Las adquisiciones a non domino

Se trata de una adquisición originaria de la propiedad u otro derecho real, por disposición legal, y con base en la protección de la confianza que un sujeto, con buena fe, ha depositado en quien, aparentemente, era titular del derecho transmitido y podía disponer de él.

Opera como una especie de «usucapión instantánea«, sin necesidad de transcurso del tiempo, y lleva consigo la extinción del derecho del titular anterior. Los casos más importantes son:

• A) Bienes adquiridos en establecimientos abiertos al público.
• B) Adquisición de bienes muebles, con buena fe, de quien aparece como poseedor en concepto de dueño. Se exceptúan los supuestos en que el propietario originario hubiera perdido la cosa o hubiera sido privado ilegalmente de ella; en tales casos, dicho propietario sigue siéndolo y, por tanto, podrá reclamar la cosa mientras el poseedor actual no haya consumado la usucapión.
• C) Adquisición de derechos sobre bienes inmuebles, con buena fe, de quien aparece como titular de los mismos según el Registro de la Propiedad (ver apartado sobre el Registro).

Causas de extinción de los derechos reales

Cabe destacar las siguientes causas de extinción:

• A) Destrucción o pérdida de la cosa sobre la que recae el derecho real. En ocasiones, sin embargo, el derecho real no se extingue, sino que pasa a recaer sobre los bienes o derechos que sustituyen a la cosa destruida o perdida, en virtud del llamado «principio de subrogación real«.
• B) Consolidación. Se produce cuando se reúnen en un mismo sujeto la propiedad y la titularidad de un derecho real limitado sobre el mismo bien.
• C) Renuncia y abandono. La renuncia a los derechos reales está sujeta a las reglas y límites generales de la renuncia de derechos. La renuncia a un derecho real limitado beneficia al propietario del bien, que recupera las facultades que antes correspondían al renunciante.
• D) Expropiación forzosa. Está regulada en la propia Constitución Española. Consiste en la privación temporal o definitiva por el Estado de la propiedad o de cualquier otro derecho cuya titularidad corresponde a un particular, en favor de otra persona, que puede ser pública o privada. Está sujeta a ciertos requisitos esenciales:
  • Existencia de una causa justificada de utilidad pública o interés social.
  • Indemnización previa al titular expropiado.
  • Decisión adoptada por la autoridad competente y conforme al procedimiento legalmente establecido.

La publicidad de los derechos reales: El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad Inmobiliaria es aquella institución jurídica que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, con objeto de garantizar su publicidad y, en consecuencia, la seguridad del tráfico inmobiliario. Está regulado por la Ley Hipotecaria (LH).

Como regla general, la inscripción en el Registro no es obligatoria, sino voluntaria; y no es constitutiva, sino declarativa: las transmisiones, modificaciones, etc., se producen fuera del Registro, y luego se llevan a éste para su publicidad.

Los efectos que se derivan de la inscripción registral son los siguientes:

• A) Protección del titular registral. Se presume que el titular según el Registro es el verdadero titular del derecho inscrito, y además lo posee y ejercita efectivamente. El titular registral sólo tiene que presentar una certificación del Registro para poder ejercitar su derecho, tanto en juicio como fuera de él. También dispone de una acción judicial especial para ver protegido su derecho a través de un procedimiento especialmente rápido y sumario, previsto por el art. 41 LH.
• B) Protección del tercero que adquiere del titular registral. No perjudican a terceros de buena fe los actos o contratos relativos a inmuebles que no hayan sido debidamente inscritos o anotados en el Registro. El tercero que, confiando en lo que publica el Registro, adquiere un derecho real de quien aparece como titular registral, se ve definitivamente protegido en su adquisición, aunque aquél no fuera el verdadero titular (principio de fe pública registral), siempre que se den los requisitos que establece el art. 34 de la Ley Hipotecaria:
  1. Buena fe del adquirente, que se presume salvo prueba en contrario.
  2. Que se trate de una adquisición a título oneroso.
  3. Que la adquisición proceda del titular según Registro.
  4. Que el adquirente inscriba a su vez su propia adquisición.
  El tercero protegido por el art. 34 LH se denomina habitualmente «tercero hipotecario«. En este caso, la presunción de veracidad del Registro no admite prueba en contrario (es una presunción iuris et de iure).