El Aprovechamiento por Turno de Bienes de Uso Turístico: La «Multipropiedad»

Antecedentes y Regulación Legal

La regulación legal de la denominada «Multipropiedad» es reciente y tiene su origen en la Unión Europea, con el objetivo de proteger los derechos de los consumidores y usuarios. El antecedente normativo más importante es la Directiva 1994/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Esta directiva buscaba armonizar las legislaciones de los Estados Miembros de la UE, estableciendo una base mínima de normas comunes para mejorar la protección de los compradores. Se regulaban aspectos clave como: la información al consumidor, el contenido mínimo del contrato, el idioma de redacción, el **derecho de desistimiento** y la **prohibición del pago de anticipos** durante el plazo de ejercicio de este derecho.

Posteriormente, la Directiva 1994/47/CE fue derogada por la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. Las modificaciones más relevantes introducidas fueron:

• Reforzar el derecho a la información de los consumidores.
• Clarificar los plazos del ejercicio del derecho de desistimiento.
• Ampliar la prohibición de pago de anticipos.
• Exigir un calendario de pagos para los contratos de larga duración.
• Determinar la ineficacia de ciertos préstamos de financiación en caso de desistimiento.

En España, la transposición de la Directiva 1994/47/CE se realizó mediante la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Esta ley rechazaba expresamente la denominación «Multipropiedad» por considerarla inadecuada. Tras la publicación de la Directiva 2008/122/CE, se aprobó el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, que posteriormente se convirtió en la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y de normas tributarias.

La existencia de una Ley estatal que regula esta modalidad de uso turístico se fundamenta en que se trata de un contrato de Derecho Privado Civil y Mercantil. Esta ley se dicta al amparo de las competencias estatales en materia de legislación mercantil, procesal y civil, según el artículo 149.1.6ª y 8ª de la Constitución. La Disposición final primera de la Ley 4/2012, de 6 de julio, aclara que esto no impide la conservación, modificación y desarrollo por parte de las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, donde existan.

Los Establecimientos Hoteleros

En los establecimientos hoteleros, es fundamental distinguir entre: grupo, modalidad, categoría y especialidad. Cada uno de estos elementos influye en las exigencias técnicas y administrativas que las leyes autonómicas imponen a las empresas turísticas hoteleras.

Generalmente, se distinguen dos grupos de establecimientos hoteleros: hoteles y pensiones. Dentro del grupo de los hoteles, existen diversas modalidades, que varían según la Comunidad Autónoma:

• Hoteles propiamente dichos: Ofrecen alojamiento con o sin servicios complementarios.
• Hoteles apartamentos: Disponen de instalaciones para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del alojamiento.
• Moteles: Situados cerca de las carreteras.

Las pensiones no tienen modalidades específicas, diferenciándose solo por su categoría.

En cuanto a la categoría, la legislación autonómica suele utilizar la estrella como distintivo. Los hoteles se clasifican de una a cinco estrellas, y la calificación de «Hotel de Gran Lujo» se reserva para los de mayor categoría.

Respecto a la especialidad, algunas leyes autonómicas establecen clasificaciones específicas que condicionan los servicios. Por ejemplo, la legislación de Cataluña distingue 13 modalidades de hoteles especializados, entre ellos:

• Hotel Monumento: Ubicado en un edificio declarado de interés cultural.
• Hotel Balneario: Situado cerca de aguas termales.
• Hotel de esquí: Ubicado en una zona de alta montaña, cerca de una estación de invierno.
• Hotel Casino: Dispone de un casino de juego en su recinto.
• Hotel Comercial: Ofrece salas de conferencias, salas de reuniones y servicios de secretaría y traducción.

Los Planes Turísticos Regionales

Aunque casi todas las leyes autonómicas sobre ordenación del turismo regulan este tipo de planes, no suelen incluir un catálogo exhaustivo de sus objetivos y fines. Una excepción es el art. 57.1 de la Ley 14/2010, de 9 de diciembre, de Turismo de Castilla y León, que establece los siguientes objetivos para el Plan de Turismo de Castilla y León:

• Definir el modelo y la estrategia de desarrollo turístico de la Comunidad Autónoma.
• Determinar las principales necesidades, objetivos, prioridades y programas de acción.
• Impulsar y articular de forma integrada los recursos turísticos de la Comunidad.
• Establecer medidas para diversificar la oferta y reducir la estacionalidad.
• Establecer medidas que impulsen un desarrollo turístico sostenible.
• Establecer medidas para incrementar la calidad turística.

En cuanto al contenido de estos Planes, existe un núcleo común en la mayoría de las leyes autonómicas, que incluye la definición del modelo y estrategia de desarrollo turístico, así como la ordenación y fomento de los recursos turísticos.

La Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, ofrece una regulación detallada. Distingue entre el contenido del Plan General de Turismo y el de los «Marcos Estratégicos» (planes de desarrollo). El Plan General de Turismo (art. 11.4) debe incluir:

1. Diagnóstico de la situación del turismo en Andalucía.
2. Necesidades y objetivos básicos del turismo en Andalucía.
3. Prioridades de acción, planes, programas y medidas.
4. Estrategia de desarrollo turístico sostenible.
5. Ordenación de la oferta turística en el territorio.
6. Delimitación de ámbitos territoriales homogéneos.
7. Criterios básicos del modelo turístico sostenible.
8. Acciones de seguimiento y evaluación.
9. Cualquier otro contenido establecido en el Decreto de formulación del Plan.

Los Marcos Estratégicos (art. 12.2) deben contener:

1. Modelo turístico aplicable a cada territorio.
2. Identificación de recursos naturales, culturales y paisajísticos.
3. Evaluación de la incidencia ambiental del modelo turístico.
4. Evaluación de necesidades de infraestructuras.
5. Criterios para la implantación de nuevos desarrollos turísticos.
6. Identificación de espacios turísticamente saturados.
7. Criterios para la implantación de campos de golf y otras instalaciones turísticas.

Finalmente, solo las Leyes de Turismo de Castilla y León y de Extremadura regulan la relación entre estos Planes Regionales de Turismo y otros instrumentos de planificación autonómica, como los Planes o Directrices de Ordenación Territorial. En Castilla y León (art. 55.1 de la Ley 14/2010), la ordenación territorial de los recursos turísticos se realiza a través de los Planes y Proyectos Regionales, tomando como referencia las Directrices de Ordenación del Territorio. En Extremadura (art. 17.2 de la Ley 2/2011), el Plan Turístico debe integrar las acciones turísticas con los Planes de desarrollo, buscando la armonización con la política turística estatal y de la Unión Europea.