LAS ARRAS: CONFIRMATORIAS/PENITENCIALES O DE DESISTIMIENTO
CONFIRMATORIAS: entrega por parte de unos de los contratantes de una cantidad de dinero a modo de señal o parte del precio dirigida a reforzar la existencia del contrato al tiempo que constituye un pago parcial de la misma es una cantidad a cuenta que se paga por el deudor al constituirse la obligación para asegurar el cumplimiento de esta.
PENINTENCIALES O DE DESISTIMIENTO
Entrega de una cantidad de dinero por uno de los contratantes en cuya virtud cualquiera de las partes puede unilateralmente desistir del contrato perdiendo las arras el que las haya entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las haya recibido.
PENALES
Es como las penitenciales. Cumplen una mayor función de garantía consisten en una suma de dinero o de otra cosa que una de las partes de la obligación entrega a la otra al constituirse esta en caso de incumplimiento de la obligación si este fuese provocado por quien entregó esa suma de dinero la pierde y si el incumplimiento fue provocado por la otra parte habrá que restituirla duplicada. Las partes tienen libertad para determinar y configurar el carácter de las arras cuando no se dice nada la doctrina establece que se presumen confirmatorias aunque existen sentencias en otro sentido.
EL SANEAMIENTO POR EVICCION Y VICIOS OCULTOS
El vendedor además de entregar la cosa objeto del contrato es responsable de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada (Artículo 1475. e) el vendedor deberá realizar al comprador los siguientes reembolsos precio del objeto en el momento de la evicción frutos o rendimientos cosas del pleito gastos de contrato etc. Para que el comprador pueda exigir la responsabilidad al vendedor es preciso: que un tercero haya iniciado una acción judicial contra el comprador reclamándole la cosa que el comprador haya notificado la demanda al vendedor y que el proceso haya terminado con sentencia favorable al demandante.
REGLAS
Si se establece un pacto que se limite al vendedor de responder por evicción y este tiene mala fe el pacto es nulo si no se dice nada en el contrato el vendedor responde de la evicción si el comprador renuncia a la evicción y se produce el vendedor solo debe entregar el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción.
PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN
Plazo general de 5 años.
EVICCION POR CARGAS Y GRAVÁMENES OCULTOS
El artículo 1483 en los siguientes términos si la finca vendida estuviese gravada sin mencionarlo en la escritura con alguna carga no parentes no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año a contar desde el otorgamiento de la escritura podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Transcurrido el año solo podrá reclamar la indemnización dentro de un periodo igual a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
DE LOS VICIOS O DEFECTOS OCULTOS
Que la cosa tuviera esto es de su posesión útil: nace cuando la cosa vendida tuviese vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos precio se excluye esta garantía por vicios ocultos cuando estos son manifestados o estuvieran a la vista o si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos. El vendedor responde del saneamiento de vicios ocultos aunque los ignorase a menos que desconociendo el valor de los vicios o defectos se hubiere estipulado lo contrario. Como consecuencia de la obligación el comprador podrá optar entre:
- RESOLVER: el contrato con restitución de los gastos que pagó si existiese mala fe del vendedor deberá indemnizar los daños y perjuicios.
- REBAJAR: la cantidad proporcional del precio no existe posibilidad de indemnización por daños y perjuicios.
ALGUNAS CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONTRATO DESISTIMIENTO RESOLUCIÓN Y RETRACTO
DESISTIMIENTO: una vez perfeccionado el contrato de compraventa ninguna de las partes puede desvincularse del mismo por su sola voluntad salvo que así se hubiese pactado o que la ley lo permita expresamente.
DESISTIMIENTO CONVENCIONAL
De acuerdo expreso cuestión de las arras de desistimiento o penitenciales.
DESISTIMIENTO LEGAL
Comprador consumidor.
RESOLUCIÓN
Con carácter general cualquiera de las partes de un contrato de compraventa ha de ejercitar la acción de resolución por incumplimiento cuando se den los presupuestos necesarios para ello. Con carácter particular en la compraventa de inmuebles el art 1504 exige para que tenga lugar la resolución que el vendedor dirija al comprador un específico requerimiento resolutorio por vía judicial o notarial.
RESPECTO A LOS BIENES MUEBLES
El artículo 1505 exige respecto de los bienes muebles la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho en interés del vendedor cuando el comprador antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa no se haya presentado a percibirla o presentándose ni haya ofrecido al mismo tiempo el precio salvo que para el pago de este se hubiese pactado mayor dilación. En la venta de bienes muebles la resolución tiene lugar de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento.
RETRACTO CONVENCIONAL
Pacto entre las partes al tiempo de perfeccionarse la venta del cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa vendida mediante el reembolso al comprador del precio de la venta los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida también se conoce con el nombre de ladrillo de retroventa compraventa con pacto de retroventa venta a carta de gracia. Tiene una duración limitada pactada por las partes siempre que no exceda de 10 años a falta de pacto tiene una vigencia de 4 años es TRANSMISIBLE: se puede hacer valer no solo frente al comprador también frente a quienes hayan adquirido la cosa de este.