Prioridad Registral

El **principio de prioridad registral** es uno de los principios fundamentales del derecho hipotecario. Se basa en el aforismo latino «prior tempore potior iure» (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Este principio se confirma en los artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria.

• Artículo 17: Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si se hubiese extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse otro título de la clase antes expresada durante el término de 60 días contados desde la fecha del mismo asiento.
• Artículo 24: Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma.
• Artículo 25: Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

Cierre Registral

Para que se produzca el efecto de **cierre registral**, deben concurrir dos títulos, uno de los cuales ha de presentarse con anterioridad al otro.

Requisitos del título presentado con anterioridad

• Deben ser traslativos o declarativos, aunque también los modificativos o extintivos cierran el registro respecto de los títulos que no cuenten con esa modificación o extinción.
• El título ha de estar inscrito, anotado o presentado: si está inscrito el cierre es definitivo, pero si está anotado, para que se produzca el cierre es necesario que tenga naturaleza traslativa o declarativa. Si está meramente presentado, el cierre es provisional, durante la vigencia del asiento de presentación que son 60 días.

Requisitos del título presentado con posterioridad

• Debe ser de igual o anterior fecha que el primeramente presentado. Si es posterior no se aplica el artículo 17 sino el 20.
• Ha de ser opuesto o incompatible con el título anterior. Si fueran compatibles, la prioridad se traduce en la prelación o rango preferente.
• Ha de consistir en una transmisión o gravamen del mismo inmueble o derecho real.

Los efectos que produce la concurrencia de estos requisitos obligan al registrador a abstenerse de actuar.

Legitimación Registral

La **legitimación registral** es el principio hipotecario en cuya virtud los asientos del Registro se presumen exactos, considerando al titular reflejado en los mismos como legitimado para actuar en los ámbitos judicial y extrajudicial, en la forma que el propio asiento determine.

Reconocimiento legislativo

• Artículo 1, párrafo 3: Los asientos del registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.
• Artículo 97: Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
• Artículo 38.1

Artículo 41 de la Ley Hipotecaria

Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en el **principio de legitimación registral** reconocidas por el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

• Las acciones que se pueden ejercitar por este procedimiento son las reales procedentes de los derechos inscritos.
• Los derechos han de estar necesariamente inscritos en el Registro de la Propiedad para gozar de la protección.
• La legitimación activa corresponderá al titular registral y la legitimación pasiva corresponde a quienes sin título inscrito se opongan al derecho inscrito o perturben su ejercicio.
• Por lo que se refiere a su tramitación, se regula por las normas del juicio verbal de la Ley de Enjuiciamiento Civil 250.1.7º.

Fe Pública Registral

Artículo 34, párrafo 1º: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

El precepto supone un contraste entre la realidad y el Registro de la Propiedad, en el que consta como titular de un derecho quien no lo es y el que adquiere de la persona que no es el verdadero titular del derecho sea declarado nulo, se anule, se resuelva o se rescinda. El beneficiario de la **fe pública registral** es siempre un **tercero hipotecario** ajeno al contrato en el que se ha producido el defecto que provoca la discordancia entre la realidad material y los libros del Registro.

Requisitos para que el tercero pueda beneficiarse de la fe pública registral

1. Que la finca o derecho esté previamente inscrito a nombre del transmitente y, por lo tanto, pueda transmitirlo.
2. Que la adquisición sea onerosa, lo que excluye del ámbito de aplicación del artículo 41 las que tienen lugar a título gratuito como donación o herencia. El artículo 34.3 prevé que los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
3. Que el tercero tenga buena fe. El artículo 34.2 establece que su buena fe se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
4. Que la adquisición del tercero sea válida. El artículo 33 establece que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
5. Que no consten en el Registro, porque si constan, la acción declarativa de nulidad del contrato perjudicará al tercero.
6. Que se inscriba la adquisición del tercero, porque la fe pública registral es un efecto de la inscripción.

Efectos de la inscripción conforme a los requisitos expuestos

1. Provoca la adquisición «a non domino» del tercero: se convierte en el titular del derecho.
2. El derecho del titular real («verus dominus») queda resuelto automáticamente en el momento de la inscripción del tercer adquirente.