Caso Práctico Nº 7: Demandas y Modificaciones en la Propiedad Horizontal

1. Legitimación del Presidente y Autorización de la Junta de Propietarios

Frente a la demanda del presidente, el demandado (constructor del edificio) se opone alegando que la demanda se interpuso sin la previa autorización de la junta de propietarios. Argumenta que el presidente actuó por cuenta propia, sin dicha autorización.

El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce al presidente de la comunidad capacidad procesal para actuar en asuntos que afecten a la comunidad, aunque no lo diga expresamente. El Tribunal Supremo (TS) ha declarado que la legitimación activa del presidente para interponer una demanda en defensa de los intereses de la comunidad requiere la autorización previa de la junta de propietarios. Sin embargo, esta autorización, si no existe al interponer la demanda, puede ser subsanada en un momento procesal posterior. El TS busca evitar que, por cuestiones de tiempo, prescriba la acción, permitiendo la admisión de la demanda sin necesidad de adjuntar el acta de la junta que autoriza la demanda. La subsanación de este defecto es necesaria para que el procedimiento continúe.

El tipo de acuerdo exigido para legitimar activamente al presidente es el del artículo 17.7.1º de la LPH: un acuerdo mayoritario siguiendo el sistema de la doble mayoría (mayoría de votos que represente la mayoría de cuotas de participación de los elementos comunes del inmueble).

La alegación del demandado prosperaría solo si el presidente, no habiendo recibido autorización inicial, no la subsana posteriormente tras convocar a la junta y obtener la autorización mediante acuerdo mayoritario. El presidente es el representante de la comunidad de propietarios, figura obligatoria en la propiedad horizontal.

Si el presidente no obtuviera dicha autorización, aún podría demandar, pero no como representante orgánico de la comunidad (presidente), sino como propietario de un elemento privativo del inmueble en régimen de propiedad horizontal. El artículo 13.2 de la LPH exige ser propietario para ser presidente. Además, es doctrina consolidada del TS que cualquier propietario está legitimado activamente para demandar, en defensa exclusiva o de la comunidad, sobre los elementos comunes de los que es copropietario, tanto contra otros propietarios como contra terceros.

La diferencia entre demandar como presidente o como propietario radica en las costas. Si el demandado es condenado a costas, estas las pagará la comunidad si el demandante actuó como presidente. Si demanda como propietario, las costas las pagará íntegramente dicho propietario. El copropietario demandado, si la demanda es rechazada, quedará excluido de contribuir a este gasto general.

2. Cuotas de Participación y Reserva de Viviendas por el Promotor

El promotor del edificio se reserva dos viviendas, idénticas en características a las demás, pero sin proceder a su venta. Se plantea la invalidez o nulidad de las cuotas de participación asignadas a estas viviendas.

El título constitutivo debe incluir, obligatoriamente, las cuotas de participación en los elementos comunes asignadas a los elementos privativos. Estas cuotas se determinan según los criterios del artículo 5.2º de la LPH:

• Superficie útil del elemento privativo en relación con la total del inmueble.
• Emplazamiento interior o exterior del elemento privativo.
• Uso racionalmente presumible de los elementos y servicios comunes.

Estos criterios son imperativos y no pueden ser derogados por la autonomía privada. Si los criterios son los mismos para las viviendas reservadas y las vendidas, la vulneración de esta norma de *ius cogens* da lugar a una «cuota injusta», considerada acto abusivo. No puede ampararse el demandado en la aceptación de los compradores, ya que no cabe derogación por autonomía de la voluntad. Esta pretensión prosperará si se cumple el requisito de impugnación.

La razón de asignar una cuota inferior a las viviendas reservadas es que la cuota determina la contribución de cada propietario a los gastos generales (artículo 9.1.e de la LPH) y al fondo de reserva de la comunidad (artículo 9.1.f de la LPH). Este fondo se utiliza para obras de conservación, reparación o rehabilitación, aunque, por vía estatutaria, puede destinarse a seguros o contratos de mantenimiento.

3. Alteraciones en Elementos Comunes: Escaleras, Muros y Cubierta

El artículo 396 del Código Civil (CC) enumera los elementos comunes del edificio. Se analiza la alteración realizada por el propietario: tapiar las escaleras en la última planta para aprovechar el hueco y el pasillo con fines privativos.

Las escaleras y su hueco son elementos comunes por naturaleza, esenciales para el acceso a las viviendas. Excepcionalmente, en la última planta, si pertenece a un único propietario y no hay azotea comunitaria, pueden calificarse como elementos comunes por destino y ser desafectados.

También se analiza la comunicación de dos viviendas de la misma planta. El artículo 396 del CC considera elementos comunes los cimientos y muros de carga. Sin embargo, no todas las paredes son muros de carga. En construcciones modernas, la estructura suele ser metálica o de hormigón. Si la pared que divide los pisos es un tabique divisorio, sería un elemento común accidental y podría ser desafectado.

Si la pared de cerramiento del edificio es una simple pared divisoria, será un elemento común por destino.

La cubierta del edificio es un elemento común esencial. No hay que confundirla con la azotea construida sobre ella, que puede ser de propiedad privada. La terraza es una utilidad accesoria de la cubierta.

4. Modificaciones y Discordancia con el Título Constitutivo

El propietario realiza la alteración siendo propietario único, antes de vender ningún elemento privativo. Sin embargo, ya había otorgado el título de propiedad horizontal, describiendo un edificio que no coincide con la realidad tras la modificación.

El otorgamiento del título constitutivo no es suficiente para el nacimiento de la propiedad horizontal. Se requiere, además, que exista más de un propietario, pues deben existir elementos comunes.

El propietario está facultado para realizar la modificación mientras sea el único dueño. Sin embargo, existe una discordancia entre el registro (que publica elementos comunes convertidos en privativos) y la realidad. Esto no tiene trascendencia jurídica mientras no nazca la propiedad horizontal.

5. Ilicitud de la Operación y Protección de Terceros

La ilicitud radica en la vinculación entre el título constitutivo inscrito y la protección de quienes confían en el registro. El título delimita elementos privativos y comunes, estableciendo un régimen de copropiedad. Los elementos privativos y comunes están ligados.

Al vender un piso, la propiedad registral protege a quien confía en el registro, mediante la presunción de exactitud registral (artículo 18 de la LPH). Esta presunción es *iuris tantum*, pudiendo ser destruida mediante prueba en contrario. El promotor podría probar que los adquirentes conocían la discordancia. El artículo 1468.1 del CC establece que el objeto del contrato es el que se encontraba en el estado en que estaba al momento del contrato. Si el demandado prueba el conocimiento de las alteraciones, la demanda no prosperará. Si se destruye la presunción, sí prosperará.

La presunción puede destruirse de dos formas:

• Directamente: si el promotor hizo constar en los contratos la discordancia.
• Indirectamente: el error del comprador debe ser excusable. Si, por la configuración del edificio, el comprador pudo asegurarse de la divergencia, no puede ampararse en la buena fe. El TS admite pruebas indirectas de circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad objetiva.

6. Requisitos para las Alteraciones

Para el cierre de la escalera y la última planta, se requiere acuerdo unánime de la comunidad, modificando el título constitutivo. Para la comunicación de las dos viviendas, si no es un muro de carga, se requiere el acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas (artículo 10.3 de la LPH).

Para comunicar los pisos con otro edificio colindante (propiedad horizontal diferente), se necesita constituir una servidumbre de paso recíproca, requiriendo acuerdo unánime de ambas juntas de propietarios. Si se obtiene, y no es un elemento común esencial, podrá desafectarse la pared separadora.

La construcción de una azotea requiere desafectación por unanimidad, modificando el título. La comunidad tendría una servidumbre de paso ocasional para inspeccionar y reparar la cubierta.

7. Cláusulas Válidas y Reserva de Facultades

Era común que el propietario único dejara diáfana la planta baja, otorgándole una cuota global, para dividirla posteriormente. Si esto está en una cláusula, será válido. Se asignará la cuota correspondiente a cada local.

El propietario puede reservarse la facultad de usar determinados elementos comunes, como la fachada para publicidad.