Derechos de Garantía: La Prenda y la Hipoteca

Se entiende por garantía toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su satisfacción. Esta medida atribuye al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades, que pueden ir desde la simple retención de la cosa en garantía hasta la posibilidad de realizarla (venderla) si el deudor no paga.

En consecuencia, podemos definir los derechos reales de garantía como aquellos derechos reales limitados, accesorios de una obligación, que tienen por finalidad garantizar el cumplimiento de la obligación o las consecuencias de su incumplimiento.

Las garantías reales típicas son la prenda, la hipoteca y la anticresis.

La Prenda Posesoria

La prenda se define como el derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles. Consiste en someter la cosa pignorada (dada en prenda) a asegurar una obligación. Para ello, la posesión de la cosa se desplaza de su propietario al acreedor o a un tercero. Este desplazamiento faculta al acreedor a obtener, mediante la venta del bien pignorado, la realización de valor de dicho bien. Con el dinero conseguido, se imputa al pago de la obligación garantizada.

La Hipoteca Inmobiliaria

La hipoteca se puede definir como un derecho real de realización de valor, accesorio y de garantía. Se constituye registralmente (en el Registro de la Propiedad) y con carácter indivisible, para asegurar una obligación principal. Recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en la posesión del deudor.

Con la hipoteca, se somete específicamente una finca inmueble a la responsabilidad del cumplimiento de una obligación. Esto permite al acreedor hipotecario, en caso de incumplimiento por parte del deudor, poder enajenarla (venderla) con preferencia de cobro y prelación (prioridad) sobre otros acreedores del mismo deudor.

Bienes y Derechos Sobre los que Recae la Hipoteca

Pueden ser objeto de hipoteca:

• Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Los derechos reales enajenables impuestos sobre tales bienes.

Se exige como presupuesto necesario para constituir una hipoteca que los bienes pertenezcan a una persona distinta del acreedor hipotecario.

Derechos reales hipotecables (ejemplos):

• Usufructo.
• Nuda propiedad.
• Un bien previamente hipotecado.

No pueden ser hipotecados:

• Las servidumbres legales.
• Los usufructos legales (salvo el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil y otros fueros en los que se admita dicha posibilidad).
• El derecho de uso y habitación, pues son intransmisibles.

Extensión Objetiva de la Hipoteca o Bienes Afectados

A) Extensión Legal de la Hipoteca

Quedan sujetos a la hipoteca legalmente:

• La finca en toda su extensión.
• Las partes integrantes de la finca (objetos unidos a la misma de forma que no puedan separarse sin quebrantar la materia o deteriorar el objeto).
• Las accesiones naturales y mejoras experimentadas en la finca (salvo agregaciones de terrenos que no supongan accesión natural).
• Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motiva haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca. También se incluyen las indemnizaciones procedentes de expropiaciones forzosas.

B) Bienes No Comprendidos en la Hipoteca

• Los objetos muebles.
• Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
• Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

Contenido de la Hipoteca

A) Fase de Seguridad

Esta fase abarca desde la constitución de la hipoteca hasta el incumplimiento del deudor. En esta fase, el acreedor hipotecario puede:

• Ejercitar medidas cautelares o preventivas de su derecho (como la acción de devastación).
• Ejercer una serie de derechos.

B) Fase de Realización de Valor

La hipoteca es un derecho real de garantía, y la garantía es la esencia fundamental. Esta garantía da la posibilidad al acreedor de realizar el valor de la cosa hipotecada, imponiendo su enajenación (venta) para satisfacer, con el precio obtenido, la obligación garantizada y previamente incumplida.

Prescripción de la Acción Hipotecaria

La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada.

Cancelación de la Hipoteca

Una vez extinguida la hipoteca, se procede a la cancelación del asiento registral correspondiente en el Registro de la Propiedad.