Derechos Reales y de Crédito: Diferencias Fundamentales

El derecho real confiere a una persona un poder directo y excluyente sobre una cosa, otorgándole pleno poder sobre ella. En contraste, el derecho de crédito permite a su titular exigir a otra persona que realice una determinada prestación. Los derechos reales recaen sobre las cosas, mientras que los derechos de crédito se centran en la conducta de las personas.

Un derecho real implica un poder inmediato sobre una cosa, excluyendo a los demás. Las cosas son el objeto de los derechos reales. Se entiende por cosa cualquier entidad, material o inmaterial, capaz de existir de forma independiente y que pueda formar parte del patrimonio de una persona.

La Posesión: Tipos y Características

La posesión se define como la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho, susceptibles de apropiación, así como el poder jurídico que, de forma provisional, una persona puede tener sobre los mismos.

• Posesión natural y civil: La posesión natural es la simple tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. La posesión civil implica la misma tenencia, pero con la intención de que la cosa o el derecho sean propios.
• Posesión de buena fe y mala fe: El poseedor de buena fe cree haber adquirido su posesión de forma válida. El poseedor de mala fe es consciente de que carece del derecho a ejercer la posesión que ostenta.
• Posesión mediata e inmediata: El poseedor mediato no detenta la cosa personalmente, sino que ejerce su influencia a través de otra persona. El poseedor inmediato detenta la cosa directamente, sin intermediarios.

La Propiedad: Facultades y Límites

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. Es el derecho más amplio que una persona puede tener sobre una cosa, concebido como un señorío absoluto y unitario.

Entre las facultades típicas del propietario se encuentran:

• Derecho de usar.
• Derecho de disfrutar.
• Derecho de poseer.
• Derecho de disponer.
• Derecho de reivindicarla, reclamándola a quien la posea indebidamente.

Límites al Derecho de Propiedad

Límites en Interés Privado

• Derivados de la relación de vecindad: Cada propietario debe evitar el abuso en el ejercicio de su derecho, haciéndolo compatible con los derechos de otros. Quien cause daño a otro por acción u omisión, con culpa o negligencia, está obligado a repararlo.
• Medianería y contigüidad de fincas: La medianería implica compartir la propiedad del elemento divisorio, con limitaciones para cada propietario. En fincas contiguas, se deben respetar límites para salvaguardar la intimidad del propietario colindante.

Límites en Interés Público

• Seguridad de personas y cosas: El propietario debe realizar reparaciones, demoliciones o talas para evitar daños a terceros.
• Normativa sobre aguas y minas: Las aguas de propiedad privada son residuales. Las minas son de propiedad pública.
• Protección del patrimonio histórico: Los bienes del patrimonio histórico tienen un régimen especial de protección.
• Bienes urbanos: Las normas urbanísticas garantizan el derecho de propiedad, pero delimitan su ejercicio e imponen condiciones.

La expropiación forzosa es una consecuencia de los límites a la propiedad privada en interés público. Es un procedimiento de Derecho administrativo que priva de la propiedad por razones de utilidad pública, mediante el pago de una indemnización. Intervienen: expropiantes (órganos de la Administración), expropiados (propietarios) y beneficiarios (expropiantes o terceros).

Formas de Adquirir la Propiedad

• Ocupación: Toma de posesión de una cosa sin dueño, con ánimo de hacerla propia.
• Accesión: Derecho por el cual el propietario de los bienes se apropia de lo que producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
• Tradición: Entrega de la posesión de una cosa, con ánimo de transmitir la propiedad.
• Prescripción adquisitiva o usucapión: Permite a una persona adquirir la propiedad de una cosa mediante su posesión pacífica, pública e ininterrumpida durante el tiempo señalado por la ley, actuando como dueño.

El Usufructo

El usufructo otorga el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título de constitución o la ley dispongan otra cosa.

Intervienen:

• Usufructuario: Disfruta de la cosa ajena y se beneficia de sus frutos.
• Nudo propietario: Conserva la propiedad de la cosa, pero sin derecho a usarla ni disfrutarla.

El usufructo puede originarse por:

• Mandato legal.
• Voluntad del poseedor del uso y disfrute.
• Prescripción adquisitiva.

Los usufructos suelen ser vitalicios, durando hasta el fallecimiento del usufructuario.

Derechos del usufructuario:

• Poseer y usar la cosa, incluyendo las servidumbres a su favor.
• Arrendar la cosa.
• Enajenar su derecho de usufructo.
• Realizar mejoras útiles o de recreo.

Obligaciones del usufructuario:

• Realizar un inventario de los bienes muebles y una descripción de los inmuebles, con citación del propietario.
• Conservar diligentemente las cosas recibidas.

Prendas e Hipotecas

Prenda con Desplazamiento

Es el derecho del acreedor sobre una cosa mueble ajena, entregada por el deudor (o un tercero) en garantía de una obligación. Si el deudor incumple, el acreedor puede enajenar la cosa y resarcirse con el importe.

Intervienen:

• Acreedor prendario o pignoraticio.
• Deudor prendario o pignoraticio.
• Cosa prendada o pignorada.

Obligaciones del acreedor prendario:

• Conservar la cosa diligentemente.
• Realizar gastos de conservación.
• Responder por pérdida o deterioro por negligencia.
• No usar la cosa sin autorización.
• Restituirla al cumplirse la obligación principal.

Derechos del acreedor prendario:

• Retener la cosa hasta el cumplimiento de la obligación.
• Vender la cosa si la obligación no se cumple.
• Cobrar intereses de la cosa pignorada, compensándolos con los del deudor.

Prenda sin Desplazamiento e Hipoteca Mobiliaria

La prenda sin desplazamiento es un derecho real de garantía sobre una cosa mueble que permanece en poder del deudor. Si este incumple, el acreedor puede subastar la cosa y resarcirse.

La hipoteca mobiliaria es similar, pero recae sobre bienes diferenciables previstos en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento.

La Hipoteca Inmobiliaria

Es un derecho sobre un bien inmueble que permanece en poder del deudor hipotecario. Debe constituirse en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es un gravamen muy utilizado para garantizar préstamos a largo plazo, como los de adquisición de viviendas.

El Registro de la Propiedad

Es una red de registros oficiales donde constan actos relativos a personas, bienes o empresas. Estos actos se presumen válidos y son consultables por cualquier interesado.

El Registro de la Propiedad, dependiente del Ministerio de Justicia, inscribe actos relativos a la propiedad y a los derechos reales sobre la misma. La inscripción se realiza a partir de documentos públicos. La inscripción no es necesaria para la validez de los actos jurídicos, pero otorga seguridad jurídica y publicidad frente a terceros.