Asientos Registrales

Junto al asiento de inscripción se practican anotaciones preventivas, que pueden ser:

• Preinscripciones: Publican un derecho en vías de inscripción.
• Asientos de contradicción: Publican una posible rectificación del Registro.
• Medios de publicidad sobre situaciones que afectan al derecho y que vienen a detener o matizar los efectos de la fe registral.

Otros asientos registrales son:

• La nota marginal: Solo pueden ser enumeradas en la ley. Su función varía en función del tipo, desde la mera publicidad a la cancelación de asientos de presentación.
• Las menciones registrales: Son la expresión de dominio o cualquier derecho real, sin llegar a ser inscripción. Sirve para que ese derecho sea oponible frente a tercero.
• La cancelación: Operación registral que conduce a practicar un asiento que deja sin efecto otro anterior.

Principios Registrales

• Principio del consentimiento formal: Para realizar la inscripción es necesaria la declaración de conformidad del afectado por el asiento para practicarlo, sin necesidad de examinar la declaración de voluntad negociadora.
• Principio de rogación: En la mayor parte de las ocasiones, el Registrador actuará siempre a instancia de parte. Así, la petición de inscripción resulta un requisito esencial, y se determinan los sujetos que pueden hacerla.
• Principio de prioridad: Impide la inmatriculación a todo título que sea incompatible con otro ya escrito, de fecha igual o anterior. Deriva de la obligación de despacho por orden de presentación.
• Principio de tracto sucesivo: Exige que desde el primer asiento se sucedan ordenadamente los distintos causantes o sucesores, reflejándose todos los actos de transferencia, constitución, modificación y extinción de derechos reales. Esta situación lleva a distinguir al titular registral del titular civil.
• Prior tempore, potior iure: Divisa del Registro de la Propiedad, debemos vincularlo tanto con el principio de prioridad directamente, como con el de tracto sucesivo indirectamente.
• Principios de exactitud: Se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma que indica el asiento. Constituye una presunción iuris tantum.
• Principio de fe pública registral: El Registro protege la apariencia que él mismo crea, iuris et de iure, a toda persona física que se fundamente en su inscripción.

El Procedimiento Registral

Es el conjunto de actos que comienza con la presentación del documento y desemboca en la resolución del registrador y consiguiente práctica o denegación del asiento solicitado en el libro principal de inscripciones. La práctica del asiento definitivo es la pretensión que se insta. El artículo 6 de la Ley Hipotecaria (LH) establece los que ostentan la condición de interesados:

• El que adquiere el derecho.
• El que lo transmite.
• El que tiene interés de asegurarlo.
• El representante de los anteriores.

El artículo 7 facilita al titular de cualquier derecho real la inscripción de su derecho, aunque estableciendo que la primera inscripción de cada finca será de dominio y según el procedimiento del reglamento.

El inicio del procedimiento exige:

• Una modificación extrarregistral de una situación jurídico-real.
• Que tal modificación conste en documento público y auténtico.
• La formulación de una declaración de voluntad particular, dirigida al registrador, en el que se pretende practicar el asiento. Solicitud de inscripción.
• La presentación en el Registro de títulos o documentos que justifican la pretensión.
• La mutación debe partir del titular anterior, en virtud del principio de tracto sucesivo.

1. El asiento de presentación

Al presentarse cualquier título que pueda causar un asiento, el registrador practica el asiento de presentación en el libro diario. Este orden de asientos determina la prelación o prioridad temporal de los derechos reales, y han de reflejarse en el orden en el que deben figurar las inscripciones. Efecto del principio prior tempore, potior iure. La preferencia entre las inscripciones de igual fecha sigue, en caso de recibirse en horas de oficina, por el orden de llegada. Si una misma persona entrega varios títulos al mismo tiempo, el orden se determinará por la propia persona, y si se presentan por dos o más personas y ellas no determinan el orden, se pondrá la misma hora a todos los títulos y se presentarán correlativamente.

Si resultan contradictorios se hará anotación preventiva, hasta que interesados o tribunales determinen asiento al que se da preferencia. El ordenamiento permite el desistimiento de la solicitud de inscripción, pudiéndolo denegar el registrador si se perjudica a tercero.

2. La calificación

Es la confrontación de los títulos que realiza el registrador con las prescripciones del ordenamiento y el contenido del propio registro. Esa confrontación finaliza con la resolución, que pone término al procedimiento registral decidiendo la práctica, denegación o suspensión del asiento. Objeto de la calificación son:

• Los documentos judiciales y administrativos limitados a la legalidad extrínseca.
• Las escrituras públicas, que se extiende a la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos en ellas contenidos.

Si la calificación es favorable, se practica la inscripción y devuelve el documento presentado con la oportuna nota de despacho. Si es desfavorable o negativa, debe dictar resolución expresando, con sus pertinentes fundamentos jurídicos, si la falta es subsanable (interesados podrán pedir anotación preventiva) o insubsanable (en cuyo caso el interesado deberá formular recurso gubernativo o judicial). Los recursos contra la calificación se limitan al recurso potestativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) o directamente ante el órgano jurisdiccional.