Reconocimiento de Deuda y su Inscribibilidad
Pregunta: Presentamos en el Registro una escritura de reconocimiento de deuda en la que A reconoce deberle a B 100.000 €. ¿Será inscribible?
Solución práctica: No.
Fundamento: En el Registro sólo se inscriben títulos en los que se constituye un derecho real (art. 2 LH). En este supuesto únicamente existe un derecho obligacional que sería inscribible si lo garantizasen con hipoteca.
Distribución de Responsabilidad Hipotecaria mediante Instancia Privada
Pregunta: Se presenta en el Registro instancia privada distribuyendo la responsabilidad hipotecaria entre las 10 entidades resultantes de la división en régimen de propiedad horizontal de la finca sobre la que se constituyó la hipoteca. ¿Será inscribible?
Solución práctica: Sí.
Fundamento: Aunque el artículo 3 de la LH exija escritura pública, existen ciertas “excepciones” como la regulada en el artículo 216 del RH en el que se permite la distribución mediante “Solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él o cuyas firmas estén legitimadas”. Ello viene ratificado por la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 7 de enero de 2004.
Doble Venta y Prioridad Registral
Pregunta: A vende a B en escritura pública el 2 de abril de 2009, que se presenta vía fax. B no presenta la escritura en el Registro para liquidar previamente el impuesto hasta el 16 de abril. A, el 13 de abril de 2009 vende la misma finca a C que la presenta físicamente al día siguiente. ¿Qué título inscribirá el Registrador?
Solución práctica: Estamos ante un supuesto de doble venta. Aunque B tuviese prioridad temporal, en la práctica se inscribirá a favor de C en tanto que presentó antes el documento. B lo presentó vía telemática el mismo día 2 de abril pero no consolidó el asiento dentro de los 10 días siguientes por lo que le caducó. Todo ello al margen de las responsabilidades que pudiere exigir B a A.
Fundamento: Artículo 17 LH.
Presentación Telemática y Consolidación del Asiento
Pregunta: En el supuesto anterior, ¿hubiese pasado lo mismo si se hubiere hecho la presentación telemática?
Solución práctica: No, con la presentación telemática no es necesaria la presentación física del documento (la consolidación del asiento) dentro de los 10 días siguientes a su presentación sino que tiene la vigencia del asiento de presentación: 60 días. Eso sí, igualmente ha de justificarse la liquidación del impuesto correspondiente.
Fundamento: Art. 112 de la Ley 24/2001 en su redacción dada por la Ley 24/2005 de 18 de noviembre y Art. 249.2 del Reglamento Notarial.
Igualación de Rango Registral entre Condición Resolutoria e Hipoteca
Pregunta: ¿Es posible inscribir una escritura en la que la sociedad A, titular de una condición resolutoria que grava la finca de procedencia (Finca X) iguale el rango registral con el de la hipoteca constituida sobre una de las fincas resultantes de la división en régimen de propiedad horizontal de la finca X en la que sólo aparece gravada con la hipoteca?
Solución práctica: Sí. La posibilidad del pacto de igualación de rango registral entre una condición resolutoria y una hipoteca ya inscritas es admisible por cuanto se admite la posposición en el Art. 241 RH siempre que se cumplan una serie de requisitos (escritura pública, consentimiento titulares, entre los que destaca que no produzca ningún perjuicio a acreedores intermedios que, en este supuesto no existen.
Fundamento: Art. 227 y 241 RH.
Inscripción de Hipoteca sin Título Previo
Pregunta: A vende a B. B hipoteca a favor de C. Se presenta únicamente la hipoteca en el Registro. ¿Podrá inscribirse?
Solución práctica: No, el Registrador denegará su inscripción por falta de título previo, la compraventa, porque de no inscribirse la misma la finca constará inscrita a nombre de A, persona distinta a favor de quien se constituye el gravamen.
Fundamento: Principio de tracto sucesivo. Art. 20 LH.
Nulidad de la Venta y Afectación a Terceros Adquirentes a Título Gratuito
Pregunta: A vende una finca a B, que la inscribe a su favor. B la dona a C que también inscribe. Posteriormente se anula la venta porque A tenía limitada su capacidad de obrar. ¿Cómo afectará a C (que desconocía la limitación de A) esta nulidad?
Solución práctica: La nulidad afectará a C porque no reúne todos los requisitos para la protección de la fe pública: no es adquirente a título oneroso y no tiene más protección registral que la de su causante.
Fundamento: Art. 34 LH.
Nulidad de la Venta y Afectación a Terceros Adquirentes de Mala Fe
Pregunta: En el supuesto anterior, ¿qué ocurriría si B vendiese a C, que también inscribe y se anulase la venta porque A tenía limitada su capacidad de obrar y fuese conocido por C?
Solución práctica: La nulidad afectará a C porque no reúne todos los requisitos para la protección de la fe pública, falta el requisito de la buena fe.
Fundamento: Art. 34 LH.
Nulidad por Limitación de Capacidad del Transmitente y Protección del Artículo 34 LH
Pregunta: En el supuesto anterior, ¿qué ocurriría si se anulase la venta porque, en este caso, B tenía limitada su capacidad de obrar cosa que desconocía C?
Solución práctica: La nulidad afectará a C porque el artículo 34 no protege de la nulidad del título del que nos transmitió, del propio título.
Fundamento: Art. 33 LH.
Caducidad del Asiento de Presentación
Pregunta: Una escritura de dación en pago se presenta en el Registro el día 7 de enero de 2009. ¿Qué día exacto caduca el asiento de presentación?
Solución práctica: El día 18 de marzo de 2009, hasta la hora del cierre del diario.
Fundamento: Art. 17LH y 109 y 360 RH.
Prórroga del Asiento de Presentación por Calificación con Defectos Subsanables
Pregunta: En el supuesto anterior, ¿cuándo caducaría el asiento de presentación si, después de retirarse el documento para la liquidación del impuesto, hubiere sido calificada con defectos subsanables (por escrito) el día 28 de febrero de 2009?
Solución práctica: En el supuesto de la calificación negativa por defecto subsanable se produce una prórroga automática del asiento de presentación por 60 días hábiles más a contar desde la calificación del Registrador; esto es, hasta el 13 de mayo de 2009, hasta la hora del cierre del diario.
Fundamento: Art. 17LH y 109 y 360 RH.
Prórroga del Asiento de Presentación de Títulos Conexos
Pregunta: En el supuesto anterior, ¿qué ocurriría si en el mismo acto de la dación en pago se hubiese constituido un préstamo garantizado con hipoteca sobre la misma finca y se hubiese presentado posteriormente a la dación?
Solución práctica: La prórroga del plazo de vigencia del asiento de presentación del título anterior llevará consigo la prórroga del plazo de vigencia del asiento de presentación del título conexo, en este supuesto, el de la hipoteca.
Fundamento: Art. 111 LH.