Caso Práctico Nº 3: Usucapión

Supuesto de Hecho

Don Juan Arenas es demandado por una Fundación. Él es el usucapiente, que podría terminar adquiriendo la finca que posee, en contraposición a la Fundación, que es la verdadera propietaria (usucapida, es decir, frente a la que se está usucapiendo). La causante dejó la finca en legado a la Fundación, pero el albacea testamentario incumplió el legado y vendió la finca en subasta pública. Quienes adquirieron la finca sabían que el albacea estaba incumpliendo el legado, por lo que se la vendieron a Don Juan Arenas, quien desconocía que el transmitente no era el verdadero propietario. La Fundación ejercita su acción reivindicatoria, como protectora de su derecho de propiedad, contra Don Juan, que está usucapiendo. Esta es la acción que ejercita el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario que carece de título para poseer. Nadie puede adquirir más derechos que el que se los transmite; de ahí que Don Juan no pueda ser propietario si quien se lo transmitió tampoco lo era. Si se extingue el plazo de la Fundación, Don Juan podrá adquirir la propiedad de la finca por usucapión.

1. ¿Obstan los actos posesorios del aparcero y la pretensión de subasta por parte de la Fundación a la calificación de pacífica de la posesión del demandado?

El Tribunal entiende que la posesión en concepto de dueño de Don Juan Arenas no es pacífica, uno de los requisitos generales necesarios para la usucapión extraordinaria (artículo 1941 del Código Civil). La Fundación se considera propietaria de la finca en virtud del legado a su favor que hizo la causante (Doña María Hinojosa) y, como propietaria, constituye una aparcería, la cual no llega a mantenerse porque Don Juan Arenas requiere al aparcero para que cese en los actos de posesión derivados de esa posesión como propietario. Además, Don Juan quiere que se suspenda la subasta. El hecho de que la Fundación, a través de estos actos jurídicos (aparcería e intento de subastar y vender la finca), esté discutiéndole la propiedad a Don Juan, implica que la posesión ya no es pacífica, incumpliendo el requisito del artículo 1941 del Código Civil (usucapión en concepto de dueño, pública, no interrumpida y pacífica). La jurisprudencia del Tribunal Supremo en este aspecto no es unánime, sino contradictoria. Hay sentencias en las que el Tribunal Supremo ha declarado que la existencia de controversia o contienda sobre quién tiene mejor derecho a poseer implica que la posesión no es pacífica; en cambio, en otras, el alto órgano ha dicho que la posesión pacífica no es equivalente a posesión no discutida, sino a posesión no violenta.

A mi parecer, la segunda posición doctrinal es la correcta porque lo contrario de posesión pacífica no es la posesión discutida o controvertida, sino la posesión adquirida de forma violenta. Mientras la violencia se mantenga, es decir, cuando el que posee ha despojado o usurpado el objeto de la posesión a su anterior poseedor empleando la fuerza o la violencia, en otras palabras, sin haber utilizado los medios legales para adquirir la posesión en caso de que contara con acciones para la defensa de su derecho por tener un mejor derecho a poseer que quien estuviera poseyendo. Mientras se mantenga esa violencia, dos precisiones al respecto:

1. Que la violencia empleada por el despojante contra el despojado para usurparle la posesión no se limita a la violencia física; también hay que comprender en este concepto la violencia psíquica, la intimidación, en los términos que recoge el artículo 1267.2 del Código Civil. Este precepto define la intimidación o violencia psíquica como el temor racional y fundado de sufrir un mal grave o inminente en la persona o sus bienes, o en la persona o bienes de su cónyuge, ascendientes o descendientes. También habría intervenido si quien despoja a otro del objeto que posee lo hace porque lo amenaza, cumpliendo esa amenaza (temor racional y fundado de que puede ejercitar el acto violento si no accede a su pretensión de que le entregue el objeto que posee y, además, lo amenace con un mal grave o inminente a la persona…).
2. Aquel a quien, mediante la violencia física o psíquica, se le intenta despojar o usurpar el bien que posee legítimamente, puede oponerse para evitarlo también con violencia, porque estaría actuando conforme a una causa de exención de la responsabilidad penal (legítima defensa, artículo 20 del Código Penal). Esto es un tipo de autotutela, pero una vez consumado el despojo, la usurpación, aunque se haya empleado violencia por parte del despojante, este se convierte en poseedor, y esta posesión es, para el despojante, pacífica. De tal manera que, si el despojado no acude a la tutela interdictal posesoria en el plazo de un año, el despojante se convertirá en el único poseedor de la cosa y podrá adquirirla por usucapión, porque la posesión es pacífica. Si el despojado optara por tomarse la justicia por su mano (delito, artículo 455 del Código Penal), el primer despojante podría acudir a los Tribunales conforme a la tutela interdictal.

Para aclarar lo que acabamos de decir, si nos atenemos a lo que dicen los artículos 460.4, 968.1 del Código Civil y 439.1, en relación con el 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, durante el año que transcurre desde que cesa la violencia o la intimidación, hay dos poseedores: por una parte, el despojante, que tiene la tenencia física de la cosa, y por otra, el despojado, que tiene una posesión incorporal, porque no tiene la tenencia física del bien. A ambos se les reconoce la posesión y están protegidos por la tutela interdictal. Incluso el despojado, si interpusiera el interdicto en ese año, antes de que caduque, el artículo 466 del Código Civil lo considera, a todos los efectos, como si hubiera estado poseyendo material y físicamente la cosa (fictio iuris). Es decir, a los efectos de la usucapión, no se habría interrumpido el plazo; este ha seguido contando a su favor como si no se hubiera interrumpido. Incluso si quien lo hace es la persona a quien él despojó. Pero si, transcurrido ese año, el despojado no interpone el interdicto, el despojante se convierte en el único poseedor, habiendo perdido la posesión el despojado, también a los efectos de adquirir por usucapión.

Según la segunda posición doctrinal, Don Juan Arenas tendría una posesión pacífica porque no la ha adquirido por violencia física ni psíquica, y quien se la ha transmitido ha fingido ser el propietario, transmitiéndole la posesión de la finca. Lo que equivale a posesión pacífica es la posesión que se haya obtenido sin utilizar la violencia.

2. ¿Cuál es el título en que se apoya la usucapión de Don Juan Arenas? ¿Se trata de un título verdadero y válido?

El artículo 1940 del Código Civil establece dos requisitos que, si se añaden a los cuatro generales que establece el artículo 1941 del Código Civil, permiten adquirir la cosa por usucapión en un plazo más breve. Es lo que se conoce como usucapión ordinaria. Estos dos requisitos son:

1. Justo título.
2. Buena fe.

Si se cumplen, el poseedor podrá adquirir en un plazo mucho más corto. En nuestro caso, para responder a la cuestión de si Don Juan posee con justo título, cuya respuesta la encontramos en el artículo 1952 del Código Civil, el justo título, según este precepto, necesita que el poseedor en concepto de dueño posea a través de una adquisición derivativa (traiga causa en un anterior poseedor que le transmite la posesión de la cosa; se está incluyendo, por tanto, que la posesión no se haya adquirido de forma originaria, por ejemplo, mediante la ocupación). Don Juan lo hace de forma derivativa porque hay título (contrato) y traditio, pero no habrá adquirido la propiedad porque quien se la transmite no tenía la propiedad de esa finca. Precisamente por eso, para que pueda convertirse en propietario, necesitará de la usucapión, ya que es un instrumento jurídico para subsanar el defecto de titularidad de quien transmite un derecho. Si el que se lo transmite sí es propietario, Don Juan no necesitaría de la usucapión. Solo adquiere la posesión y no la propiedad.

En nuestro caso, hay justo título porque Don Juan ha adquirido la finca mediante un contrato de compraventa (adquisición derivativa con título y traditio). Hay que advertir que el artículo 1954 del Código Civil establece que el justo título nunca se presume, y quien lo alegue en usucapión ordinaria, en el plazo más breve, tiene que probarlo. Se trata de una excepción al principio de presunción de legitimidad posesoria que establece el artículo 448 del Código Civil. Sin embargo, a los efectos de la usucapión, esta presunción no interviene, porque quien quiera beneficiarse de la usucapión ordinaria tiene que probar el justo título. Luego, Don Juan, en principio, cuenta con justo título, porque si ya con el término justo título no es suficiente para crear cierta confusión terminológica, el artículo 1953 del Código Civil señala que, además de que tiene que poseer mediante una adquisición derivativa, no originaria, el justo título tiene que ser verdadero y válido. Pero este precepto, y ninguno otro en la regulación jurídica de la usucapión, explican en qué consisten estos requisitos, lo que ha obligado a que la jurisprudencia rellene esta laguna legal. Lo ha hecho señalando que el justo título ha de considerarse verdadero cuando tenga existencia real, en el sentido de que no sea absolutamente simulado, falso o putativo.

• La simulación es una divergencia consciente entre lo realmente querido por las partes contratantes y lo que externamente declaran en el contrato. Por ejemplo, las partes no quieren celebrar un contrato de compraventa, pero lo declaran. Si no existe la causa de tal contrato oneroso (artículo 1974 del Código Civil, intercambio de prestaciones), no existe la compraventa; quieren defraudar. Si se puede descubrir que no se ha celebrado el contrato de compraventa, podrían estar encubriendo otro tipo de contrato, como una donación. La razón por la que lo hacen puede ser cualquiera, pero normalmente creando una apariencia jurídica para defraudar a terceros, como en caso de concurso de acreedores, donde el deudor supuestamente vende a un tercero, provocando un alzamiento de bienes (insolvencia aparente). Es difícil de probar; si se probara, ese contrato sería nulo por falta de causa (artículo 1375 del Código Civil: para que un contrato sea válido se necesita objeto y causa lícitos). También se usa para defraudar a Hacienda. Se suele hacer entre familiares. Los contratos con simulación relativa sí existen; los absolutos, no.
• El título es falso cuando una de las partes contratantes no consiente y la otra parte falsifica su firma.
• El título es putativo cuando alguien cree tener un derecho que no existe en la realidad jurídica. Por ejemplo, si alguien ha recibido una cosa que le han entregado los herederos o el albacea como consecuencia de que el causante se la legó en el testamento y, con posterioridad, se descubre que ese testamento fue revocado y ese legado dejó de existir. El sujeto cree que sigue teniendo dicho legado, pero no es así.

En nuestro caso, el contrato de compraventa, que es el título del que trae causa la adquisición de la finca por Don Juan, no es absolutamente simulado, falso ni putativo; por lo tanto, es verdadero. Ahora bien, para que sea también válido, como segundo requisito que reúne el artículo 1953 del Código Civil, ha de tratarse de un título que cuente con los requisitos externos de validez exigidos por la Ley, independientemente de que quien transmite el derecho como consecuencia de ese título sea o no el verdadero titular. Por tanto, la validez viene referida a su sentido literal. En el caso de un contrato, a los efectos de la usucapión, solo hay que atender a que reúna los requisitos esenciales de validez de los contratos que establece el artículo 1261 del Código Civil: consentimiento, objeto y causa. En definitiva, que no sea nulo radicalmente porque le falte alguno de estos tres requisitos. Con independencia de si existe consentimiento, objeto y causa, ese contrato es válido a los efectos de adquirir por usucapión, sin valorar que quien celebró el contrato de compraventa sea o no el verdadero propietario. Si no lo es, transmitió la posesión y no la propiedad (Don Juan necesitaría de la usucapión). Con esto también estamos diciendo que no hay que confundir los contratos nulos radicalmente con los contratos anulables, porque el Tribunal Supremo ha declarado que sí son válidos a los efectos de la usucapión. Mientras que el nulo es inexistente, cuando el contrato es anulable, como sucedería cuando se presta el consentimiento, pero está viciado porque ha intervenido dolo, error… o porque el que lo celebró fue un menor o incapacitado, ese contrato es válido, pero claudicante (amenazado de invalidez), pero despliega sus efectos si no se impugna en el plazo de cuatro años.

El contrato de compraventa de Don Juan, por lo tanto, es válido porque en nuestro caso no se dice nada de que sea nulo o anulado. Ha adquirido la finca con justo título.

3. ¿Hay algún dato que demuestre que el demandado ha poseído en concepto de dueño?

De no haberlo hecho, podría incluso haberse producido una de las causas de interrupción civil de la usucapión (artículo 1948 del Código Civil), que es el reconocimiento por parte del usucapiente del derecho de la persona con la que está usucapiendo, dejando de ser poseedor en concepto de dueño para convertirse en poseedor en concepto distinto de dueño. Hay dos datos que demuestran que el demandado posee en concepto de dueño, porque su posesión se ve perturbada por el verdadero dueño. De no haberlo hecho, opera en un concepto tácito de que otro tiene mejor derecho a poseerlo que él.

4. ¿Ha existido buena fe por parte de Juan Arenas durante toda la posesión o, por el contrario, ha dejado de ser poseedor de buena fe cuando la fundación empieza a perturbarle en su posesión?

Este requisito, que ha de concurrir con el justo título para adquirir por usucapión ordinaria, viene recogido en los artículos 1940 y 1950 del Código Civil, y lo hace con términos similares a como se define para la posesión en el artículo 433 del Código Civil. Y en el artículo 1951 del Código Civil lo deja claro al referirse a que los preceptos sobre la buena fe en la posesión se aplican a la usucapión. Se aplicará a la usucapión todo lo que se establece en relación con la buena fe en la posesión. Don Juan es un poseedor de buena fe porque, según el artículo 433 del Código Civil, ignora que en el título del que se deriva su posesión exista vicio que lo invalide. Él cree que le transmite la posesión el verdadero propietario, y no hay ningún dato que indique que la presunción aparece destruida, acreditando que sabía que no era el verdadero propietario.

5. ¿Quedó interrumpida la posesión ad usucapionem de Don Juan Arenas por los actos de la Fundación de intentar constituir una aparcería y de subastar la finca?

No ha quedado interrumpida por estos actos porque, precisamente para evitar esa interrupción, en base al artículo 1948 del Código Civil (el reconocimiento expreso o tácito de que otro tiene la posesión en concepto de dueño), Don Juan ha requerido a la Fundación para que cese en la perturbación de su derecho, del derecho que él considera que tiene como propietario de la finca. En materia de usucapión, interrumpen la misma los requerimientos extrajudiciales. Por tanto, aun cuando la Fundación, que es la verdadera dueña, haya procedido a comunicar a Don Juan que ella es la propietaria y que debe entregarle la posesión de la finca, o aun haciéndolo mediante requerimiento notarial, no es suficiente para interrumpir la usucapión. La usucapión solo se interrumpe, debiendo empezar a contarse el plazo de nuevo, además de por lo que establece el artículo 1948 del Código Civil, por citación judicial, a la que se refiere el artículo 1945 del Código Civil, o por acto de conciliación, siempre que, celebrado este sin ningún resultado, se interponga la demanda en el plazo de dos meses, a lo que se refiere el artículo 1946 del Código Civil. Y a una de ellas, la citación judicial, ya nos referíamos en otra clase práctica para indicar que se ha hecho, por parte de la doctrina, una interpretación correctora que, en vez de la citación judicial, es la interposición de la demanda.

6. A resultas de todo lo anterior, ¿cumple o no todos los requisitos para adquirir por usucapión? En caso afirmativo, ¿de qué tipo?

En primer lugar, para adquirir por usucapión hace falta cumplir los cuatro requisitos generales que establece el artículo 1941 del Código Civil. Don Juan es poseedor en concepto de dueño porque ha realizado actos que, de forma notoria, nos permiten reconocer que se considera dueño. Ha poseído pacíficamente e ininterrumpidamente, porque ha impedido que se interrumpa la posesión, precisamente realizando requerimientos para que cese cualquier interrupción tácita de que otro tiene mejor derecho a poseer que él. Ahora bien, ¿ha poseído públicamente? Este requisito no lo hemos examinado porque, cuando se poseen bienes inmuebles, es inevitable que se haga públicamente; no se puede ocultar, mientras que sí se pueden ocultar los bienes muebles. Si solo cumpliera estos cuatro requisitos, según el artículo 1959 del Código Civil, necesitaría, para adquirir, 30 años de posesión. Y si poseyó de 2001 a 2014 (demanda), no obstante, hemos visto si cumple con los requisitos para ver si ese plazo puede ser más corto (justo título y buena fe). El plazo viene establecido en el artículo 1957 del Código Civil, en caso de bienes inmuebles (10 años entre presentes y 20 entre ausentes). La Fundación está presente y, según el artículo 1958 del Código Civil, para ser ausente tiene que vivir en el extranjero o en ultramar. Como no sucede esto, de 2001 a 2014 han pasado 13 años, por lo que ha transcurrido el plazo de los 10 años para adquirir por usucapión ordinaria.