en el plazo de 1 año a contar desde el descubrimiento del gravamen oculto (artículo 1483 del Código Civil).

Responsabilidad del Vendedor

(Una vez celebrado el contrato y antes de la entrega de la cosa): Desde que se celebra el contrato hasta que el vendedor entrega la cosa al comprador, aquel tiene la obligación de conservarla con diligencia (artículo 1094 del Código Civil). Por lo que responderá ante el comprador por la pérdida, deterioro o destrucción por su culpa. Si la cosa se pierde, destruye o deteriora sin culpa del vendedor, éste queda liberado de su obligación de entrega, por imposibilidad de cumplimiento sobrevenido sin su culpa: se extingue su obligación (artículo 1182 del Código Civil), por aplicación de las reglas generales de las obligaciones.

Obligaciones del Comprador

Pago del precio: salvo lo pactado, deberá cumplirse en el momento mismo de la entrega de la cosa. Se hará en el lugar fijado en el contrato o, en su defecto, en el lugar en que se haga entrega de la cosa vendida. También puede realizarse mediante un cheque. Si no han dispuesto nada al respecto, cuando el valor de la cosa sea igual o inferior al del precio en dinero, será una compraventa, y cuando el valor de la cosa sea superior al valor del dinero, será una permuta. Las partes son libres de fijar el precio que quieran. Lo que sucederá, es que, si el precio es inferior al valor real de la cosa en el mercado, cambiará el tipo negocial; es decir, la compraventa se transformará en una donación – donación onerosa, y estaremos ante un contrato de donación y no de compraventa.

Compraventa de Consumo de Bienes Muebles

Cuando el vendedor es un empresario o profesional que se dedica de modo habitual a la venta de bienes muebles de consumo, y el comprador es un consumidor. Se regula en la Ley del Código de Consumo de Cataluña, de 20 de julio del 2010 (artículos 242-1 a 242-3), y en lo no dispuesto en ella, supletoriamente, por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (artículos 114 a 127). Si el comprador celebra este tipo de contrato, ante el incumplimiento del vendedor podrá optar por exigirle la responsabilidad: bien, por los regímenes de reparación que contempla esta Ley, o bien, por medio de las acciones típicas de cumplimiento contractual.

Regímenes de Responsabilidad

Los regímenes de responsabilidad que contempla esta Ley son cuatro: la sustitución de la cosa, la reparación, la rebaja proporcional del precio y la resolución del contrato. La Ley impone la obligatoriedad de que el comprador elija, en primer lugar, entre la reparación o la sustitución del bien gratuitas, y solo cuando no resulten viables ninguna de las dos medidas, o bien resulten insatisfactorias, podrá optar por los otros dos remedios, además de una indemnización por daños y perjuicios, cuando pruebe que la falta le ha provocado un daño en su persona o bienes. Plazo de garantía: 2 años a contar desde la entrega del bien, durante el cual deben manifestarse las faltas. Para que puedan ejercitarse las acciones que contempla esta Ley, es necesario que el comprador pruebe que las faltas de conformidad existían ya cuando el bien se le entregó. La Ley presume que las faltas que se manifiesten dentro de los 6 meses posteriores a la entrega del bien.

Sujetos Responsables

La responsabilidad se exige directamente al vendedor, pero la Ley permite reclamar directamente contra el productor/fabricante cuando al consumidor le resulte imposible o le suponga una carga excesiva dirigirse contra el vendedor, pero la responsabilidad del productor es subsidiaria, y su responsabilidad es extracontractual. Si responde el vendedor frente al consumidor por una falta imputable al productor (que es el verdadero culpable), entonces, el vendedor, después podrá dirigirse en repetición contra el productor en el plazo de 1 año a contar desde que el vendedor hizo efectiva su responsabilidad.

Compraventa a Plazos de Bienes Muebles

Legislación especial: la Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a plazos de bienes muebles. Es necesario que el objeto sea una cosa mueble corporal no consumible, y que el precio se aplace en todo o en parte en un tiempo que ha de ser superior a 3 meses desde la perfección del contrato. Se dictó la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, que se aplica a los contratos de préstamo (contrato vinculado) que se celebran entre un financiador-empresario y un consumidor (contratos de consumo) para financiar el pago del precio del bien en el contrato principal, bajo la forma de pago aplazado, con la finalidad de proteger la libertad de elección y de decisión del consumidor a la hora de elegir el concreto financiador con el que quiere celebrar el préstamo. Esta Ley regula los requisitos que debe respetar la entidad que concede el préstamo (en la información precontractual y en el contenido del propio contrato de préstamo), y la facultad que tiene el consumidor de cancelar el contrato de préstamo con la parte vendedora (si fue ésta quien le concedió el préstamo) o con la entidad financiera con la que la vendedora tiene un acuerdo previo de vinculación en exclusiva. Una vez extinguido el contrato principal, el consumidor debe informar de ello al Banco, aportando la documentación que lo acredite, para poder cancelar con el Banco el crédito. La cancelación del crédito conlleva como consecuencia la restitución recíproca de las prestaciones.

Derechos del Comprador

Desistir del contrato dentro de los 14 días siguientes a la entrega del bien, no siendo necesario que alegue causa alguna. El contrato se extinguirá y el comprador deberá devolver la cosa. Transcurridos los 14 días, el comprador vendrá obligado al pago y se le transmitirá el dominio, y en cualquier momento podrá pagar anticipadamente todo el precio de pago.

Derechos del Vendedor

Si resultan impagados o el comprador se demora en el pago de 2 plazos o en el último de ellos, cuando el pago es fraccionado el vendedor podrá optar entre exigir al comprador el abono de los plazos pendientes de pago (cumplimiento forzoso) o la resolución del contrato (artículo 1124 del Código Civil). Puede establecer una cláusula de reserva de dominio.

Compraventa a Carta de Gracia

Denominada compraventa con pacto de retro, o retroventa (artículos 326 a 328 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña y artículos 1507 y 1518 del Código Civil). Tiene lugar cuando se celebra un contrato de compraventa, en el que el vendedor se reserva el derecho a recuperar de nuevo la propiedad de la cosa vendida, pagando un precio determinado, y dentro de un plazo de tiempo concreto que establecen las partes. Puede ser verbal o escrito. Se ejercita mediante una declaración de voluntad unilateral recepticia del vendedor dirigida al comprador. Esta libertad para fijar el plazo se encuentra limitada, porque el legislador catalán establece un plazo máximo de 30 años, cuando el objeto de la venta sea un bien inmueble, y de 6 años, si es mueble. Mientras el comprador tiene el dominio de la cosa, como tal propietario puede transmitirla a un tercero o bien gravarla. No obstante, como la cosa está sujeta al derecho de redención por parte del vendedor, entonces será transmitida al tercero gravada con el derecho de redención. De tal forma que cuando el vendedor lo ejercite, recuperará la cosa directamente del tercero, sin necesidad de dirigirse contra el comprador.

Contrato de Arrendamiento de Cosas

Arrendamiento de Cosas

Artículo 1543 del Código Civil, es un contrato típicamente oneroso y conmutativo (buscan un equilibrio económico proporcionado). Puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles, y el bien ha de ser duradero. Contrato por el que una parte (arrendador) se obliga a proporcionar a la otra parte (arrendatario) el uso de una cosa o bien el uso o disfrute de una cosa a cambio de recibir del arrendatario una contraprestación.

Arrendamiento solo de uso: El arrendador transmite la posesión de la cosa al arrendatario para que la utilice sin más (alquilar un coche).
Arrendamiento de uso y disfrute: además de transmitir la posesión de la cosa podrá sacarle beneficio (finca rústica para cosecharla).

Obligaciones del Arrendador

Transmitir la posesión material de la cosa al arrendatario (el arrendador no tiene por qué ser propietario).
El arrendador está obligado a llevar a cabo obras de reparación necesarias.
El arrendador responde de las perturbaciones de hecho (respondería igual que un vendedor por vicios ocultos, evicción o gravámenes ocultos).

Obligaciones del Arrendatario

Tiene que pagar el precio de renta.
Debe utilizar y conservar la cosa con diligencia y conforme al destino pactado.
Debe restituir la cosa tal y como la recibió (responde por el deterioro).

Cuando cualquiera de las partes incumpla con sus obligaciones, la parte cumplidora podrá optar entre exigir el cumplimiento forzoso o optar por la vía del artículo 1154 del Código Civil: ejecución forzosa o resolución del contrato más la indemnización de daños y perjuicios.

El Contrato de Arrendamiento de Fincas Rústicas y Urbanas

Se regulaban antiguamente en los artículos 1546 a 1582 del Código Civil, pero estos antiguos artículos quedaron actualmente regulados por una legislación específica: el contrato de arrendamiento urbano, se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (LAU). Se regula en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre del 2003, modificada por la Ley 30 de noviembre de 2005 de arrendamientos rústicos. Los antiguos artículos del Código Civil seguirán siendo de aplicación supletoria cuando nos encontremos lagunas.

Contrato de Arrendamiento de Finca Urbana

Arrendamiento de Vivienda

El inmueble se arrienda para destinarlo obligatoriamente a una finalidad permanente de vivienda, significa que esta edificación deberá reunir las condiciones de habitabilidad. La ley permite el contrato de arrendamiento mixto pactado expresamente en el contrato (usar de despacho profesional). El arrendamiento de vivienda no pierde esta condición aunque el arrendatario no resida en la vivienda permanentemente, siempre y cuando sí vivan físicamente en la vivienda su cónyuge o sus hijos dependientes.

Régimen jurídico: el arrendamiento de vivienda se rige por la autonomía de las partes, respetando siempre la normativa imperativa del título II (para proteger los intereses de las partes), y supletoriamente por la antigua norma del Código Civil. Son nulas de pleno derecho las estipulaciones que excluyan la normativa imperativa.
Modificaciones: se reduce el plazo de duración del contrato, antes 5 años y ahora 3, el arrendador puede echar antes al arrendatario.
Plazo de duración: libremente pactada entre las partes, pero el arrendatario podrá desistir del contrato una vez hayan transcurrido 6 meses preavisando al arrendador con un plazo de 30 días. El plazo de duración pactado va a ser siempre obligatorio para el arrendador, no puede desahuciar al inquilino.

Arrendamientos de duración pactada inferior a tres años, igual a tres años y superior a tres años:

La duración será soportada por el arrendador, si el arrendatario no ha desistido o por lo menos no desiste con 30 días de antelación a la fecha del contrato: el contrato entra prórroga forzosa, de forma automática y forzosa, hasta alcanzar una duración total de tres años. Los 3 años computan en el periodo inicial del pactado. El arrendatario puede desistir avisando con 30 días de antelación.
La duración es obligatoria soportarla por el propietario. El que podrá desistir es el arrendatario habiendo transcurrido 6 meses. Cuando alcanza los 3 años, el que también puede desistir también es el arrendador preavisando al arrendatario con 30 días de antelación.
El propietario no puede desistir hasta que finaliza el contrato, y el arrendatario sí que podrá hacerlo con las condiciones anteriores (6 meses, etc.). Cuando finaliza el contrato, o bien se realiza un nuevo contrato o entra en la prórroga del artículo 10 y se va prorrogando en anualidades, mientras ninguna de las partes la evite.

Arrendamiento para Uso Distinto al de la Vivienda

Recae sobre una edificación, y tiene como finalidad un uso distinto al de la vivienda permanente. 1. Arrendamientos de temporada (pisos de estudiantes), 2. Arrendamientos para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, profesional, etc., 3. Arrendamientos de segunda residencia. No hace falta que reúnan las condiciones de habitabilidad.

Régimen jurídico: Se admite el juego de autonomía de las partes para excluir y modificar la normativa del arrendamiento de local de negocio, que viene contemplada en el Título III, y por tanto no es imperativa sino que es dispositiva.

El arrendatario que tenga algún grado de minusvalía o bien el arrendatario con edad superior a los 70 años, previa notificación escrita al arrendatario, puede llevar a cabo las obras necesarias para adaptarla a la condición de minusválido. A la conclusión del contrato, si se lo exige expresamente el propietario arrendador, el arrendatario estaría obligado a reponer la vivienda al estado en el cual se encontraba.

Posición del Arrendatario: Derecho de Adquisición Preferente

Derechos de tanteo: cuando el propietario arrendador pretende transmitir la vivienda a título oneroso, el arrendatario tiene un derecho de tanteo que le va a facultar para poder adquirir la vivienda con carácter preferente al tercero. Si le interesa, el arrendatario tiene un plazo de 30 días desde el día siguiente de su notificación que le efectúa el propietario para ejercitar el derecho de tanteo, y deberá entregar el precio al arrendador dentro del plazo de 30 días después del día siguiente de la notificación. Si el derecho de tanteo resulta burlado por parte del arrendador, tiene derecho de retracto, cuando el arrendador defrauda el derecho de tanteo, se ejercita contra el tercero adquirente de la vivienda.

Derecho de retracto: El arrendatario resuelve, extingue el contrato celebrado entre el propietario y el tercer adquirente, el arrendatario subrogándose en propietario de la vivienda y tendrá que pagar al tercero el precio que pagó por la vivienda y se subroga en la posición del principal propietario. Va a poderlo ejercitar el arrendatario contra el tercer adquirente comprador siempre y cuando el tercer adquirente comprador no reúna los requisitos del artículo 34 de la ley hipotecaria. Debe ejercitar el derecho de retracto en el plazo de 30 días, contados desde el día siguiente, de la notificación que realiza el tercero comprador. Obligado a entregar una efectuado esa venta entregándole además una copia de la escritura o documentación en la que se ha efectuado la venta y sus condiciones.

Puede el arrendatario renunciar a estos derechos (derecho de tanteo y derecho de retracto), está permitida en el contrato, aunque exista esta renuncia expresa, establece la obligación que pretende transmitir la vivienda a un tercero, se le impone la obligación por el ordenamiento, de comunicarle antes al arrendatario con una antelación mínima de 30 días a la fecha en el que el contrato de compraventa va a ser formalizado.

La Fianza

En el momento mismo de la celebración del contrato de arrendamiento, el arrendatario está obligado a entregar la fianza, esto es una mensualidad de la renta en vigor, en los contratos de arrendamiento de vivienda y uno de dos mensualidades para alquileres de local de negocio, o distinto del de vivienda. La fianza debe ser en metálico y da igual que el piso esté amueblado o sin muebles. La fianza es una obligación para el arrendador para pedirla al arrendatario, porque está obligado a depositarla en el INCASOL (Instituto Catalán del Suelo) en el plazo máximo de 2 meses a contar desde la celebración del contrato de arrendamiento. Si el propietario decide no depositarla en el INCASOL, habrá una sanción administrativa si no la deposita dentro del plazo. Finalidad: asegurar el cumplimiento de las obligaciones de pago, se refiere al pago de la renta.

El arrendador está obligado a depositar la fianza en el Instituto Catalán del Suelo en el plazo de dos meses, es obligatorio, si no lo hace le puede caer una sanción administrativa grave, una vez depositada la fianza en el Instituto Catalán del Suelo, el instituto procederá de oficio a inscribir el contrato de alquiler y el depósito de la fianza en el registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas, donde se inscriben las fianzas y contratos de alquiler de inmuebles situados en Cataluña. El propietario está obligado a restituir la fianza en el plazo máximo de un mes al inquilino, pero en nuestra doctrina y jurisprudencia se entiende que se finaliza cuando el arrendatario se devuelve las llaves al propietario.

Cesión del Contrato

Cuando el arrendatario transmite su posición de arrendatario a un tercero cesionario, éste pasará a ocupar exactamente la misma posición que tenía el cedente en el contrato de alquiler, asumiendo sus derechos y obligaciones. Para que la cesión del contrato pueda tener lugar, debe ser pactada por escrito en el contrato la posibilidad. Si no está escrita en el contrato, sería necesario que el arrendador lo consintiera previamente, pedir autorización y por escrito.

Subarrendamiento

Está regulado en la LAU, artículos 1550 y 1551 del Código Civil, complementar. Es un subcontrato, tiene lugar cuando el arrendatario coge y lo que hace es celebrar a su vez otro contrato de arrendamiento con un tercero sobre la misma vivienda, este segundo contrato depende del contrato principal, el arrendatario es arrendador también con el propietario de la vivienda, tenemos aquí dos inquilinos sobre una misma vivienda, esto es posible con condiciones. Para que el inquilino puede subarrendar debe encontrarse la posibilidad pactada en el contrato por escrito, si no es así, es necesario el consentimiento previo por escrito del propietario. Solamente puede subarrendarse una parte de la vivienda, no la totalidad. El precio que pague el segundo inquilino por el subarrendamiento no puede superar al precio del arrendamiento principal. Si se paga un precio superior tendrá la consideración de “pago de la indebido” y esta cláusula será nula de pleno derecho. Si el contrato de arrendamiento se extingue juntamente con el principal y el subarrendamiento, esto provocará la extinción del contrato de subarrendamiento ya que éste segundo depende del primero principal.

Forma del Contrato de Arrendamiento

Rige el principio de libertad de forma entre particulares, consagra el artículo 1278 del Código Civil, el contrato de arrendamiento en el Código Civil puede celebrarse tanto verbalmente como por escrito, no obstante en la LAU dispone que en cualquier momento cualquiera de las partes podrá solicitar a la otra, compeler o exigirse recíprocamente, que el contrato se formalice por escrito.

Responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones de las partes en el contrato: la parte que ha cumplido puede ejercitar las acciones típicas de cumplimiento contractual, estas acciones son: 1. Ejecución forzosa, que contempla artículo 1101, y 1911 del Código Civil. Se mantiene el contrato, 2. Exigir la resolución del contrato, artículo 1124, lo que comporta la expulsión del inquilino y se extinguiría el contrato.

Procedimiento de Desahucio

Con la nueva ley de reforma se hace más rápido, se ha modificado la LEC en el sentido de que cuando se impaga una renta, el propietario arrendador interpone una demanda judicial de desahucio, a partir de este momento el arrendatario dispone de un plazo máximo de 10 días para comparecer y pagar lo que debe o bien para justificar razonadamente los motivos por los cuales el cree que no debe, las causas por las cuales cree que no debe van a ser tenidas en cuenta por el juez, si el arrendatario no comparece o no paga debiendo en el plazo indicado, o no formula alegaciones defendiéndose, en este supuesto el juez inmediatamente dictará un auto que comportará el desahucio del arrendatario (el lanzamiento del inquilino de la vivienda), lo que comporta judicialmente es la resolución del contrato de arrendamiento.

Contrato de Arrendamiento de Fincas Rústicas

Se encuentra regulado en la ley estatal de arrendamientos rústicos de 26 de noviembre de 2003. El contrato de arrendamiento rústico también lo tenemos regulado en la normativa catalana, (ley catalana de contratos de cultivo de 20 de febrero de 2008). Contrato en el que el arrendador propietario de una finca rústica o de unas tierras, unos terrenos, transmite la posesión de esta finca, cede temporalmente la posesión de una o de varias fincas rústicas a la otra parte en el contrato que es el arrendatario para su explotación o aprovechamiento agrícola, ganadera o forestal por parte del arrendatario, a cambio de recibir del arrendatario un precio o renta. Régimen jurídico: las normas que regulan el contrato tienen naturaleza imperativa, se antepone la normativa imperativa (y esto es así para proteger los recursos naturales, agua, tierra etc.). La autonomía de la voluntad de las partes va a tener que respetar siempre la normativa imperativa. De forma supletoria se va a regular el contrato por los usos y costumbres del lugar, y por último les es de aplicación si es que quedan lagunas existentes, la normativa general que contempla nuestro código civil sobre contrato de arrendamiento rústico. (explotación agraria, ganadera para la obtención de crías y productos derivados, y explotación forestal).

El contrato es típicamente oneroso, la contraprestación es un precio-renta, puede tratarse de cualquier tipo de obligación, pero no confundir con la obligación del arrendatario tenga que consistir con el pago de una suma de dinero, Es un contrato conmutativo, las partes ya saben el valor que tienen las prestaciones, es decir las partes concretan de antemano el valor económico de ambas prestaciones, saben lo que va a dar y recibir cada una de ellas.

Contratos de Servicios y de Obra

Contrato de Sociedad

Regulada en los artículos 1665 y siguientes del Código Civil, la sociedad es un contrato por el que 2 ó más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, estableciendo entre ellas una relación jurídica duradera, de cooperación, destinada a la obtención de ganancias económicas a repartir entre sus miembros. Es un contrato plurilateral, en el que todos los sujetos tienen la condición de parte. Es oneroso, porque implica un sacrificio económico para todas las partes intervinientes. Las aportaciones de los socios pasan a formar el fondo o patrimonio social común – de la sociedad. Este patrimonio común pertenece en régimen de comunidad ordinaria pro-indiviso a todos los socios conjuntamente.

Es un contrato basado en la confianza, pues los socios tienen en cuenta a la hora de asociarse las cualidades personales de sus compañeros. Debe perseguir beneficios económicos con el ánimo de repartirlos entre sus socios, mediante la explotación de un negocio o el desarrollo de una actividad profesional que comporte un lucro partible. Para que la sociedad sea persona jurídica deben concurrir los siguientes requisitos: los socios deben actuar en sus relaciones externas con terceros en nombre y por cuenta de la sociedad; deben manifestarse externamente y comportarse claramente como representantes o socios de la misma, y los pactos, acuerdos y el contrato de sociedad deben hacerse públicos. Esta publicidad no se refiere a la necesidad de que la sociedad se inscriba en un Registro Público. No existe un Registro de Sociedades Civiles, a diferencia de las sociedades mercantiles, que sí deben inscribirse en el Registro Mercantil.

Tipos de Sociedad

Se distingue entre sociedades civiles y mercantiles: El dato que en principio permite distinguirlas es el objeto al que se dedican. De manera que son mercantiles aquellas que se dedican de manera habitual a la realización de actos de comercio, quedando sometidas a la disciplina del Código de Comercio (Ccom). Y son civiles aquellas que no ejecutan habitualmente actos de comercio, siendo su régimen el que prevé el Código Civil.

Cuando la sociedad adopta la forma, se constituye según los requisitos de forma de: sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada y sociedad colectiva o comanditaria, es indiferente cual sea su objeto (acto de comercio o no), porque la forma mercantil fija su carácter mercantil y se regirá por las normas específicas de tal naturaleza (Código de Comercio). Cuando la sociedad, sea cual sea la forma en que se constituya, se dedique habitualmente a la realización de actos de comercio, será mercantil, y, será civil, cuando se constituya con arreglo a los requisitos de forma del Código Civil y no se dedique a la ejecución de actos de comercio. Ésta se regirá por el Código Civil.

Requisitos de Constitución

1. Sujetos: capacidad general para contratar, mayoría de edad y no estar incapacitado, menor emancipado, si que tiene capacidad para celebrarlo, aunque para realizar determinadas aportaciones a la sociedad de trascendencia económica necesitará la autorización del complemento de capacidad. / 2. Objeto: La sociedad debe tener un objeto lícito. La ilicitud determina la nulidad de pleno derecho del contrato, pudiéndose solicitar su disolución. En este caso, las ganancias se destinarán a los establecimientos de beneficencia del domicilio de la sociedad y en su defecto, a los de la provincia. / 3. Forma: Rige el principio de libertad de forma, excepto cuando se aporten a la sociedad bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso, será necesaria la escritura pública. Y si se aportan bienes inmuebles, será necesario además, un inventario de los mismos firmado por las partes, que deberá acompañarse a la escritura.

Obligaciones de los Socios

Obligación de realizar la aportación comprometida. Cada uno es deudor a la sociedad de lo que haya prometido aportar a ella. Los socios también responden frente a la sociedad de los daños y perjuicios sufridos por ésta por culpa de aquellos. La aportación del socio puede consistir en su propio trabajo o actividad concreta – prestación de servicios o de obra (socio industrial) -; en la transmisión de la propiedad de algún bien mueble, dinero o inmueble, o en la transmisión de un derecho real limitado (derecho de uso, usufructo…) sobre algún bien propiedad del socio.

Responsabilidad

Cuando la sociedad no es persona jurídica, la responsabilidad de la sociedad y de los socios no puede distinguirse. Cada socio es responsable individual y personalmente de las deudas contraídas con terceros. Contrariamente, si alcanza personalidad jurídica, el responsable de las deudas contraídas con terceros es el patrimonio de la sociedad. Siendo, en este supuesto, las deudas sociales, sin que se puedan imputar individualmente y personalmente a los socios (responderán de forma subsidiaria los socios con su propio patrimonio personal).

Participación en las Pérdidas y Ganancias

Los socios participan en el reparto de los beneficios obtenidos y en las pérdidas o deudas que se produzcan. Este reparto normalmente se fija tomando como módulo la aportación de bienes o industria que efectúa cada socio – su cuota de participación. En el caso de que el socio solo aporte su trabajo (socio industrial), le corresponderá una parte igual a la del socio que menos bienes haya aportado (éste queda fuera de las pérdidas).

Administración y Gestión

La sociedad se relaciona y celebra negocios con terceros a través de sus órganos de actuación, a los que encomienda funciones de representación, administración y gestión. Pueden encomendarse

estas funciones a uno o a más socios. En principio, se estará a lo estipulado en el contrato. En su defecto, todos los socios serán considerados administradores y apoderados.

-causas de extinción: 1.cuando expira el término por el cual fue constituida. Salvo que se prorrogue su existencia por consentimiento unánime de todos los socios. / 2.Por haber alcanzado su objeto social – finalidad. / 3.Por imposibilidad de llevar a cabo el objeto social, por pérdida o destrucción de la cosa sin la cual no puede subsistir. / 4.Por muerte de alguno de los socios. En cuyo caso, se extinguirá automáticamente, sin precisar la denuncia de ninguno de los socios. / 5.Por insolvencia, incapacitación o declaración de prodigalidad de cualquiera de los socios./ 6.Por voluntad unilateral de cualquiera de los socios. En cualquier momento el socio puede renunciar a su condición. Pues nadie está obligado a permanecer en la sociedad en contra de su voluntad, provocando su extinción.

-Fase de liquidación: Producida la extinción la sociedad entra en la fase de liquidación, en la que, una vez determinado el activo (bienes y ganancias) y el pasivo (deudas y pérdidas), los bienes (patrimonio social) y las ganancias obtenidas, si existen, se adjudicarán a los socios en la forma pactada en el contrato. Y en su defecto, de forma proporcional a la cuota de participación, siguiendo los criterios de partición de la comunidad hereditaria del Libro Cuarto del CCCat, relativo a las sucesiones (arts: 464-1 y sig).

2.Los negocios parciarios: El negocio parciario tiene lugar cuando una de las partes (cedente) transmite (cede) a la otra (aparcero) la utilización y aprovechamiento de determinadas fincas o explotaciones (tierras, ganado o establecimientos industriales), a cambio de adquirir una parte o porción en los beneficios, rendimientos o frutos obtenidos por el aparcero. -> la prestación que debe entregar el aparcero al cedente es una parte alícuota que representa un porcentaje sobre los frutos o beneficios obtenidos por la explotación de la cosa. Y no una prestación concreta y previamente determinada de antemano. –> otro rasgo que caracteriza a este contrato es su “aleatoriedad”. Los contratos aleatorios son aquellos en los que desde el momento mismo de su celebración se origina el riesgo de ganar o perder para ambas partes contratantes. De manera que éstas desconocen desde un principio si el contrato les va a reportar beneficios o pérdidas.

3.Contrato de arrendamiento de servicios: 1544 del CC, simplemente se limita a definir el contrato y 1583 del CC que hace referencia a su duración, que es temporal. (Criados y trabajadores asalariados). -> Se define como aquel contrato en que el prestador del servicio se obliga a prestar un servicio al comitente por un cierto precio.__es una obligación de medios (arrendamiento de servicios), se diferencia de las obligaciones de resultado (contrato de obra). La obligación de medios se obliga a llevar una determinada actividad de forma diligente pero sin obligarse a alcanzar el resultado, solo a desplegar los conocimientos que su profesión o gremio requiera actuando diligente, por ejemplo, un médico con sus pacientes utilizando sus métodos, técnicas o cuidados, pero sin obligarse a curar el paciente. -> En la de medios para poder reclamar responsabilidad por incumplimiento, tiene que demostrarse su culpa o negligencia, es decir, el que recibe la prestación de medios tiene la carga de tener prueba de ese incumplimiento; en cambio, en las obligaciones de resultado basta que no sea concedente la prestación con lo prometido.

En cuanto al adquirente del servicio: comitente, se obliga a un pago o contraprestación, no hace falta que sea una suma dineraria también se admite cualquier tipo de contraprestación aunque es un contrato conmutativo y oneroso. Se aplican las reglas ordinarias de cumplimiento contractual, el procedimiento de ejecución forzosa (1101 y 1911 y el 1124 CC).

-Códigos de conducta. Sistemas de autoregulación: criterios o normas que van a obligar no solamente a aquellos que hayan intervenido al celebración de este acuerdo sino que también a aquellos empresarios que decidan adherirse a este convenio, son indicativas del buen hacer profesional, se autoimponen ellos mismos una disciplina de su propia actividad para dar confianza a los consumidores. Es un sistema mucho más próximo a los cambios y problemas sociales, también a las transformaciones sociales, ya que pueden ser reelaborados, modificados para adaptarse a las nuevas necesidades del sector regulado, ello contrasta con las leyes que son más lejanas y más rígidas, para modificarla por ejemplo su procedimiento seria muchísimo más lento. Los códigos nunca pueden contradecir lo que ponen las leyes, tampoco pretenden ser un sustituto, simplemente un complemento útil de las leyes, en este sentido se habla de coregulación.

4.El contrato de arrendamiento de obra: Es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a otra parte, a cambio de un precio cierto (arts: 1544, y 1588 y siguientes del CC).–Pertenece a la categoría de las obligaciones de resultado. De manera que no alcanzado éste, será cuando se produzca un incumplimiento, aun y cuando el que ejecuta el trabajo haya desplegado correctamente la actividad necesaria para alcanzarlo. -> Las partes en este contrato son: – el contratista (arrendador): persona que se obliga a ejecutar la obra. Y el – comitente (arrendatario): persona que adquiere el derecho a la obra, convirtiéndose finalmente en dueño o propietario de la misma.

-diferencias con el contrato de compra-venta: El contrato de obra se centra principalmente en una “prestación de hacer” que puede concluir con la creación de una cosa o con la entrega de una cosa.Mientras que el contrato de compra-venta consiste básicamente en una “prestación de dar”. De manera que el comprador adquiere la cosa ya realizada o proyectada, sin adecuarse el vendedor a las instrucciones previas del adquirente en su ejecución. En la compra-venta el adquirente debe pagar necesariamente una suma de dinero o signo que lo represente; es un intercambio de cosa por precio.Mientras que en el contrato de obra la prestación del comitente no necesariamente debe consistir en una suma dineraria, pudiendo tener su prestación un contenido distinto (prestación de dar, hacer o de no hacer).

-obligaciones del contratista: 1.Realizar la obra con la pericia (diligencia profesional-lex artis) adecuada al tipo de obra de que se trate, conforme a lo acordado y en el tiempo previsto. 2.Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera. En principio, esta obligado a aportar también los materiales.3.Ejecutada la obra, el contratista debe entregarla o ponerla a disposición del comitente (a partir de ese momento podrá exigir el pago) -obligaciones del comitente: 1.Al pago del precio en las condiciones y tiempo pactados. /2.Si se ha pactado que la obra deba ejecutarse con sus materiales (del comitente), deberá suministrarlos./ 3.Debe colaborar con el contratista en la facilitación del cumplimiento de su prestación (dejarle entrar en el local donde deba ejecutarse la obra..) /4.- Debe verificar la obra: comprobar que se ajusta a lo pactado. -> La aprobación de la obra puede ser expresa ó tácita; esta última deducible de hechos ó actos que implican la conformidad del comitente. Como por ejemplo: el pago del precio.

-La cuestión de los riesgos: se plantea la cuestión de qué sucede cuando la obra, una vez terminada o en proceso de ejecución se destruye o pierde total o parcialmente por caso fortuito o fuerza mayor antes de su entrega. ¿Subsiste en este caso, la obligación del comitente de pago del precio?.1- Si la destrucción es total y los materiales los puso el contratista: se extinguirá la obligación del contratista por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento sin su culpa (arts: 1182 y 1184 CC). Y no tendrá derecho a cobrar ningún precio.// 2- Si la destrucción es parcial y los materiales los puso el contratista: en principio, el contratista seguirá obligado a continuarla hasta su finalización.Si la imposibilidad de cumplir es definitiva, se extinguirá la obligación del contratista. Pero el comitente tendrá que abonarle el valor de la parte de obra ejecutada, tomando como referencia el precio convenido en el contrato.// 3- Si la destrucción, ya sea total ó parcial, proviene de la mala calidad de los materiales aportados por el comitente y el contratista le advirtió de ello, el riesgo lo asume el comitente, que tendrá que pagar de todas formas todo el precio al contratista. // 4-Si el contratista no le advirtió de la mala calidad de los materiales aportados por el comitente, el riesgo lo asume ahora el contratista, que no tendrá derecho a cobrar el precio.

-responsabilidad del contratista: 1.La responsabilidad por incumplimiento, es la que se predica del momento de la entrega. El contratista responde cuando la obra realizada no se acomoda a la proyectada, de conformidad con las reglas generales de la responsabilidad contractual (arts: 1124 y 1101 y siguientes CC). //2.La responsabilidad por ruina, es la que surge con posterioridad a la entrega de la obra. Por “ruina” se entiende los defectos ocultos (vicios).Se aplica a este tipo de responsabilidad el art.1591 CC por analogía. Según este precepto: el contratista responde de los daños y perjuicios si la ruina tiene lugar dentro de los 10 años siguientes a su conclusión. -> Esta responsabilidad no surgirá si la destrucción o el defecto fue debido a la mala calidad de los materiales aportados por el comitente y el contratista le advirtió de ello.

-Extinción del contrato: 1.- Por desistimiento unilateral del comitente, aunque la obra ya se haya comenzado. No es necesario que concurra ninguna justa causa. Las consecuencias del desistimiento serán, en principio, las pactadas por las partes. Pues el art.1594 CC no tiene carácter imperativo. A falta de pacto, el comitente deberá indemnizar al contratista el importe de las obras ejecutadas. // 2.- Por muerte del contratista cuando se haya encargado la obra a una persona por razón de sus cualidades personales. En cuyo caso, el comitente deberá abonar a los herederos del constructor la proporción del precio equivalente al valor de la parte de obra ejecutada. // 3.-Por imposibilidad sobrevenida definitiva de realizar la obra sin culpa del contratista.

5.El contrato de obra en la ley de ordenación de la EDIFICACIÓN: Cuando el contrato de obra tiene por objeto la construcción de una edificación, es de aplicación la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).Esta Ley regula las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. -> el edificio debe reunir rasgos característicos (art.2): -Que se trate de un edificio de carácter permanente, -Que el edificio esté destinado como uso principal a alguno de los usos que menciona la Ley (art.2). __Esta Ley solo se aplica cuando los daños se ocasionan al propio edificio que padece el vicio o defecto constructivo, quedando excluidos los daños morales, Este tipo de daños serán exigibles por la vía de la responsabilidad civil extracontractual, y se regirán por el art.1909 CC. la responsabilidad que consagra la LOE es contractual. Cabe la posibilidad de que se exijan las dos responsabilidades conjuntamente (contractual y extracontractual). ___ La Jurisprudencia distingue conceptualmente entre: 1.La ruina funcional, que es la que provoca la ineptitud o inutilidad de la obra para cumplir el fin perseguido por la misma. Comprende todos aquellos vicios que impidan el disfrute, la normal utilización y habitabilidad. 2.Los vicios ruinógenos, que crean la destrucción o el derrumbamiento, así como el peligro de que ésta se produzca. Comprende la denominada ruina física o material.

-Sujetos responsables: 1.El promotor es la persona física o jurídica, pública o privada, que decide, impulsa, programa y financia la obra para sí mismo, dedicándola a su provecho ó utilización propia, como dueño de la misma, o bien, para su posterior transmisión por cualquier título a terceros adquirentes. Es el que celebra el contrato de obra con el constructor, entre sus obligaciones, el deber de entregar a los terceros adquirentes el denominado “Libro del Edificio”, que contiene todas las características de la obra, la relación identificativa de todos los agentes que han intervenido en el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.2.El proyectista es quien, por encargo del promotor, redacta el proyecto. Responde por los daños que traigan su causa en incorrecciones del proyecto.3.El constructor es quien asume frente al promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales la obra, con sujeción al proyecto y al contrato de obra.4.El Director de la obra dirige el desarrollo de la obra de conformidad con el proyecto.5.El Director de la ejecución de la obra asume la función de dirigir la ejecución material de la obra de acuerdo con las instrucciones dadas por el director de la obra.6.Las Entidades de control de calidad y los laboratorios de ensayos se encargan de realizar pruebas y ensayos sobre la calidad de los materiales y las instalaciones.7.Los suministradores de productos son los fabricantes y vendedores de los productos y materiales que se incorporan a la construcción. Deben entregar los productos conforme a las exigencias de la normativa aplicable.

TEMA 14.CONTRATOS DIRIGIDOS A LA RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS:

1.La transacción: Regulada en los arts: 1809 y siguientes del Código Civil. Es aquel contrato ó acuerdo, por medio del cual, las partes, dando ó prometiendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito ó ponen término al que ya había comenzado. Es un contrato oneroso, porque las partes deben hacerse recíprocas concesiones. -> tipos: 1.Extrajudicial: cuando la controversia se resuelve antes de llegar a los tribunales. Tiene el mismo valor que un contrato. 2.Judicial: cuando el acuerdo se alcanza por las partes durante un proceso ya iniciado y se halla pendiente de dictar sentencia. –> Mediante la transacción las partes ponen fin al litigio, decidiendo lo que crean oportuno. El Tribunal que estaba conociendo del litigio debe dictar una resolución judicial (auto) mediante la cual reconoce la validez del acuerdo adoptado y lo aprueba. Este tipo de transacción es susceptible de ejecución inmediata y forzosa por parte de los tribunales. Una vez alcanzado un acuerdo mediante transacción, las partes no pueden volver a plantear de nuevo la controversia superada ante los tribunales.

2.Arbitraje: Regulado en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje. El Arbitraje de Consumo esta regulado en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Y en la Ley del Código de Consumo de Cataluña, de 20 de julio del 2010. -> Es aquel acuerdo por el que las partes, entre las que existe un conflicto de intereses, acuerdan excluir la intervención de los Tribunales de justicia y someter la solución de la controversia a la decisión de uno ó varios árbitros. Cuya decisión aceptan de antemano, siendo vinculante para ellas. Procedimiento en el que las partes no necesitan abogados, Debe tratarse de una cuestión que no haya sido llevada a los Tribunales. Pero una vez iniciado el arbitraje las partes pueden desistir del mismo cuando todavía no se ha dictado una resolución, y llevar el asunto a los tribunales.

-El convenio arbitral, es el contrato por el que las partes acuerdan someterse al arbitraje, y en el que el árbitro acepta su encargo. Las facultades de los árbitros derivan directamente de este convenio. -> En el Arbitraje de Derecho, los árbitros deben ser abogados en ejercicio, y resolverán con arreglo a la aplicación de las leyes. En el Arbitraje de Equidad, los árbitros no deben ser profesionales del derecho. Y resolverán según su propio criterio subjetivo de saber y entender.

Una vez que los árbitros aceptan el encargo, deben cumplirlo y dictar el laudo arbitral (resolución) dentro de plazo. En caso contrario, incurrirán en responsabilidad contractual exigible conforme a las reglas generales de los contratos. El laudo (solución dada por los árbitros), tiene el mismo valor que una sentencia judicial.

3.contrato de mediación: procedimiento alternativo a la vía judicial y arbitral, al que pueden acudir voluntariamente dos partes en conflicto. Que gira en torno a la intervención de un “mediador” (profesional), que tendrá la función de procurar-ayudar a las partes a que lleguen a una solución dialogada, sin imponer este mediador, en ningún momento, ninguna solución al conflicto. La mediación, como método de resolución de conflictos pretende evitar la iniciación de procesos judiciales contenciosos, ó poner fin a los ya iniciados.Cualquiera de las partes podrá desistir en cualquier momento del procedimiento de mediación. –> No se encuentra regulada en el Código Civil. Pero si en algunas leyes especiales, que han desarrollado esta figura de forma específica. Por ejemplo La Ley (estatal) 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.

-mediador: personas naturales que se hallen en pleno ejercicio de sus derechos civiles. Y las personas jurídicas que se dediquen a la mediación como actividad profesional, y cumplan las condiciones establecidas en la Ley. Debe favorecer la comunicación, el diálogo y la comprensión entre las partes para ayudarles a buscar una solución a su conflicto. tiene derecho a la retribución marcada por la Ley, haya logrado ó no, un acuerdo. El coste de la mediación se dividirá por igual entre las partes, salvo pacto en contrario.

-El acuerdo tiene carácter vinculante, y podrá ser elevado a escritura pública para darle el valor de título ejecutivo. -> la mediación familiar, que comprende, entre otras materias: – los aspectos que deben ser acordados en el correspondiente convenio regulador en las situaciones de nulidad matrimonial, separación ó divorcio..La mediación civil, quecomprende cualquier tipo de cuestión o pretensión en materia de derecho privado, que pueda conocerse en un proceso judicial.