Contrato de Compraventa: Elementos Esenciales

El contrato de compraventa es un acuerdo legalmente vinculante entre dos partes, un vendedor y un comprador. Para que este contrato sea válido, deben cumplirse ciertos requisitos:

• Consentimiento: Ambas partes deben estar de acuerdo con los términos del contrato.
• Objeto: El objeto del contrato debe ser lícito, posible y determinado o determinable. No puede estar fuera del comercio ni ser contrario a las leyes o a las buenas costumbres.
• Causa: La causa es la prestación o promesa de una cosa o servicio. Esta no debe ser falsa.

Extinción del Contrato de Compraventa

Un contrato de compraventa puede extinguirse por diversas causas, entre ellas:

• El pago o cumplimiento de las obligaciones.
• La pérdida de la cosa debida.
• La condonación de la deuda.
• La confusión de los derechos de acreedor y deudor.
• La compensación.

Otros Contratos Relacionados con la Compraventa

• Contrato de Permuta: Se produce un intercambio de bienes entre las partes, quienes deben estar de acuerdo con los términos del intercambio.
• Contrato de Leasing: Se alquila un bien con una opción de compra al final del período de arrendamiento.
• Contrato de Factoring: Una empresa con facturas pendientes de cobro cede el derecho de cobro a una empresa de factoring a cambio de una comisión.
• Compraventa con Pacto de Retroventa: El vendedor tiene la posibilidad de recuperar el bien vendido en un plazo determinado, bajo ciertas condiciones.

Impuestos en la Compraventa de Bienes Inmuebles

La compraventa de bienes inmuebles está sujeta a varios impuestos en España:

• Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)
• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)

Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)

• Hecho Imponible: Están sujetas al impuesto las entregas de bienes y las prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. Las operaciones sujetas a este impuesto no estarán sujetas a las otras.
• Operaciones no Sujetas:
  • La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, realizada a favor de un solo adquirente.
  • La transmisión mortis causa de la totalidad o parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo.
• Operaciones Exentas:
  • Terrenos que no tengan la condición de edificables.
  • Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
• Base Imponible: Está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas.
• Tipo Impositivo: 5%.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El ITP es un impuesto indirecto, de naturaleza objetiva, instantáneo u ocasional, que grava las transmisiones patrimoniales onerosas e inter vivos.

• Hecho Imponible:
  • Transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
  • La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas.
• Operaciones no Sujetas: Cuando estén sujetas al IGIC o cuando gocen de exención del IGIC.
• Sujeto Pasivo:
  • En transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.
  • En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto.
  • En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario.
• Base Imponible: Se determina por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.
• Cuota Tributaria: 6,5%, 6% para familias numerosas, personas con discapacidad y menores de 35 años. 1% para fianzas y préstamos.
• Devengo del Impuesto: El día que se realice el acto o contrato gravado.

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

• Documentos Notariales – Hecho Imponible: Están gravadas por este impuesto las escrituras, actas y testimonios.
• Base Imponible: Primeras copias de escritura que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable. 0,30€ por pliego o 0,15€ por folio. 0,75%. Compatible con el IGIC.
• Sujeto Pasivo: Lo será el adquirente del bien o derecho reflejado en la correspondiente escritura.
• Exenciones:
  • Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos y contratos relacionados con viviendas de protección oficial.
  • La primera transmisión inter vivos de viviendas de protección oficial.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plusvalía Municipal)

• Hecho Imponible: Para que este impuesto sea exigible se precisa que la plusvalía se manifieste como consecuencia de la transmisión de la propiedad de los inmuebles por cualquier título, o bien de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos inmuebles.
• Devengo del Impuesto: Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte.
• Sujeto Pasivo:
  • En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales a título lucrativo: será el adquirente o la persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.
  • El sujeto pasivo en la transmisión de terrenos o en la constitución de derechos reales a título oneroso será el transmitente del terreno o la persona que constituya o transmita el derecho real de que se trate.
• Exenciones: Las aportaciones de bienes y derechos reales por los cónyuges, la transmisión de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos.
• Base Imponible: Vendrá constituida por el incremento real de valor de los terrenos de naturaleza urbana y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.