9. Calificación de la situación jurídica creada por la cláusula 6ª.
La cláusula 6ª restringe la construcción a más de tres alturas, salvo para hoteles o edificios administrativos. En este caso, el adquirente busca construir más de 10 plantas para viviendas y locales, lo cual está prohibido por la cláusula. Esta cláusula parece establecer una servidumbre, limitando el ius aedificandi. Para confirmar si es una servidumbre, analizaremos sus requisitos:
Ajeneidad
Una servidumbre recae sobre un inmueble ajeno (art. 530 CC), requiriendo un predio sirviente y uno dominante de distintos propietarios. En este caso, todas las parcelas son simultáneamente predios sirvientes y dominantes, con una limitación recíproca al ius aedificandi. La diferencia con las relaciones de vecindad (límites legales al derecho de propiedad) radica en su origen: las servidumbres recíprocas tienen origen negocial (voluntario), ya sea bilateral (acuerdo entre colindantes) o unilateral (como en este caso, mediante el título constitutivo de la propiedad horizontal).
Utilidad
El predio sirviente debe reportar utilidad al dominante (art. 530 CC). Aquí, la utilidad es evitar la pérdida de luces y vistas, asegurando igualdad entre parcelas. Además, se busca mayor comodidad y habitabilidad al limitar las construcciones a unifamiliares, evitando la masificación y mejorando la estética. Esta servidumbre aumenta el valor de las parcelas, constituyendo una cualitas fundi.
Perpetuidad
Las servidumbres pueden ser perpetuas, a diferencia del usufructo (temporal). Se extinguen al desaparecer la utilidad o por acuerdo unánime de los propietarios (art. 546.6 CC, requiriendo modificación del título constitutivo y unanimidad según el art. 17.6 LH). También se extinguen si todas las parcelas se consolidan en un solo propietario (art. 546.1 CC), requiriendo una declaración expresa de extinción de la propiedad horizontal (art. 23 LPH).
Limitación Parcial
La restricción al derecho del propietario debe ser parcial, no total. Si la restricción fuera tan general que vaciara de contenido el derecho de goce, sería un usufructo, no una servidumbre. En este caso, se limita la altura de construcción a tres plantas, permitiendo construir pero con restricciones.
Esta servidumbre predial, conocida como servidumbre altius non tollendi, es atípica en el CC pero común en el tráfico jurídico. Limita el ius aedificandi en beneficio del predio contiguo. Su origen es voluntario, mediante negocio jurídico (bilateral o unilateral), como en este caso, a través del título constitutivo de la propiedad horizontal. No puede ser impuesta por la autoridad judicial.
En cuanto a su contenido, es una servidumbre negativa (art. 533 CC), ya que el propietario del predio sirviente no puede ejercer una facultad que, de no existir la servidumbre, podría ejercer (construir más plantas). Es continua (no requiere actividad humana) y no aparente (no hay signos externos que revelen su existencia). Al ser no aparente, no se adquiere por usucapión (art. 537 CC) y solo surte efecto frente a terceros si se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Análisis de las alegaciones de la demanda:
Alegación 1: Falta de referencia a la doble condición de predio dominante y sirviente
Esta alegación no prospera, ya que todas las parcelas son simultáneamente predios sirvientes y dominantes, no siendo necesario indicarlo.
Alegación 2: Carácter obligacional y no real de la cláusula
Esta alegación tampoco prospera. El art. 51.6 RH impide inscribir cláusulas sin trascendencia real. Si el registrador inscribió la cláusula, es porque le dio eficacia real, independientemente de su calificación. El Registro protege a quienes confían en lo publicado, incluyendo a los propietarios que se benefician de la limitación de altura.
La cláusula, aunque contenida en un contrato, tiene efectos erga omnes al estar inscrita en el Registro. La eficacia de los contratos es relativa (inter partes), pero la inscripción registral le da trascendencia real. Si la cláusula es falsa, el perjudicado puede impugnar el contrato por dolo (arts. 1965, 1269 y 1270 CC), con un plazo de 4 años desde la entrega de la parcela (art. 1301 CC).
Alegación 3: Neutralidad de la Administración en conflictos entre privados
La Administración es neutral en conflictos entre privados derivados de licencias (arts. 10 y 12 Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales). Su función es verificar el cumplimiento del planeamiento urbanístico, no los derechos privados. Por lo tanto, no tiene por qué conocer la existencia de una limitación de altura por servidumbre.