Fases del Derecho Real de Hipoteca
En el derecho real de hipoteca, existen dos fases diferenciadas:
1. Fase de Seguridad
Esta fase comienza con la constitución del derecho real de hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y se extiende hasta el momento en que se debe cumplir la obligación garantizada. Durante esta fase, el acreedor hipotecario corre el riesgo de que el deudor hipotecario, quien conserva la posesión del inmueble, realice actos que lo desvaloricen, perjudicando la garantía del crédito.
2. Fase de Ejecución
Si la obligación garantizada no se cumple, se inicia la fase de ejecución, en la cual se procede a la realización del valor del bien hipotecado para que el acreedor hipotecario pueda cobrar la deuda. En este punto, una desvalorización previa del inmueble puede afectar negativamente al acreedor.
Protección del Acreedor: Acción de Devastación
Para proteger al acreedor hipotecario del riesgo de desvalorización del inmueble, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH) le otorga la acción de devastación. Esta acción permite al acreedor intervenir si el deudor hipotecario realiza actos que perjudiquen el valor del inmueble.
Requisitos y Procedimiento
El acreedor hipotecario debe demostrar que el comportamiento del deudor está provocando una desvalorización del inmueble. Si el juez lo considera probado, requerirá al deudor que cese los actos perjudiciales y, en su caso, que repare los daños causados. Si el deudor no cumple, el juez puede privarlo de la administración y disfrute del inmueble, nombrando un administrador judicial.
Legislación Aplicable
El artículo 117 LH hace referencia a los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) de 1981 para el procedimiento de la acción de devastación. Sin embargo, esta ley fue derogada por la LEC de 2000. Por lo tanto, se debe realizar una interpretación actualizada y entender que el procedimiento adecuado es el juicio verbal, regulado en los artículos 437 y siguientes de la LEC vigente.
Conclusión
La acción de devastación es una herramienta fundamental para proteger los intereses del acreedor hipotecario y garantizar la efectividad de la garantía hipotecaria. Ante cualquier acto que pueda desvalorizar el inmueble, el acreedor debe considerar la posibilidad de ejercer esta acción para salvaguardar sus derechos.