Caso Práctico: Calificación Jurídica de la Cláusula 6ª en Estatutos de Propiedad Horizontal
Análisis de la Naturaleza Jurídica de la Servidumbre
En primer lugar, es necesario determinar si lo estipulado en la cláusula 6ª de los estatutos de la Propiedad Horizontal, en la que se ha constituido la urbanización, configura o no una servidumbre predial. Para ello, deben concurrir los requisitos estructurales inherentes a toda servidumbre predial:
1. Ajenidad
El derecho de servidumbre, como derecho real en cosa ajena, implica que el titular de la servidumbre debe obtener alguna ventaja, servicio o beneficio de una finca cuyo propietario es una persona distinta a él. El artículo 530 del Código Civil define este derecho real indicando que, para la existencia de una servidumbre predial, es necesario que un predio o finca (predio sirviente) preste un servicio, ventaja o utilidad a otro predio, perteneciente a otra persona distinta al sirviente (predio dominante). El propietario del predio dominante en cada momento será también el titular del derecho real de servidumbre, el cual limita la facultad de goce o disfrute del titular del predio sirviente.
En el presente caso, se constata la existencia de fincas o predios resultantes de la división de la finca matriz con fines de urbanización. Entre estas parcelas, se cumple el requisito de ajenidad, con la particularidad de que se presenta con carácter recíproco, siendo todas ellas, simultáneamente, predios dominantes y sirvientes. El Tribunal Supremo admite desde hace tiempo la constitución de servidumbres recíprocas, en las que dos o más predios pueden ser, al mismo tiempo, predios sirvientes y dominantes entre sí.
El planeamiento urbanístico permite construir hasta diez plantas; sin embargo, los promotores han optado por parcelar y constituir una propiedad horizontal, limitando a los adquirentes de pisos o locales a no construir más de tres alturas, salvo que se trate de un hotel o que la administración pública pretenda erigir un edificio destinado al servicio público.
Servidumbres Recíprocas vs. Relaciones de Vecindad
Admitida la posibilidad de constituir servidumbres recíprocas entre varios predios o fincas (en este caso, entre todas las parcelas), surge la cuestión de diferenciarlas de las relaciones de vecindad. Las relaciones de vecindad solo pueden establecerse mediante una disposición legal, de modo que cualquier propietario de una finca que se encuentre en el supuesto de hecho contemplado por la norma que regula la relación de vecindad, queda sujeto al límite que la norma prevé para coordinar los derechos de vecindad, permitiendo a los vecinos ejercer su derecho en la misma medida. En cambio, las servidumbres recíprocas tienen un origen negocial o voluntario y persiguen una finalidad similar a las relaciones de vecindad, pero su fuente no es una norma legal, sino un negocio jurídico (ya sea un contrato entre propietarios de fincas colindantes o un negocio unilateral).
2. Utilidad
El segundo requisito para la configuración de una servidumbre es la utilidad, por la cual una finca recibe una ventaja a cambio o a costa de otra. En este caso, la utilidad no se limita exclusivamente a recibir luces y tener vistas, sino que es más amplia. No se pueden privar los unos a los otros de tener luces y vistas. También constituye una utilidad derivada de esta servidumbre recíproca la comodidad que representa para todos los moradores de la urbanización la limitación de la facultad edificatoria, evitando una masificación de residentes y facilitando el uso de los elementos comunes de la urbanización (piscinas, aparcamientos, zonas de ocio y recreo, etc.).
Asimismo, se puede considerar como utilidad el aspecto estético derivado de la uniformidad en la altura de las viviendas, lo que, sumado a lo anterior, favorece una convivencia más amena al garantizar que todos reciban luces y vistas en la misma medida.
Todo ello implica un plusvalor, una qualitatis fundi, para estas edificaciones, al tratarse de una urbanización con óptimas condiciones de habitabilidad, lo cual incrementa el valor de las parcelas.
Por lo tanto, se cumple el segundo requisito, siendo cualquiera de estas utilidades válida para considerar la existencia de la servidumbre.
3. Tendencial Perpetuidad
El derecho real de servidumbre, a diferencia del usufructo, no es esencialmente temporal, sino que puede constituirse con carácter perpetuo, si así lo deciden quienes lo constituyen. Normalmente, cuando se trata de una servidumbre forzosa, como la servidumbre de paso, que se constituye por necesidad a través de otras fincas, se establece con carácter perpetuo. La extinción, cuando existe una razón que obliga a su constitución, solo se producirá cuando desaparezca la utilidad, como en el caso de la construcción de un camino que atraviese el predio dominante.
Extinción de la Servidumbre
En el presente caso, la servidumbre constituida sobre todas las parcelas podría extinguirse mediante un acuerdo extintivo, si todos los propietarios, unánimemente, decidieran su extinción, permitiendo a cualquiera de ellos construir las plantas que deseen, siempre que lo permita el ordenamiento urbanístico.