1. Resolución de la Compraventa en Base a la Cláusula Resolutoria Explícita
En este caso, sí se puede solicitar la resolución de la compraventa en base a la cláusula resolutoria explícita, ya que ha sido introducida en el contrato por acuerdo y consentimiento de ambas partes. De acuerdo con el artículo 1255 del Código Civil, las partes contratantes pueden introducir las cláusulas, pactos o acuerdos que estimen convenientes, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.
Dicha cláusula se ajusta a la legalidad vigente en España y es aplicable al contrato en cuestión.
La condición resolutoria es una garantía convencional estipulada en el contrato, en virtud de la cual la falta de pago del precio da lugar a la resolución del contrato, siempre que el vendedor haya requerido el pago al comprador notarial o judicialmente. El pacto comisorio es inscribible en el Registro de la Propiedad (art. 11 LH).
El Código Civil regula de forma diferente la condición resolutoria para bienes muebles e inmuebles.
En este caso, al tratarse de un bien inmueble, el art. 1504 del Código Civil establece que, aunque se haya estipulado la resolución de pleno derecho por falta de pago, el comprador puede pagar incluso después del plazo, mientras no se le haya notificado judicialmente o por acta notarial. Tras el requerimiento, el juez puede conceder un nuevo término.
Los requisitos para la aplicación del pacto comisorio, según el Tribunal Supremo, son:
- Compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado.
- Impago del precio (total, parcial o de intereses).
- Impago objetivo (sin necesidad de voluntad rebelde).
- Requerimiento judicial o notarial de resolución.
- Cumplimiento de la obligación por parte del vendedor.
- Estipulación expresa en el contrato (aunque se admite la aplicación del art. 1504 sin pacto expreso si se cumplen los demás requisitos).
2. Trascendencia de la Inscripción de la Compraventa con Cláusula Resolutoria en el Registro de la Propiedad
La inscripción de la condición resolutoria expresa en el Registro de la Propiedad (art. 11 LH) produce efectos frente a terceros. La resolución alcanza no solo al comprador, sino también a posibles subadquirientes, a diferencia de la resolución del artículo 1124 del Código Civil.
Los efectos de la inscripción registral son: calificación, certeza del derecho y fe pública registral, protección judicial, firmeza de la adquisición, inoponibilidad de lo inscrito, acción real registral y publicidad formal de la titularidad.
3. Validez de la Venta Posterior
La venta a D. Ángel no es válida debido al impago de dos plazos. Al constar en el Registro de la Propiedad el contrato de compraventa con la cláusula resolutoria y existir un impago, se debe resolver la compraventa según el artículo 1124 del Código Civil (cumplimiento o resolución con resarcimiento de daños e intereses). Esto se aplica sin perjuicio de los derechos del tercer adquiriente, según el Código Civil y la Ley Hipotecaria.
4. Alegación de Desconocimiento de la Cláusula Resolutoria por Parte de D. Ángel
D. Ángel no puede alegar desconocimiento de la cláusula resolutoria, ya que su inscripción en el Registro de la Propiedad le otorga publicidad formal. El titular registral puede acreditar su derecho mediante nota simple informativa o certificación (esta última, fehaciente).
5. Necesidad de Actitud Dolosa para la Resolución del Contrato
No siempre se requiere dolo para la resolución de un contrato. El artículo 1506 del Código Civil establece que la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones, además de las expresadas en capítulos anteriores y por retracto legal o convencional.
El artículo 1503 del Código Civil contempla la resolución si el vendedor teme la pérdida del inmueble y el precio. En ausencia de este motivo, se aplica el artículo 1124.
El dolo no es el único motivo de resolución contractual, como afirman las sentencias del Tribunal Supremo 551/2014 y 637/2014. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, en caso de incumplimiento de una de las partes.