La División de la Cosa Común
a) La Acción de División: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.
b) Limitaciones a la Facultad de Pedir la División: El Código Civil (Cc) establece algunas limitaciones, de diferente alcance y contenido, a la facultad de pedir la división de la cosa común. Tales limitaciones derivan de la existencia de pactos de indivisión, o de la indivisibilidad funcional de la cosa.
c) La Práctica de la División: La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. En caso de verificarse por árbitros, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico.
Además, cabe también la división judicial, y se practicará siguiendo los trámites del juicio declarativo que corresponda. Lo normal es que la división de la cosa común se realice en proporción a las cuotas de los comuneros; esto, que es facultativo cuando son los comuneros quienes practican la división de común acuerdo, es obligado en la división que se efectúa por árbitros y es el criterio al que ha de obedecer también la división judicial.
d) Efectos de la División de la Cosa Común: Consiste en atribuir al comunero la parte que le ha sido adjudicada, ahora en titularidad exclusiva, en sustitución de la cuota que tenía hasta el momento.
Adquisición de Derechos Reales
La adquisición de derechos reales se divide en:
- Originarios: La titularidad que se adquiere es por completo independiente de cualquier titularidad anterior de otro sujeto, de modo que el derecho surge ex novo.
- Derivativos: La titularidad del derecho que se adquiere se funda en una titularidad anterior, se transmite a otro o sobre la cual aquélla se apoya.
A unos y otros se refiere el art. 609 del Código Civil.
a) El modo de adquirir originario por antonomasia es la ocupación, que tiene por objeto cosas que no son de nadie, y que tan sólo permite la adquisición de la propiedad, no de otros derechos reales. Ello es así porque los derechos reales limitados no pueden existir sin que exista una propiedad sobre la cual se apoyan.
b) Son modos derivativos la donación, la sucesión mortis causa y la tradición. En todos estos modos derivativos, puesto que se fundan en la titularidad anterior de un transmitente, opera como presupuesto imprescindible para que se adquiera la propiedad o el derecho real limitado de que se trate que dicho transmitente sea dueño o titular del derecho en cuestión y que pueda disponer de él, esto es, que tenga poder de disposición, porque nadie puede dar o transmitir a otro lo que no tiene en su patrimonio.
La Comunidad de Bienes
Existe comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título. El derecho sobre el que recae la comunidad puede ser el derecho de propiedad, o bien un derecho real limitado. Las reglas de la comunidad se aplican también a los casos en que un patrimonio pertenece en común a varias personas o en que una masa patrimonial pertenezca colectivamente a varias personas.
El segundo párrafo del art. 392 establece el régimen jurídico al que se someterán las situaciones de comunidad, y es aquí donde su origen, o su objeto, puede ser relevante. La comunidad se regirá por el contrato o disposición especial aplicable, y en defecto de ambas, por las disposiciones contenidas en los artículos 393 a 406.
Clases de Comunidad de Bienes
a) La Comunidad Romana: Se caracteriza porque el derecho sobre el que recae la comunidad se divide en cuotas ideales, que se atribuyen a cada uno de los comuneros; porque los comuneros tienen la posibilidad de disponer libremente de su cuota, y salir así de la comunidad; y porque los comuneros tienen a su disposición en cualquier momento la acción de división, que pone fin a la situación de comunidad.
b) La Comunidad Germánica: A la comunidad romana se le contrapone la germánica, que se caracteriza porque propiamente no existen las cuotas, sino que cada comunero tiene un derecho global sobre el bien, limitado por la presencia de otros derechos similares a los demás comuneros; aquí no hay posibilidad de disponer (vender, donar, permutar) del propio derecho, y salir así de la comunidad; y porque no existe acción de división.
Constitución de la Comunidad de Bienes
La comunidad no tiene modos específicos de constitución, sino que se constituye por los modos de adquisición de los derechos. Para que exista comunidad sólo es preciso que varios adquieran un mismo derecho. Siempre que dos o más personas resulten ser cotitulares del mismo derecho, existirá una comunidad.
Principios Rectores del Régimen Legal de la Comunidad de Bienes
1. Principio de Autonomía Privada: Son los acuerdos a que hayan llegado los comuneros.
2. Principio de Proporcionalidad: En cuya virtud la participación de los comuneros en los beneficios y cargas que deriven de la comunidad habrá de ser proporcional a su respectiva cuota.
3. Principio Democrático: En cuya virtud las decisiones relativas a la administración, disfrute y disposición de la cosa común se tomarán por mayoría. Pero no de comuneros, sino de cuotas.
4. Principio de Libertad Individual: Cada comunero puede abandonar la comunidad mediante la disposición sobre su propia cuota.
La Cuota
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. La cuota expresa numéricamente la participación de cada comunero en el bien o derecho sobre el que recae la comunidad.
Extinción de la Comunidad
La comunidad se extingue bien por la desaparición del objeto sobre el que recae, por la consolidación de la propiedad en un solo titular, o por la división de la cosa común mediante el ejercicio de la acción de división.