Modos de Adquisición de la Propiedad y Otros Derechos Reales

Artículo 609 del Código Civil

El artículo 609 del Código Civil establece que: «La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción».

Modos Originarios y Modos Derivativos

Modos originarios: El derecho real se adquiere con independencia de cualquier titularidad anterior. Ejemplos:

• Ocupación: Solo aplicable al dominio de bienes muebles sin dueño.
• Prescripción adquisitiva o usucapión: Adquisición del derecho real mediante la posesión continuada, cumpliendo los requisitos legales.

Modos derivativos: La adquisición se basa en un derecho precedente de otro sujeto, que lo transmite con sus límites y extensión. Ejemplos:

• Sucesión testada e intestada: Transmisión de derechos reales y de crédito por causa de muerte.
• Ley: Atribución de derechos por cumplimiento de un supuesto de hecho.
• Ciertos contratos mediante la tradición: Regla general del sistema español de adquisición y transmisión de derechos reales.
• Donación: Considerada por algunos como un negocio jurídico traslativo y por otros como un contrato que se perfecciona con la entrega.

El Título y el Modo

El título es el contrato que precede a la tradición o entrega de la cosa y justifica la transmisión. No todos los contratos sirven para transmitir derechos reales; el artículo 609 del Código Civil especifica que solo valdrán «ciertos contratos». Si el título es declarado inválido o inexistente, la adquisición de la propiedad dependerá de si la traditio es abstracta (como en el sistema alemán) o causal.

El modo es la traditio o entrega material de la cosa del tradens al accipiens, y que éste acepta. Formas de traditio:

1. Tradición real o material: Entrega material del bien.
2. Tradición simbólica: Entrega de un bien accesorio que simboliza el principal.
3. Tradición instrumental: Según el artículo 1462.2º del Código Civil, el otorgamiento de escritura pública «equivale a entrega de la cosa objeto del contrato».
4. Tradición por acuerdo de las partes:
   • Traditio brevi manu: El adquirente ya posee la cosa en virtud de otro título.
   • Constitutum possessorium: El transmitente continúa en posesión de la cosa bajo otro título.
   • Entrega por acuerdo si la cosa no puede trasladarse al comprador en el instante de la venta.
5. Tradición de bienes incorporales.

La Ocupación

La ocupación consiste en la apropiación corporal de una cosa sin dueño con la intención de adquirir su propiedad. Según el Código Civil, «se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas».

Requisitos para ser objeto de ocupación:

1. La cosa debe carecer de dueño.
2. Los bienes deben ser «apropiables por su naturaleza» (artículo 610 del Código Civil).
3. No pueden ser bienes atribuidos directamente al Estado en caso de carecer de dueño, como inmuebles, dinero, valores en depósito, buques o aeronaves perdidos o abandonados.

Animales: La Ley 17/2021 considera a los animales como seres sintientes. Los animales sin dueño pueden ser ocupados, salvo excepciones legales. El artículo 611 del Código Civil obliga a restituir animales perdidos al propietario, excepto en casos de maltrato o abandono, notificando a las autoridades.

El Hallazgo

Las cosas halladas no son res nullius, sino que pertenecen a alguien que las ha perdido. La jurisprudencia considera que deben reputarse como perdidas, no abandonadas, aquellas cosas con «valor ostensible que haga increíble o impensable que hayan sido abandonadas por su propietario».

Procedimiento:

• Si el hallador conoce al anterior poseedor, debe restituírselo.
• Si no lo conoce, el artículo 615 del Código Civil indica que debe consignar el bien «inmediatamente en poder del alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo».
• El alcalde debe publicar el hallazgo dos domingos consecutivos.
• Si después de ocho días desde el segundo anuncio no se presenta el dueño, se puede dejar en depósito o vender en pública subasta.
• Si el propietario reclama el bien en dos años, debe pagar un premio al hallador.
• Pasados dos años sin reclamación, el hallador se queda con el bien o su valor.

El Tesoro Oculto

El tesoro oculto es un depósito valioso e ignorado sin propietario legítimo conocido. Puede adquirirse por ocupación según el artículo 610 del Código Civil, salvo si tiene valor histórico o artístico, en cuyo caso es dominio público según la LPHE.

• Si lo descubre el dueño del terreno, será suyo.
• Si lo encuentra un tercero por casualidad, se comparte a partes iguales con el dueño del terreno.
• El descubridor y el propietario tienen derecho a un premio si el tesoro es patrimonio histórico, siempre que notifiquen a las autoridades.

La Accesión

El artículo 353 del Código Civil establece que «la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente».

Accesión de Mueble a Inmueble

Consideraciones generales: Casos donde materiales, plantas o semillas se incorporan al suelo. Principios clave:

• Superficies solo cedit: El propietario del suelo adquiere lo incorporado.
• Accessorium sequitur principale: Lo accesorio sigue a lo principal (el suelo).

El artículo 358 del Código Civil establece que lo edificado, plantado o sembrado en terrenos ajenos pertenece al dueño del suelo. El artículo 359 del Código Civil presume que el propietario del terreno realizó estas obras, salvo prueba en contrario.

Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios:

• Buena fe: El propietario del terreno puede optar por:
  • Quedarse con lo incorporado, indemnizando al tercero.
  • Obligar al tercero a comprar el suelo o pagar renta si es siembra.
• Mala fe: El propietario del terreno puede:
  • Quedarse con lo incorporado sin indemnización.
  • Exigir la demolición o el desarraigo de lo incorporado.
• Ambos de mala fe: Se aplica una «compensación de culpas», y el dueño del terreno puede optar por quedarse con lo incorporado o exigir la compra o renta.

Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos:

• Si los materiales pueden separarse sin daños, deben devolverse.
• Si no se pueden separar, el dueño del suelo adquiere los materiales por accesión, debiendo pagar su valor e indemnizar si actuó de mala fe.

Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales ajenos:

• Si los materiales no se pueden separar, el dueño del terreno adquiere los materiales, pero responde subsidiariamente por su valor si el tercero que los usó es de buena fe.
• Si el tercero actuó de mala fe, el dueño del terreno puede exigir la reposición del suelo a su estado original.

Construcciones Extralimitadas: Accesión Invertida

Consideraciones generales: La accesión invertida se crea por la falta de regulación para construcciones que invaden parcialmente suelo ajeno. La jurisprudencia considera que, si la construcción tiene mayor valor que el suelo invadido y se realiza de buena fe, se invierten las reglas de accesión, siendo lo principal la construcción.

Requisitos:

• Construcción parcial en suelo ajeno: La invasión debe ser menor que lo construido en terreno propio.
• Valor superior de la construcción: El valor de la construcción debe ser superior al del suelo invadido.
• Buena fe del constructor: El constructor debe ignorar que invade suelo ajeno, con error excusable y sin oposición del dueño del terreno. Si hay mala fe, se aplican las reglas de accesión ordinaria.
• Construcción indivisible: La construcción debe ser un todo inseparable del suelo.

Consecuencias jurídicas: El constructor puede quedarse con la parte del suelo invadida, indemnizando al propietario por su valor y por daños y perjuicios (artículo 1902 del Código Civil).

Extinción de los Derechos Reales

Pérdida de la cosa: La extinción del derecho real ocurre si la cosa se pierde o destruye, ya sea física o jurídicamente. La causa de la pérdida no afecta la extinción. La responsabilidad civil por culpa de un tercero es independiente.

Consolidación: Ocurre cuando la misma persona tiene la titularidad del derecho real limitado y la propiedad sobre la misma cosa. El derecho real limitado se extingue, pero no puede perjudicar a terceros.

Renuncia y abandono: La renuncia es un acto unilateral que extingue el derecho real. El abandono es una forma de renuncia con desposesión material del bien. No pueden perjudicar a terceros.

Revocación: El titular actual pierde su derecho por la voluntad del anterior propietario, quien readquiere la propiedad. Común en donaciones con supuestos de revocación.

Prescripción: Un derecho real se extingue por no ser ejercido en el plazo legal. Otro puede adquirir ese derecho, extinguiendo el del anterior titular. La interrupción de la prescripción reinicia el plazo.

Expropiación forzosa: Causa de extinción de derechos reales por utilidad pública o interés social, con indemnización. La indemnización no necesita ser pagada antes de la expropiación.

La Posesión

La posesión se define como «el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas, en nombre propio o de otro, de modo ostensible y notorio, y continuado en el tiempo, a través de actos que revelan una voluntad de dominación atendida la naturaleza de la cosa poseída».

Efectos de la Posesión

A) Protección posesoria: Busca restaurar la posesión perturbada o despojada sin entrar en el fondo del derecho sobre la cosa. Regulada por el artículo 250.1.4º de la LEC, prohíbe la violencia en la adquisición (artículos 441 y 446 del Código Civil). El juicio solo aborda el hecho de la posesión, sin efectos de cosa juzgada. Requisitos: estar en posesión, haber sido despojado o perturbado, dirigir la demanda contra el causante y presentarla antes de un año desde el despojo.

B) Efecto legitimador: Quien tiene una cosa en su poder se presume que tiene algún derecho sobre ella, generando confianza y protegiendo la posesión hasta prueba en contrario. No se limita a la posesión en concepto de dueño, sino que se extiende a otros derechos reales. El artículo 448 del Código Civil establece que el poseedor «en concepto de dueño» goza de presunción legal de poseer con justo título. El artículo 464.1 del Código Civil regula la adquisición de bienes muebles de buena fe, permitiendo que la posesión legítima sea equivalente al título, aunque se mantiene la posibilidad de reivindicar la cosa perdida o ilegalmente sustraída.

C) Usucapión: Modo de adquirir la propiedad y otros derechos sobre bienes, depende de la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante el tiempo establecido por la ley. Transforma una situación de hecho en una titularidad legal.

Sujetos de la Posesión

La posesión es una relación jurídica que involucra sujetos, objeto y contenido. Según la reforma del artículo 443 del Código Civil por la Ley 8/2021, cualquier persona puede adquirir la posesión. Los menores necesitan asistencia de sus representantes legales para ejercer los derechos derivados de ella. Las personas con discapacidad, con medidas de apoyo, ejercen estos derechos conforme a dichas medidas. Se diferencia entre la adquisición de la posesión y el ejercicio de los derechos que surgen de ella. Las personas jurídicas también pueden adquirir la posesión.

Objeto de la Posesión

El objeto de la posesión, según el Código Civil reformado por la Ley 17/2021, incluye «cosas», «derechos» y «animales», siendo estos últimos diferenciados como seres vivos dotados de sensibilidad. La posesión puede llevar a la adquisición de dominio sobre una cosa o a un derecho menor como usufructo, servidumbre o prenda. No todos los derechos son poseíbles, solo aquellos que permiten un ejercicio continuo en el tiempo, como el derecho de dominio o usufructo, pero no la hipoteca.

Clases de Posesión

A) Natural y civil:

• Posesión natural: Según el artículo 430 del Código Civil, es la tenencia o disfrute de una cosa, animal o derecho, sin la intención de considerarlo como propio. Se asocia con el ius possessionis y es susceptible de protección interdictal.
• Posesión civil: Implica la tenencia o disfrute con la intención de considerarla como propia, relacionada con el ius possidendi. El poseedor tiene un derecho sobre lo poseído, como un arrendatario, usufructuario o propietario.

B) En nombre propio y en nombre ajeno:

El artículo 431 del Código Civil, modificado por la Ley 17/2021, establece que la posesión puede ejercerse por la persona que tiene y disfruta directamente la cosa o por otra en su nombre. Se acepta la representación en la posesión, actuando el representante en favor del representado. El representante puede ejercitar los interdictos en nombre del representado.

C) En concepto de dueño y en concepto distinto al dueño:

El artículo 432 del Código Civil distingue entre posesión en concepto de dueño y en concepto distinto de dueño. La posesión en concepto de dueño implica actuar como propietario o titular de un derecho real, permitiendo la usucapión. Depende del título de adquisición y se presume que continúa en el mismo concepto, salvo prueba en contrario. La posesión en concepto distinto de dueño reconoce el dominio de otra persona y no permite la usucapión.

D) Buena y Mala Fe:

• Buena fe: El poseedor ignora que su título o modo de adquisición es viciado. Se presume la buena fe, y la carga de la prueba recae en quien alegue lo contrario (artículo 434 del Código Civil).
• Mala fe: El poseedor sabe que su título o modo de adquisición es viciado. La buena fe puede cambiar con el tiempo.

Clases de Posesión (Continuación)

D) Mediata e Inmediata:

• Posesión inmediata: Quien tiene la tenencia material de la cosa.
• Posesión mediata: Quien no tiene la tenencia material pero tiene una relación con el poseedor inmediato (ej., usufructuario o arrendatario). Ambas son protegidas por interdictos y sirven para la usucapión.

E) Justa e Injusta:

• Posesión justa: Se basa en un título legal, como la posesión del propietario, usufructuario o arrendatario.
• Posesión injusta: Carente de título legal, como la posesión de un ladrón, u obtenida mediante despojo.

Adquisición y Pérdida de la Posesión

La adquisición de la posesión se regula en los artículos 439 y 438 del Código Civil. Según el artículo 439 del Código Civil, pueden adquirir la posesión:

• La persona que va a disfrutarla.
• Su representante legal o mandatario.
• Un tercero sin mandato, pero la posesión no se considera adquirida hasta que sea ratificada.

El artículo 443 del Código Civil establece que cualquier persona puede adquirir la posesión, aunque los menores y personas con discapacidad necesitan asistencia para ejercer los derechos derivados de la posesión.

El artículo 438 del Código Civil detalla tres modos de adquisición:

• Ocupación material de la cosa o animal.
• Sujeción de la cosa o animal a la voluntad del poseedor.
• Actos y formalidades legales.

Se distingue entre modos originarios y derivativos de adquisición.

Pérdida de la Posesión

El artículo 460 del Código Civil establece formas de perder la posesión:

1. Modos de pérdida por voluntad del poseedor:
   • Abandono de la cosa o del animal.
   • Cesión de la posesión a otro.
2. Modos de pérdida contra la voluntad del poseedor:
   • Destrucción o pérdida total de la cosa.
   • Posesión de otro por más de un año.

En casos de destrucción o pérdida, la posesión se extingue por falta de objeto. Si la pérdida es parcial, la posesión continúa sobre la parte restante. En caso de despojo, la posesión material se transfiere al despojador, pero el poseedor original sigue siendo titular de la posesión jurídica. Si el despojo dura más de un año, la posesión se transfiere legalmente al nuevo poseedor.

Presunciones Posesorias

El Código Civil establece varias presunciones posesorias:

1. Presunción de buena fe:
   • Artículo 433 del Código Civil: Poseedor de buena fe es quien ignora que su título es viciado.
   • Artículo 434 del Código Civil: La buena fe se presume.
   • Artículo 435 del Código Civil: La posesión de buena fe solo cambia cuando el poseedor sabe que posee indebidamente.
2. Presunción de continuidad del concepto posesorio: Artículo 436 del Código Civil: Se presume que la posesión se disfruta en el mismo concepto en que se adquirió, salvo prueba en contrario.
3. Presunción de legitimidad de la posesión: Artículo 448 del Código Civil: El poseedor en concepto de dueño tiene la presunción de poseer con justo título.
4. Presunción de continuidad de la posesión:
   • Artículo 459 del Código Civil: Si un poseedor demuestra haber poseído en el pasado, se presume que ha mantenido la posesión continua.
   • Artículo 466 del Código Civil: Quien recupera la posesión legítimamente, se entiende que la ha disfrutado sin interrupción.

Todas estas presunciones son iuris tantum, es decir, pueden ser desvirtuadas con pruebas en contrario.

Liquidación del Estado Posesorio

La posesión es un derecho real provisional. Las facultades del poseedor cesan si es vencido en juicio o si se aviene a la devolución. Las consecuencias dependen de la buena o mala fe del poseedor.

A) Frutos:

• El poseedor de buena fe puede quedarse con los frutos obtenidos mientras no se interrumpa legalmente la posesión (artículo 451 del Código Civil).
• Si hay frutos pendientes al cesar la buena fe, se compensan los gastos de cultivo y se prorratea el producto.
• El poseedor de mala fe debe devolver los frutos recibidos y los que el legítimo propietario hubiera podido percibir (artículo 455 del Código Civil).
• En caso de mala fe de ambas partes, se aplica el artículo 364 del Código Civil, igualando los derechos como si hubieran actuado de buena fe.

B) Gastos y Mejoras:

• Gastos necesarios: Se abonan a todos los poseedores, con derecho a retención para el poseedor de buena fe (artículo 453 del Código Civil).
• Gastos útiles: Se abonan solo al poseedor de buena fe, quien también tiene derecho a retención. El poseedor vencido puede optar entre recibir el pago por estos gastos o el aumento de valor de la cosa (artículo 453.II del Código Civil).
• Gastos de lujo o recreo: No se abonan a ninguno de los poseedores. El poseedor vencido puede llevarse los objetos si no deterioran la cosa (ius tollendi). Si el poseedor es de buena fe, el vencedor debe abonar los gastos para evitar que retire los objetos; si es de mala fe, el vencedor debe pagar el menor valor entre el de los objetos y el gasto realizado (artículos 454-455 del Código Civil).

C) Deterioro o Pérdida de la Cosa:

• El poseedor de buena fe no responde por el deterioro o pérdida, salvo en casos de dolo (artículo 457 del Código Civil).
• El poseedor de mala fe es responsable del deterioro o pérdida en todo caso, incluyendo los causados por fuerza mayor si se ha retrasado maliciosamente la entrega (artículo 457 del Código Civil).

Comunidad de Bienes

Concepto: Artículo 392 del Código Civil: «Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas».

Ejemplos:

• María y Alberto, pareja de hecho, compran una casa juntos.
• Boris deja en herencia una finca de olivos a sus tres hijos.

Casos en que no cabe/sí cabe:

• No cabe entre titulares de derechos de distinta naturaleza sobre el mismo bien (ej. nudo propietario y usufructuario).
• Sí cabe sobre conjuntos patrimoniales (ej. coherederos sobre una herencia).

Clases de Comunidad

• Legal y voluntaria:
  • Legal: Impuesta por la ley (ej. llamamiento conjunto a una herencia).
  • Voluntaria: Por voluntad de los comuneros (ej. dos personas compran una casa en común).
• Romana y germánica:
  • Romana:
    • Cuotas ideales, disponibles y embargables.
    • Medida de contribución a gastos y participación en beneficios, salvo pacto en contrario.
    • Situación tendencialmente transitoria.
  • Germánica:
    • Imposibilidad de ejercitar unilateralmente la división.
    • Existencia de vínculo personal entre los comuneros.
    • Situación tendencialmente permanente.
    • Inexistencia de cuotas disponibles.
    • No puede transmitirse a un tercero la posición en la comunidad.

Las Cuotas en la Comunidad de Bienes

Las cuotas representan la descomposición ideal de los poderes sobre la cosa. Pueden ser desiguales, ya sea por el título adquisitivo o por aportaciones desiguales al nacer la comunidad. El artículo 393 del Código Civil (norma dispositiva) establece que el concurso de los partícipes, tanto en beneficios como en cargas, será proporcional a sus cuotas. Se presumen iguales, salvo prueba en contrario.

Facultades y Deberes de los Condueños sobre la Cosa Común

• Uso y disfrute de los bienes comunes: Debe atenderse al uso y naturaleza de las cosas, de forma que la utilización por uno no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás utilizar las cosas comunes según su derecho.
• Conservación y defensa en juicio de los bienes comunes.
• Contribución a los gastos comunes: Salvo pacto en contrario, debe ser proporcional a la cuota (artículo 393 del Código Civil).
• Administración de la cosa común:
  • Regla general: Los acuerdos se adoptan por mayoría.
  • Se debe citar y escuchar a todos los comuneros minoritarios.
  • Si un comunero mayoritario toma decisiones perjudiciales de forma sistemática (comportamiento abusivo), los demás pueden acudir al juez, quien puede nombrar un administrador (artículo 398.III del Código Civil).
• Disposición y alteración (material o jurídica) de la cosa común: Requiere unanimidad (artículo 397 del Código Civil).

Facultades de los Condueños

• Enajenación a disposición de la cuota: Puede realizarla cualquiera de los copartícipes sin contar con los demás. Artículo 1522 del Código Civil: Retracto legal de comuneros.
• División de la cosa común (Actio communi divindundo):
  • El pacto de indivisión:
    • Pacto o imposición unilateral (ej. cláusula testamentaria).
    • Límite temporal (artículo 402.2 del Código Civil: 10 años, prorrogables) = Nulidad parcial del exceso.
    • Si se pacta indivisión sin plazo, la división puede pedirse en cualquier momento.
  • La objetiva indivisibilidad de la cosa:
    • Indivisibilidad funcional: Si la división hace inservible la cosa para su uso (artículo 401.1 del Código Civil).
    • Indivisibilidad material: La cosa es indivisible por naturaleza (artículo 404 del Código Civil). Ej. No se puede dividir una barca. Tampoco bienes que pierdan valor al dividirse.
    • Normas especiales pueden prohibir la división de fincas rústicas por debajo de cierto umbral. En edificios, la división puede hacerse mediante propiedad horizontal.

En relación con la división de la cosa, el artículo 400 del Código Civil establece: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

• Desfavorable del legislador hacia las situaciones de comunidad.
• No es necesario alegar justa causa.
• Supuestos excepcionales de indivisibilidad: Pacto de indivisión e indivisibilidad objetiva.

Extinción de la Comunidad Cuando la Causa es Indivisible

Se prioriza el pacto entre los condueños para adjudicar la cosa a uno de ellos, pagando a los otros su parte. El adjudicatario abonará al resto el valor de su cuota. A veces se acuerda la valoración del bien y se sortea la adjudicación. Si no hay pacto, se vende la cosa y se reparte el precio en proporción a las cuotas. La venta en pública subasta se realiza si uno de los herederos lo pide, con admisión de licitadores extraños. Los comuneros pueden acordar una subasta privada sin terceros.

Efectos de la División

Entre comuneros:

• La cuota indivisa se sustituye por la propiedad singular asignada a cada comunero. A efectos posesorios, la asignación tiene efectos retroactivos.
• Los copropietarios quedan obligados recíprocamente a la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados, como el vendedor respecto del comprador.

Respecto de terceros:

• Artículo 403 del Código Civil: Regula el caso de dos personas con derechos distintos sobre la misma cosa. El propietario puede ejercer todos los derechos de posesión frente a quien posea en su nombre, salvo disposición en contrario.
• Artículo 405 del Código Civil: El propietario no puede reclamar la posesión frente a quien posee en virtud de un título válido mientras no se anule dicho título.

Usufructo

Definición de Usufructo: El artículo 467 del Código Civil define el usufructo como el «derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».

Caracteres fundamentales:

1. Es un derecho real, inmediato y absoluto.
2. Es un derecho real limitado sobre cosa ajena.
3. Es un derecho temporal.

Constitución del Usufructo

El usufructo se constituye de tres maneras:

1. Por la ley: El único usufructo legal actual es el del cónyuge viudo, cuya cuantía depende de los herederos:
   • Un tercio si hay hijos.
   • La mitad si hay ascendientes.
   • Dos tercios si no hay descendientes ni ascendientes.
   • Puede conmutarse por acuerdo o con autorización judicial (artículos 834-840 del Código Civil).
2. Por voluntad de las partes:
   • En testamento o mediante negocio inter vivos, oneroso (sin formalidades) o gratuito (requiere escritura pública para inmuebles).
3. Por prescripción (usucapión): Se adquiere incluso si quien lo constituyó no tenía legitimación.

Sujetos del Usufructo

El usufructo puede constituirse por el propietario del bien, quien debe tener capacidad de disposición. El usufructuario solo necesita cumplir con los requisitos del título constitutivo.

Tipos de constitución:

• Simultánea: Usufructo compartido entre varios, con derecho de acrecer entre ellos.
• Sucesiva: Usufructos consecutivos, limitados a dos personas vivas al fallecimiento del propietario (artículo 787 del Código Civil).
• Personas jurídicas: Pueden ser usufructuarias, pero solo por un máximo de 30 años (artículo 515 del Código Civil).

Objeto del Usufructo

El derecho de usufructo puede recaer sobre cualquier bien mueble o inmueble en el comercio humano, incluyendo

industrias o negocios (como una panadería), así como bienes inmateriales como patentes u obras literarias.

FACUL USUFRU: 1)Facultad de goce: Puede usar el bien, obtener frutos (art. 470 CC) y realizar mejoras sin alterar su forma ni reclamar indemnización (art. 487 CC). Puede arrendar el bien, pero el arriendo termina con el usufructo, salvo fincas rústicas (art. 480 CC). 2)Facultad de disposición: Puede vender o hipotecar el usufructo, sujeto a su duración (art. 480 CC). No puede vender el bien, salvo autorización en el título; en ese caso, el usufructo se subroga en el precio obtenido (art. 467 CC).3) Estado de necesidad: Se valora objetivamente (art. 142 CC) o subjetivamente, evitando abusos. El nudo propietario debe probar la falta de necesidad.

EXTINCIÓN USUFRUCTO: 1. Muerte del usufructuario (art. 513.1 CC), salvo si el usufructo es compartido entre varias personas (art. 521 CC). 2. Expiración del plazo o cumplimiento de condición resolutoria (art. 513.2-515 CC). 3.Consolidación: Reunión del usufructo y la propiedad en la misma persona (art. 513.3 CC). 4.Renuncia del usufructuario, ya sea onerosa o gratuita (art. 513.4 CC). 5.Pérdida total de la cosa: El usufructo subsiste sobre lo que queda del bien (art. 513.5 CC, 514 CC). 6.Destrucción de edificaciones: Si el usufructo recae sobre un edificio y éste se destruye, el usufructuario puede disfrutar del suelo y materiales, o el propietario puede usarlos para reconstruir (art. 517 CC). 7.Resolución por el constituyente: Ejemplo: pérdida de la propiedad por ejercicio de un derecho de retroventa (art. 513.6 CC). 8. Prescripción: No ejercicio del derecho durante 6 años para bienes muebles o 30 años para bienes inmuebles (art. 513.7 CC). Efectos: La extinción del usufructo reintegra el dominio y disfrute al propietario sin necesidad de que se entregue la posesión, ya que este efecto se produce automáticamente por la ley. 

OBLIGA USUFRUC: 1) Cargas previas (art. 491 CC): Formación de inventario: Para asegurar la devolución de los bienes al nudo propietario al final del usufructo. Prestación de fianza: Para garantizar posibles daños al bien, salvo dispensa legal, voluntaria o judicial (art. 492-493 CC). 2) Obligaciones durante el usufructo: Conservar la forma y sustancia del bien: No puede alterar el destino económico ni deteriorar el bien (art. 467 CC). Cuidado diligente del bien: Debe realizar reparaciones ordinarias y notificar necesidades de reparaciones extraordinarias (arts. 497-501 CC). Pagar contribuciones y cargas: El usufructuario paga impuestos y contribuciones (art. 504 CC), pero no las deudas hipotecarias anteriores al usufructo (art. 509 CC). 3) Obligaciones al extinguirse el usufructo: Restitución del bien: Se devuelve al propietario con la fianza si no hay daños (art. 522 CC). Derecho de retención: El usufructuario puede retener el bien por gastos pagados para reparaciones necesarias. Mejoras: No tiene derecho a indemnización por mejoras útiles o recreativas, pero puede retirarlas si no dañan el bien (arts. 487-488 CC).

T.10 CONCEP Y CARACTERE SERVIDUM: La servidumbre es un gravamen sobre un inmueble en beneficio de otro, perteneciente a distinto dueño. El inmueble que se beneficia de la servidumbre es el predio dominante y el que la sufre es el predio sirviente (art. 530 CC). Naturaleza: Es un derecho real que vincula dos predios. El sujeto activo es el dueño del predio dominante y el sujeto pasivo es el dueño del predio sirviente. Función económica-social: La servidumbre proporciona un beneficio al predio dominante a través de un gravamen sobre el predio sirviente. Este beneficio debe ser parcial y específico (no puede ser una servidumbre general o universal) y debe tener un carácter permanente, no coyuntural ni temporal. Inseparabilidad: La servidumbre es inseparable de los predios a los que pertenece, lo que significa que no se puede vender o hipotecar separadamente del predio dominante, salvo en el caso de la servidumbre de aguas, que sí puede ser hipotecada separadamente (art. 534 CC, art. 108.1 LH). Indivisibilidad: Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide, la servidumbre se mantiene sobre ambos nuevos predios. Si es el predio dominante el que se divide, cada propietario puede usar la servidumbre completa, sin modificarla ni agravarse.

CLASES DE SERVIDUMBRES: A) Legales y Voluntarias (Art. 536 CC): Servidumbres legales: Establecidas por la ley. Servidumbres voluntarias: Establecidas por la voluntad de los propietarios.B) Positivas y Negativas (Art. 533 CC) Positivas: Imponen al predio sirviente la obligación de permitir que se realice una actividad, como el paso de personas, animales o vehículos (ej. servidumbre de paso). Negativas: Impiden al propietario del predio sirviente realizar actos que serían lícitos de no existir la servidumbre, como edificar cerca de una ventana (ej. servidumbre de vistas). C) Continuas y Discontinuas (Art. 532 CC): Continuas: Su uso es incesante y no requiere intervención humana, como las servidumbres de luces y vistas.Discontinuas: Se usan de forma intermitente, dependiendo de actos del hombre, como la servidumbre de paso. Importancia: Solo las servidumbres continuas pueden adquirirse por usucapión. 

D) Aparentes y No Aparentes (Art. 532 CC): Aparentes: Son visibles y tienen signos exteriores que indican su uso, como puertas de paso o redes de desagüe. No aparentes: No muestran indicios exteriores de su existencia. Importancia: Solo las servidumbres aparentes (y continuas) pueden ser adquiridas por usucapión y ser oponibles a terceros. Incluso sin estar inscritas, los adquirentes deben soportarlas si las conocían o podrían haberlas conocido. Ejemplo: Servidumbre de acueducto: Se considera continua y aparente, incluso si los conductos son subterráneos, siempre que haya tomas de agua y contadores.

SUJETOS: Para constituir una servidumbre, el propietario del predio sirviente debe tener plena disposición sobre el mismo, es decir, no estar sujeto a una prohibición de disponer. También, el usufructuario del predio sirviente puede constituirla, pero dentro de los límites de su derecho real, ya que la servidumbre se extinguirá con la extinción del usufructo. Si hay un usufructo, se necesita su consentimiento para constituir la servidumbre (art. 595 CC). Si el predio es de propiedad común (pro indiviso) de varias personas, se requiere el acuerdo unánime de todos, ya que la servidumbre implica una alteración de la cosa común (art. 397 CC). En caso de que algunos comuneros otorguen la servidumbre sin el consentimiento de los demás, la concesión quedará suspendida hasta que todos la aprueben, aunque la realizada por alguno de ellos obligará a los demás y sus sucesores a no impedir el ejercicio del derecho concedido (art. 597 CC).

OBJETO: El objeto de una servidumbre predial es siempre un inmueble ajeno. Como la servidumbre es un derecho real, su constitución requiere la existencia actual de ese objeto. No obstante, la Dirección General de los Registros y del Notariado permite que un promotor o constructor establezca servidumbres entre edificios que aún no han sido construidos, bajo la condición suspensiva de que el gravamen entre en vigor cuando un tercero adquiera alguna de las fincas registrales. Para que una servidumbre sea inscrita, es necesario identificar las fincas que serán predio dominante y sirviente, además de especificar la naturaleza y extensión del derecho real.

CONSTITU. SERVIDUM: A) Constitución LegalLas servidumbres legales, también llamadas forzosas, son impuestas por la ley, como la servidumbre de paso (art. 564 CC). El propietario del predio sirviente no puede oponerse, pero puede exigir indemnización y solicitar la extinción si las circunstancias cambian (por ejemplo, si se abre un nuevo camino). B) Constitución Voluntaria: Las servidumbres voluntarias surgen por acuerdo entre los propietarios de los predios dominante y sirviente: 1. Negocio Constitutivo: Se crea por contrato, sin necesidad de forma escrita, pero se requiere documento público para inscribirla en el Registro de la Propiedad. 2. Autonomía Privada: Los propietarios pueden crear servidumbres siempre que no contravengan la ley ni el orden público, y la relación de servicio-beneficio debe ser clara. 3. Constitución por Signo Aparente: Si existen signos evidentes de servidumbre entre dos fincas de un solo propietario y una de ellas se enajena, la servidumbre puede continuar si no se expresa lo contrario en la escritura de venta.

CONTENIDO:  El contenido de la servidumbre depende de su tipo y se determina por el título constitutivo o, en su defecto, por las normas legales aplicables (art. 598 CC). En servidumbres forzosas, se sigue el contenido típico del Código Civil, salvo modificaciones pactadas que respeten normas imperativas. El art. 542 CC otorga al dueño del predio dominante los derechos necesarios para ejercer la servidumbre. Además, según el art. 543 CC, el dueño del predio dominante puede realizar, a su costo, las obras necesarias en el predio sirviente para el uso y conservación de la servidumbre, sin alterarla ni hacerla más gravosa, y debe minimizar las molestias al propietario del predio sirviente.

MODIFICACIÓN DE LA SERVIDUM: El dueño del predio sirviente no puede obstaculizar el ejercicio de la servidumbre (art. 545, I CC). Sin embargo, en casos excepcionales, puede modificar la servidumbre a su costa si se vuelve incómoda o impide realizar obras importantes, siempre que no cause perjuicio al dueño del predio dominante ni a los derechos de uso de la servidumbre (art. 545, II CC).

Extinción de las SERVIDUMBRES

Las servidumbres pueden extinguirse por las siguientes causas:

1. Consolidación: Cuando el propietario del predio dominante adquiere también el predio sirviente (art. 546.1º CC), ya que la servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena.

2. Falta de uso: Si no se utiliza durante 20 años. El plazo comienza a contarse desde el último uso de la servidumbre para las discontinuas (por ejemplo, no usar el camino de paso) y desde un acto contrario a la servidumbre para las continuas (por ejemplo, bloquear las vistas o destruir la tubería de desagüe) (art. 546.2º CC).

3. Pérdida del predio o imposibilidad de uso: Si los predios se destruyen o se vuelven inutilizables, aunque si se recupera el estado inicial, la servidumbre puede revivir, salvo que haya transcurrido el tiempo suficiente para la extinción por prescripción (art. 546.3º CC).

4. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición: Según lo estipulado en el título constitutivo.

5. Renuncia del dueño del predio dominante: Puede ser expresa o tácita, pero debe ser clara e inequívoca (art. 546.5º CC).

6. Convenio extintivo: Un acuerdo entre los propietarios del predio dominante y el predio sirviente para extinguir la servidumbre (art. 546.6º CC).

ART 33, FUN SOCIAL FUN. PROPIED: El artículo 33 de la Constitución Española (CE) establece el derecho a la propiedad privada y a la herencia (apartado 1), y establece que la función social de estos derechos delimitará su contenido, según lo dispongan las leyes (apartado 2). Este derecho se encuentra en la sección de «Derechos de los ciudadanos» y se protege mediante la reserva de ley, el respeto a su contenido esencial y el recurso de inconstitucionalidad (art. 53.1 CE). Aunque no se considera un derecho fundamental con la misma protección que otros derechos en el art. 53.2 CE, su contenido esencial está protegido. La función social de la propiedad busca equilibrar el interés individual del propietario con el interés colectivo y el bien común (art. 128.1 CE). Esto significa que el propietario puede enfrentar limitaciones, condicionantes o incluso la obligación de ejercer ciertas facultades para servir a esa función social. El derecho de propiedad no es absoluto; su ejercicio debe armonizar con los intereses generales. El contenido esencial de la propiedad es aquel que permite al propietario ejercer sus derechos de manera efectiva, y no debe ser sujeto a limitaciones desproporcionadas. Este concepto de contenido esencial incluye la función social de la propiedad como un aspecto intrínseco, no como una limitación externa al derecho, como se establece en la STC 37/1987. La propiedad es un derecho subjetivo que protege los intereses individuales, pero siempre condicionado por la necesidad de cumplir con la función social.

PROTECCION TITULARIDAD DOMINICAL ACCIONES: Reivindicatoria: Es la acción del propietario para recuperar una cosa que ha perdido, contra quien la posee indebidamente (art. 348.II CC). El propietario debe probar su derecho de propiedad, que puede ser demostrado con cualquier medio, no necesariamente un título escrito. El demandado debe probar su posesión legítima, y la cosa reivindicada debe estar claramente identificada. Efectos: Si el demandado es condenado, debe devolver la cosa o indemnizar su valor si no es posible restituirla. La acción prescribe en 30 años para inmuebles y 6 años para bienes muebles. Declarativa del Dominio: Es una acción que busca la declaración de la titularidad dominical sin implicar despojo, solo perturbación de la posesión. El propietario puede usarla para verificar su título de dominio, aunque a menudo se combina con la reivindicatoria. No se requiere que el demandado sea poseedor actual, solo que dispute el derecho de propiedad del actor. Negatoria: Es la acción del propietario para declarar la inexistencia de gravámenes o derechos reales sobre su propiedad. El actor solo necesita probar su dominio, ya que se presume libre de cargas. El demandado debe probar la existencia del derecho real o carga que afecta al bien. Actio ad Exhibendum:  es una diligencia preliminar al juicio, según el art. 256.1.2º LEC. Permite solicitar que la persona demandada exhiba la cosa a la que se refiere el juicio para su identificación y comprobación del estado. Cualquier persona con interés legítimo, no solo los propietarios, puede solicitarla, como un arrendador de Deslinde:  busca fijar los límites de una finca cuando son indeterminados o confusos. Se usa para aclarar disputas sobre los linderos entre fincas, sin tener un propósito recuperatorio. Si hay una disputa sobre la propiedad, se debe interponer la acción reivindicatoria. El deslinde se ejerce entre fincas colindantes con linderos indeterminados, no necesariamente por conflicto de derechos. Está legitimado el propietario y quienes tengan derechos reales sobre la finca (art. 384 CC). Los dueños de las fincas colindantes son los demandados, pero no se necesita demandar a quienes no se vean afectados. El deslinde puede llevarse a cabo por: 1.Acuerdo entre los propietarios. 2.Procedimiento de jurisdicción voluntaria (para fincas inscritas o no). 3 Juicio declarativo (ordinario o verbal). Para resolver el deslinde, el Código Civil considera los títulos de propiedad, la posesión o medios de prueba, y si no se puede resolver, se distribuye el terreno en partes iguales (art. 386 CC).

FACULTA Dº PROPIE:

de goce: La facultad de goce es la capacidad del propietario para obtener provecho económico del bien, lo que equivale a su explotación en sentido amplio. Esta facultad se refiere no solo al disfrute directo de la cosa, sino también a la obtención de rendimientos a través de su uso, ya sea directo o indirecto, mediante la cesión de derechos a otras personas. El propietario tiene el derecho de obtener los frutos naturales, industriales o civiles de la cosa, según corresponda, y esta facultad puede extenderse más allá de los límites físicos del bien en sí. El artículo 350 del Código Civil establece que el propietario de un terreno puede utilizar no solo la superficie, sino también lo que se encuentra debajo de ella, dentro de los límites establecidos por las leyes sobre minas, aguas o las servidumbres. El goce del propietario se caracteriza por ser cualificado, lo que implica que no está condicionado al destino económico del bien, sino que se refiere a la ordenación total de este goce. Es decir, el propietario tiene un control absoluto sobre el uso y destino del bien, sin interferencias de otras personas o de terceros, a diferencia de otros derechos reales donde el goce puede estar más restringido. Este goce es un requisito para el ejercicio de otras facultades del propietario, como las acciones reales, las cuales tienen como base la posibilidad de utilización del bien.

de disposición: La facultad de disposición es el derecho del propietario a transformar el valor de la cosa en dinero o en otro tipo de beneficio económico. Esta facultad incluye la capacidad de transmitir la propiedad del bien a otra persona o de constituir otros derechos reales sobre él, como el usufructo. No solo se trata de vender o enajenar el bien, sino también de imponer gravámenes sobre él, como hipotecas o servidumbres. La facultad de disposición se extiende más allá de la simple enajenación, ya que también permite la modificación de la situación jurídica del bien mediante la creación de derechos sobre el mismo.

Prohibiciones de disponer:

Origen judicial o administrativo: En ocasiones, las prohibiciones de disponer son impuestas por la autoridad judicial o administrativa en un caso concreto, basándose en una autorización legal. Estas prohibiciones se aplican por razones específicas que buscan proteger intereses públicos, preservar la estabilidad económica o evitar perjuicios a terceros. En estos casos, la capacidad del propietario para disponer del bien queda limitada temporalmente o en su totalidad, según la resolución correspondiente.

Prohibiciones voluntarias o convencionales: Estas prohibiciones son aquellas que el propio titular del derecho de propiedad impone sobre su bien, a través de un acuerdo con otra parte. Por ejemplo, un propietario puede establecer en un contrato una cláusula que impida la venta del bien durante un determinado período. Sin embargo, el ordenamiento jurídico desincentiva este tipo de restricciones, ya que considera que la propiedad debe ser libremente comerciable, favoreciendo la circulación de bienes en el mercado. Por esta razón, las prohibiciones de disponer se consideran excepcionales y deben ser justificadas.

Eficacia y registro de las prohibiciones: En cuanto a la eficacia frente a terceros de las prohibiciones de disponer, es necesario tener en cuenta que no todas las prohibiciones de disponer son igualmente efectivas. Para que estas prohibiciones tengan efectos reales frente a terceros, deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. Según el artículo 785 del Código Civil, las disposiciones testamentarias que incluyan una prohibición perpetua de enajenar son nulas. Solo son válidas las disposiciones que contengan prohibiciones temporales, siempre que se ajusten a los límites establecidos por la ley. Además, la eficacia de las prohibiciones de disponer de origen convencional está sujeta a unos requisitos estrictos. Solo se inscriben en el Registro aquellas prohibiciones que el propietario impone al adquirente en negocios inter vivos o mortis causa, cuando el soporte causal es adecuado, como en el caso de una donación o de una herencia.

Tipicidad y atipicidad de los derechos reales

3.2. Supuestos dudosos