Responsabilidad Civil en la Construcción
Indemnización a Propietarios: Artículos 1591 y 1484 del Código Civil y la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE)
Artículo 1591 del Código Civil: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de 10 años. Misma responsabilidad para el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción durará 15 años.
Artículo 1484 del Código Civil: El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida.
Régimen de Responsabilidad de la LOE
Se reclama ante el promotor, quien siempre es responsable solidario. Los plazos son diferentes. La aspiración de la LOE es regular el proceso de construcción de los edificios.
Ley de Ordenación de la Edificación
Artículo 2.1: El proceso de edificación es el resultado de construir un edificio de carácter permanente, cuyo uso está en estos grupos: administrativo, sanitario, religioso, aeronáutico, agropecuario o energético.
Extensión del concepto de edificio a toda obra inmobiliaria que se lleve a cabo, concepto amplio de edificio.
Tipos de Defectos y Plazos de Garantía
- Defectos estructurales (art. 17.1 LOE): Afectan a los requisitos de seguridad básicos, determinan potencialmente la ruina (art. 1591 CC) y la duración de la responsabilidad es de 10 años.
- Defectos de habitabilidad: Incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, duración de la responsabilidad: 3 años.
- Defectos de ejecución: Se imputan al constructor, duración de la responsabilidad: 1 año. No son imputables al constructor si no se deben a defectos de ejecución de la obra, en cuyo caso pertenecen a los de habitabilidad con plazo de 3 años.
Cómputo del Plazo de Ejercicio de la Acción
El momento de inicio del cómputo es la recepción (es el acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este). No interviene el comprador sino el promotor y el constructor. Es la entrega y aceptación o rechazo de la obra/edificio construido.
Intereses y Daños Resarcibles en el Ámbito de la LOE
El régimen de la LOE se limita al resarcimiento de los daños materiales causados: reparar los defectos en sí, eliminándolos y realizando las obras necesarias, y responder de los daños que en el edificio haya podido causar el defecto.
Quedan fuera otras clases de intereses perjudicados: daños físicos y morales, defectos derivados de incumplimientos contractuales…
Se cuestiona a qué ha de hacer frente exactamente el responsable: ¿a la reparación del daño o a la indemnización del daño?
Legitimación Activa en la Exigencia de las Responsabilidades
Pueden ejercitar las acciones de responsabilidad los propietarios y los terceros adquirentes del edificio.
Ello no explica por qué también el promotor del edificio está legitimado para exigir las responsabilidades.
En los casos de edificios en régimen de propiedad horizontal, la legitimación no solo compete a los titulares a título particular, sino que se admite también la legitimación de la comunidad de propietarios, accionando en su representación el presidente de la comunidad.
Legitimación Pasiva: Sujetos Frente a los que Reclamar
El art. 17.1 LOE establece como responsables de los daños a las personas físicas y jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación: promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, entidades y laboratorios de control de calidad, suministradores de productos, propietarios y usuarios.
Reglas de Imputación del Defecto y el Daño
La responsabilidad instaurada por la LOE es objetiva.
La LOE establece la responsabilidad individual y personal de cada agente, siempre y cuando los agentes prueben la culpa concreta de alguno de ellos.
Cuando no se consigue probar la culpa de alguno de los agentes edificadores, se aplica la regla de la solidaridad.
La LOE prevé la acción de regreso en caso de que quien paga es la compañía aseguradora de uno de los agentes.
Obligaciones y Funciones Atribuibles a los Distintos Agentes Implicados en la Edificación
- El promotor: Es siempre y en todo caso responsable solidario con los demás agentes que intervengan (de nada le sirve probar la culpa de alguno de los agentes en la causación del defecto, porque aún así será responsable frente a los adquirentes).
- El constructor: En cuanto agente encargado de la ejecución material de la obra, responde de los defectos cuyo origen radique en la realización de la obra. Puesto que tiene atribuidas usualmente la designación y control de otros intervinientes en la edificación, se le asigna responsabilidad por hechos ajenos: personas físicas o jurídicas, de lo realizado por el subcontratista y de la persona del suministrador de productos.
- El proyectista: Responde de los vicios derivados de insuficiencia, incorrección o inexactitud del proyecto constructivo, y también en los casos en que tales deficiencias deriven de los cálculos, estudios o dictámenes por él encargados a otros profesionales. Si intervienen varios proyectistas, la LOE decreta la responsabilidad solidaria.
- El director de la obra y el director de la ejecución de la obra: Son normalmente el arquitecto superior y técnico (aparejador) y son los responsables de la veracidad y exactitud de la suscripción del certificado final de obra.