Compraventa de Empresa

El negocio típico de transmisión inter vivos de la empresa es la compraventa de empresa. La compraventa, al ser el contrato de cambio oneroso por excelencia, nos va a servir de modelo para solucionar los problemas comunes a todos los actos de disposición inter vivos de la empresa. Nuestro derecho no regula el contrato de compraventa de empresa. Es un contrato atípico. La doctrina lo considera como una compraventa especial por razón de su objeto.

Complejidad del Objeto

Esta complejidad del objeto se proyecta en toda la estructura del contrato. Así, el tipo negocial se configura en función del objeto transmitido, que es la empresa. Por ello, solo cuando se transmite el conjunto de elementos organizados en funcionamiento en los que consiste una empresa podrá existir compraventa de empresa. Si se transmiten elementos patrimoniales inconexos o desorganizados, o bien un conjunto organizado sin funcionamiento, no habrá compraventa de empresa. También influyen en su estructura porque el título jurídico que liga al empresario con su empresa no es el simple derecho de propiedad, sino que la naturaleza compleja de la empresa, formada por elementos jurídicos, económicos y de hecho, nos obliga a hablar de titularidad de la empresa más que de propiedad. Por la compra de la empresa se transmite al adquirente la titularidad de cada uno de los elementos y relaciones fácticas, jurídicas y económicas que unen al empresario que transmite con cada uno de los elementos que componen la empresa.

Naturaleza y Forma del Contrato

Otro punto de la estructura de la compraventa es la naturaleza mercantil por el objeto del contrato, que es la empresa (artículo 2 CCo). La forma de este contrato, en principio, en virtud de su carácter mercantil y a falta de previsión legal sobre la forma, el artículo 51 CCo establece que no está sujeto a formalidad esencial o constitutiva (libertad de forma). Sin embargo, un sector doctrinal recomienda que, en aras de la seguridad jurídica y por la complejidad del objeto que se transmite, las partes formalicen este contrato en escritura pública incluyendo en la misma un inventario de los elementos que la forman.

Contenido Obligacional

El contenido obligacional de este contrato es muy complejo para el vendedor porque se perfecciona consensualmente con un solo contrato, pero la entrega de la empresa se articula a través de una pluralidad de modos traslativos sujetos a regímenes jurídicos distintos según la naturaleza del bien que se transmita. También es complejo porque se transmiten en el mismo elementos inmateriales como la clientela, la organización… La determinación de los elementos patrimoniales que el vendedor debe entregar al adquirente se determina por criterios jurídico-económicos y, a falta de normas especiales sobre la materia, se sigue el criterio establecido en el artículo 1346.8 CC, que entiende que forman parte de la empresa conyugal los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión que sean parte integrante o pertenencia de esta. El vendedor deberá entregar todos los elementos materiales e inmateriales que permitan al adquirente continuar la actividad profesional con normalidad. La compraventa en derecho español, además del consentimiento, requiere para su perfeccionamiento la traditio o entrega de la cosa al celebrar el contrato de compraventa. En este caso concreto, al ser el objeto de contrato una empresa, su entrega requerirá una pluralidad de transmisiones particulares de los distintos elementos que la integran, sujetos cada uno de ellos a su propio régimen jurídico.

Elementos del Contrato

• Bienes inmuebles: se transmiten mediante escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Bienes muebles: se transmiten mediante la entrega material o puesta a disposición e incluso también se admite la entrega simbólica.
• Bienes inmateriales de la propiedad industrial (patentes, marcas…): mediante documento fehaciente inscrito en la Oficina Española de Patentes y Marcas.
• Local de negocio a título arrendaticio: cesión del contrato de arrendamiento o por subarriendo del local. En ningún caso anterior es necesario contar con el consentimiento del arrendador, pero se le debe notificar de forma fehaciente dicha transmisión en el plazo de un mes desde que se cedió o subarrendó.
• Cesión de créditos:
  • Créditos incorporados a títulos valores (pagarés, cheques, letras de cambio…): se transmiten según las normas de cada clase de título:
    • Título al portador: mediante entrega del título.
    • Título a la orden (letra de cambio): se transmite por endoso.
    • Título nominativo: se transmite mediante entrega y notificación de la cesión al deudor.
  • Créditos no incorporados a títulos valores: se requiere de un pacto transmisorio entre las partes y notificación al deudor.
• Contratos en curso: contratos que ha celebrado la empresa y están vigentes (de seguro, bancarios). Se pueden transmitir con pacto entre cedente y adquirente. Además de otro pacto entre adquirente y terceros. Además, hay supuestos especiales que establecen la transmisión automática de esos contratos especiales de forma automática.
• Deudas: se transmiten con el consentimiento expreso de los acreedores porque hay deudores más solventes que otros. Además, se exige un pacto expreso entre las partes. Las deudas que se pueden transmitir son las contractuales, nunca las extracontractuales, que son aquellas de origen doloso o culposo del empresario cedente. Son personales.
• Las relaciones de hecho, personales o funcionamiento de los procedimientos técnicos o sistemas y estructura de la organización comercial de la empresa. Se le impone al empresario cedente unas obligaciones de hacer y no hacer.
• Libros de contabilidad: el transmitente ha de conservarlos 6 años desde el último asiento, poniéndolos a disposición del adquirente, quien tiene el derecho de información fundado en la buena fe.

Supuestos Especiales

• Deudas laborales: responden solidariamente cedente y adquirente.
• Deudas fiscales: el adquirente responde subsidiariamente con los bienes de la empresa.

Obligaciones del Vendedor

• Obligación de hacer: comunicar al adquirente los conocimientos e información necesarias sobre los procedimientos técnicos de producción, estrategias comerciales, red de distribución… Esto es conocido como know-how, para que el adquirente pueda explotar adecuadamente la empresa. Y esta obligación de información se traduce en una obligación de asistencia técnica.
• Obligación de no hacer: prohibición de hacer la competencia. Está basada en el principio de buena fe contractual y concurrencial y en la prohibición de abuso del derecho. Esta obligación es temporal, hasta la consolidación de la actividad empresarial del adquirente. A falta de acuerdo entre las partes, el tiempo de esta obligación la determinará el Juez y, en caso de incumplimiento, procede una indemnización por pérdida de clientela y expectativas de beneficio. El vendedor está obligado al saneamiento de la empresa, pero solo se prevé una responsabilidad por vicio o evicción del todo o de la mayor parte, pero no de elementos esenciales para la normal explotación de la empresa o de importancia por su valor patrimonial.

Arrendamiento de Empresa

Es una vía normal y frecuente de acceder al mercado como empresario y de operar en él a través de una organización empresarial arrendada, lo que convierte a la empresa, desde el punto de vista económico, en un valor de uso y explotación y también en un valor de cambio en el mercado a título arrendaticio. De esta manera, se desplaza la titularidad de la empresa a favor del arrendatario. Este negocio jurídico no está regulado en nuestro derecho positivo y tampoco existe uso o costumbre mercantil aplicable, por lo que se regirá por lo pactado entre las partes y, a falta de pacto, por la legislación arrendaticia ordinaria (artículo 42 y ss CC). En cambio, no se regirá por la LAU, que no tiene carácter supletorio, ya que no se puede asimilar el arrendamiento de empresa al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado este último en la LAU; por tanto, no se dan los supuestos de aplicación de la LAU, cuyos principios y normas son excepcionales.

Problemática Legal

La legislación civil no regula el arrendamiento de cosa productiva, por lo que no resuelve los problemas que plantea el arrendamiento de empresa, sino que plantea nuevos problemas de orden dogmático. Todos estos problemas llevan incluso a desaplicar las normas del CC para conseguir la finalidad del negocio. El hecho de que la empresa esté formada por una diversidad de elementos plantea en el derecho una gran incertidumbre en cuanto a su tratamiento jurídico cuando se convierte en objeto de negocio jurídico, y además disgregar un elemento tan esencial para la empresa como es su sede física o local, que se regula por una disciplina particular contenida en la LAU, puede y de hecho plantea problemas, pudiendo interferir esa regulación del local de modo negativo en la continuidad de la empresa. La LAU concede al propietario del local de negocio la posibilidad de recuperar la posesión de su local y de gozar de nueva oportunidad especulativa. Además, esta ley suspende la prórroga forzosa, por lo que se devalúa el derecho del traspaso que tiene el arrendatario. Todas estas medidas favorecen a la propiedad inmobiliaria, pero perjudican los intereses de la empresa en general. La Ley 18/89 de reforma parcial y adaptación legislativa de la legislación mercantil a las Directivas de la CE en materia de sociedades considera que, en caso de transformación, fusión o escisión de las sociedades mercantiles, esta situación no se reputará causa del traspaso del local de negocio, aunque dará derecho al arrendador a elevar la renta. La finalidad de esta consideración es preservar la continuidad del arrendamiento del local de negocio de la sociedad en cuestión siempre que se encuentre en estas situaciones.

Concepto de Arrendamiento de Empresa

Es el negocio jurídico en virtud del cual se cede la explotación de una empresa a persona distinta de su titular por precio y tiempo determinado. Se trata de una transmisión inter vivos de carácter limitado. En este caso, se cede el uso o goce de la explotación de la empresa. Es de carácter temporal. Al ser un contrato atípico, no regulado, se deberá ajustar, hasta donde sea económicamente adecuado a la finalidad del negocio, a la estructura del arrendamiento de cosas, y además los pactos que establezcan las partes no pueden llegar a desnaturalizar el arrendamiento de cosas. De esta manera, hay que destacar que el precio ha de ser cierto y la duración determinada, sin perjuicio de tácita reconducción.

Diferencias con el Arrendamiento de Local de Negocio

La LAU excluía el arrendamiento de empresa de su ámbito de aplicación y también actualmente cabe distinguirlo por su distinto régimen jurídico, porque si bien ambos contratos se rigen en principio por lo pactado entre las partes, el arrendamiento de local de negocio se rige, a falta de pacto, por la LAU, que concede a estos arrendamientos una particular protección, y en cambio el arrendamiento de empresa se rige, a falta de pacto, por la legislación civil en materia de arrendamiento de cosas. Pero ambos negocios también se distinguen por su objeto y finalidad. En el arrendamiento de local de negocio, su objeto es el goce o uso de una edificación para llevar a cabo en ella el ejercicio de una actividad empresarial. En el arrendamiento de empresa, su objeto y fin es la continuación de la explotación de una empresa objeto de arrendamiento, entendida como compleja organización patrimonial. Por tanto, si la finalidad del contrato es que el arrendatario establezca su propio negocio, sería un arrendamiento de local de negocio, y solo hablaríamos de arrendamiento de empresa cuando el arrendatario recibe el local junto con la industria o negocio.

Principios Informadores

La doctrina establece los siguientes principios informadores del contrato de arrendamiento de empresa:

• Es un arrendamiento de cosa productiva. Tiene una doble consecuencia:
  • El arrendatario tiene la obligación de explotar la empresa.
  • El arrendatario tiene el poder o derecho de disposición sobre los elementos o bienes fungibles de la empresa. Se entienden tácitamente transmitidos al arrendatario. La fungibilidad de ciertos elementos de la empresa y su capacidad de regeneración determinan la desaplicación de dos preceptos imperativos del arrendamiento civil, que son los artículos 1545 y 1561 CC. El artículo 1545 CC trata de la exclusión del objeto del arrendamiento de los bienes fungibles. El artículo 1561 CC trata sobre la devolución de la cosa tal como se recibió. Para cubrir esta desaplicación, entrarían en juego la regla de la prestación por equivalencia de los bienes fungibles consumidos y la devolución de la empresa en estado viviente.
• Principio de conservación o continuidad de la empresa.
• Deber de cooperación, información y asistencia técnica del arrendador respecto del arrendatario. Obligación de hacer del arrendador.

Contenido Obligacional

El contenido de este contrato se rige por las leyes civiles, pero estas deben aplicarse de modo flexible. El arrendador está obligado a entregar la empresa. Se acompaña la atribución al arrendatario de un poder de disposición sobre los elementos fungibles de la empresa y por una conducta complicada del arrendador, tanto activa como pasiva. Por otro lado, la temporalidad del arrendamiento obliga al arrendador a realizar a su costa las reparaciones necesarias para mantener en buen estado el uso o explotación de la empresa y también obliga a sanearla de los posibles vicios e incidencias perturbadoras que puedan darse durante la vigencia del contrato. Por su parte, el arrendatario está obligado a mantener y a devolver la empresa en el estado viviente que la recibió, restituyendo por equivalencia los bienes fungibles consumidos, haciendo el compromiso temporal de abstención de competencia.

Derechos Reales de Garantía sobre la Empresa

No existe un derecho real de garantía sobre la empresa considerada unitariamente. El empresario puede ofrecer en garantía de sus deudas la constitución de derechos reales sobre alguno de los elementos que componen la empresa. Hay una figura singular, la llamada hipoteca sobre el establecimiento mercantil, que sin llegar a gravar de forma conjunta y global a la empresa, sí pueden quedar afectados un número muy notable y flexible de bienes de dicha empresa de acuerdo con la voluntad de las partes, permitiendo al empresario continuar con la explotación de la misma. Este derecho real se extiende sobre el derecho de uso del local y sus instalaciones fijas o permanentes. Esto constituye el objeto esencial de este derecho de garantía. Además, salvo pacto en contrario, esta hipoteca se extendería sobre los derechos de propiedad industrial o intelectual, utillaje o maquinaria que formaría el objeto natural de este derecho real de garantía, pudiendo abarcar también, mediante pacto expreso, las mercaderías y materias primas. Esto es el objeto convencional. Este derecho de garantía pierde hoy en día mucho valor al desaparecer la prórroga forzosa de los arrendamientos.

Usufructo de Empresa

Tiene escasa relevancia en el tráfico real y se suele dar en el supuesto del usufructo viudal.

Transmisiones Mortis Causa

Se puede dar en supuestos donde hay o no testamento (sucesión testada o intestada). Problemas:

• ¿Quién administra o dirige la empresa durante el periodo de tiempo que va desde que fallece el titular o causante hasta que el heredero o herederos se hacen cargo de la misma? La solución es que no hay problema de que el factor o gerente sea el encargado de la administración y gestión y dirección. En caso de no haber factor o gerente (apoderado), también puede encargarse de la administración y gestión el albacea o administrador judicial, e incluso se admite que se pueda encargar el propio heredero, el llamado a la herencia.
• La conservación de la unidad económica y continuidad de la empresa cuando son varios los herederos de la misma, cuando hay pluralidad de herederos. La solución es adjudicar a un heredero la empresa y pagando a los demás su legítima en metálico. Esta adjudicación se permite en virtud del artículo 1056 CC. Y en el supuesto de que fueran varios herederos: en un primer momento se produciría una comunidad incidental, considerándose a la misma como una sociedad irregular hasta que los mismos lleguen a constituirse como una verdadera sociedad, inscribiéndose en el Registro Mercantil.