Caso 1: Compraventa de Finca y Legitimación para Vender

Preguntas: ¿Es válida la compraventa? ¿Se ha producido la transmisión de la propiedad? ¿Qué pueden hacer Juan y Antonio?

Para la transmisión de la propiedad, son necesarios dos requisitos: un título, que se refiere al contrato realizado por las partes (en este caso, un contrato privado de compraventa de la finca), y el modo, es decir, la entrega de la cosa. En este supuesto, se cumplen ambos requisitos, ya que existe un contrato y Paulino ya tenía la posesión de la finca, pues llevaba 10 años como arrendatario.

Sin embargo, debemos tener en cuenta que Juan y Antonio también eran propietarios de dicha finca y, aunque autorizaron a Filomena para administrarla, no le dieron autorización para venderla.

Además, para llevar a cabo actos de disposición en supuestos de comunidad de bienes, se necesita el acuerdo unánime de todos los propietarios. Por lo tanto, Juan y Antonio podrían interponer la acción reivindicatoria, solicitando la entrega o restitución de la finca. Para ello, tendrían que demostrar que ellos también tienen el dominio, que Paulino tiene una posesión indebida y, además, identificar la cosa.

En caso de que se rechazara la acción reivindicatoria, dado que Paulino es un poseedor de buena fe (pues creía que podía recibir la cosa de Filomena), Juan y Antonio podrían reclamar daños y perjuicios a Filomena.

Caso 2: Venta de Reloj Antiguo en Feria de Antigüedades

Pregunta: Antonio, por la misma herencia, había recibido en concepto de mejora un reloj del siglo XVII, que había pertenecido a su tatarabuelo. Se lo lleva a su amiga Lola, que tenía una casa de antigüedades, para su tasación. Lola lo expone junto a otras antigüedades en una feria y lo vende a María por 10.000€. ¿Puede recuperarlo Antonio? Explique su respuesta.

El artículo 464 del Código Civil (CC) establece que la posesión de un bien mueble de buena fe equivale al título. En este caso, como María desconocía que la propiedad del reloj no pertenecía a Lola, sino que pensaba que esta era la dueña, adquiere la propiedad de dicho reloj.

No obstante, el último párrafo de ese mismo artículo dispone que: “En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio”.

Por ello, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 85 del Código de Comercio (CCom), podemos concluir que Antonio podrá acudir ante el juez para intentar recuperar la propiedad de su reloj. En caso contrario, podrá dirigirse contra Lola, reclamándole daños y perjuicios.

Caso 3: Deudas de Comunidad de Propietarios y Venta de Piso

Pregunta: Juan, como vive en Alemania, decide vender un piso que tiene en Madrid, dados los problemas que tiene con los vecinos. Sin decir nada a la comunidad, firma un contrato de compraventa con Fernando y Martina y acuerda un precio de 150.000€. El matrimonio entra a vivir en el inmueble y la Comunidad de Propietarios les exige el pago de 5 anualidades de gastos impagados, así como los de la anualidad corriente. ¿Qué pueden hacer Fernando y Martina frente a la comunidad?

Una de las obligaciones del titular de un piso, establecida en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es contribuir a los gastos comunes, conforme a su cuota o a lo establecido en los Estatutos. Por lo tanto, Juan debería haber pagado dichos gastos.

Sin embargo, con la reforma de la LPH de 2013, quien adquiere una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Por tanto, Juan debe hacer frente a la deuda vencida antes de transmitir el piso, pero Fernando y Martina tienen que hacer frente al pago de tres anualidades de gastos impagados, así como los de la anualidad corriente.

Caso 4: Hipoteca No Inscrita y Venta de Finca

Pregunta: Antes de que Filomena decidiera la venta de la finca heredada por su padre junto a sus hermanos, acordó con Doroteo, prestamista, un préstamo por importe de 200.000€ y, en garantía del pago, acuerdan la constitución de una hipoteca sobre la finca heredada. El pago del préstamo se haría en un plazo de 20 años. Ambos acuden al notario y otorgan escritura pública, si bien Doroteo no la inscribe. Filomena comienza a pagar el préstamo en los plazos convenidos, pero pasados 4 años, ante la situación de crisis en que se encuentra, deja de pagar. Por ello, Filomena vende la finca a Paulino, su arrendatario. Doroteo acude al juzgado y solicita la ejecución hipotecaria. ¿Es posible? ¿Frente a quién debería hacerlo en su caso?

La hipoteca inmobiliaria se regula en los artículos 1876 del CC y 104 de la Ley Hipotecaria (LH). En ambos se establece que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya garantía fue constituida. En este supuesto, Filomena constituye una hipoteca sobre la finca heredada para garantizar el pago del préstamo de 200.000€ acordado con Doroteo, finca que a su vez vende a Paulino.

Por tanto, encontramos tres sujetos: el deudor hipotecario (Filomena), el acreedor hipotecario (Doroteo) y el tercer poseedor (Paulino). Para determinar si Doroteo puede solicitar la ejecución hipotecaria, debemos analizar las características de la hipoteca. De ellas, debemos destacar que la hipoteca es un derecho de constitución registral, es decir, son requisitos constitutivos tanto otorgar el contrato de hipoteca en escritura pública como inscribir este contrato en el Registro de la Propiedad. Por tanto, dado que Doroteo no inscribió el contrato en el Registro, esta hipoteca en ningún momento habría sido constituida.

Teniendo esto en cuenta, podemos afirmar que la hipoteca no es ejecutable por dos motivos: por la falta de inscripción y por la presencia de Paulino, tercer poseedor que adquirió la finca. Esto tiene su fundamento en la Ley Hipotecaria, que dispone que no se reconocerán las escrituras no inscritas en las que se constituyan derechos reales sujetos a inscripción, si lo que se intenta es hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito.

Caso 5: Extensión de la Hipoteca a Construcciones y Accesiones Naturales

Pregunta: Tras la constitución de la hipoteca y antes de la ejecución, Filomena había construido un chalet en la finca, para vivir allí en un futuro. Igualmente, el cauce del río que pasaba por una parte de la finca cambió. ¿Estarían afectados estos cambios por la hipoteca?

Nos encontramos ante un supuesto de accesión natural, en el que una finca incorpora un río debido al cambio de su cauce de forma natural. Para ver si este cambio afecta a la hipoteca, debemos atender al artículo 109 de la Ley Hipotecaria, que dispone que la hipoteca se extiende a las accesiones naturales.

Por tanto, podemos decir que la hipoteca sí se ve afectada por estos cambios, pues estaríamos ante una extensión natural de la hipoteca debido a una agregación de terrenos por obra de la naturaleza.

Respecto al chalet, debemos decir que, atendiendo al artículo 110 de la LH, no se ve afectado por la hipoteca debido a que es “de nueva construcción”, es decir, que se construye después de haber constituido la hipoteca.