Contrato de Arrendamiento

Naturaleza y Características

Naturaleza: Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, que se obligan a hacer algo respectivamente. Es un contrato sinalagmático y bilateral.
Objeto: Ha de ser posible, lícito y determinado. Recae sobre la cosa, que puede ser particular o universal.
Causa: Onerosa, ya que hay un sacrificio patrimonial. Requiere que se pague al arrendador con un precio cierto, pero no establece que haya de ser en dinero o signo que lo represente.
Temporalidad: Tiene un plazo determinado. El artículo 1581 del Código Civil establece que si no se hubiese fijado plazo, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual.
Tracto sucesivo: Es un contrato temporal que necesita desenvolverse en una secuencia temporal.
Derecho personal vs. Derecho real: El arrendatario tiene un derecho personal de uso sobre la cosa, no un derecho real. Este último lo tiene el arrendador, que le permite mantenerse en el goce y disfrute de la cosa.

Obligaciones del Arrendador (Artículo 1555 del Código Civil)

• Entrega: Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. En el arrendamiento, se ha de establecer con anterioridad la causa en el contrato y, en caso de ausencia de causa, se presume según los usos y costumbres. En el contrato puede expresarse el estado en que la cosa se encontraba al tiempo de arrendarla ya que, recibida sin protesta por el arrendatario, la ley presume que la recibió en buen estado.
• Hacer reparaciones necesarias: Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Como reparaciones necesarias entendemos las que son indispensables para servir al uso al que va destinada la cosa.
• Mantener en el goce pacífico: Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Si las perturbaciones provienen de un tercero, el arrendador queda exento de responsabilidad salvo que el arrendatario le pida que lo defienda notificándole la existencia de una situación perturbadora, siendo responsable, si no ejercita las oportunas acciones, de los daños ocasionados al arrendatario.

Obligaciones del Arrendatario (Artículo 1556 del Código Civil)

• Pagar la renta: Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
• Usar con diligencia la cosa: Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
• Pagar los gastos de escritura: Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
• Devolver la cosa: El arrendatario debe devolver la cosa al concluir el arriendo tal y como la recibió. La ley presume iuris tantum que la recibió en buen estado para el uso pactado.

Causas de Extinción del Contrato de Arrendamiento

1. Vencimiento del plazo: (Artículo 1565 del Código Civil) Si el arrendamiento se ha hecho por un plazo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
2. Tácita reconducción: (Artículo 1566 del Código Civil) Si al terminar el contrato, el arrendatario permanece disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo establecido en el artículo 1581.
3. Prórroga del contrato: La prórroga del contrato no extingue el primero, sino que sigue siendo el mismo contrato, pero han de pactarlo las partes antes del vencimiento del mismo.
4. Resolución del contrato: Cuando alguna de las partes falta a lo estipulado, el Código Civil la faculta para ejercer la acción del artículo 1124 para solicitar la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
5. Venta de la cosa arrendada: Si el arrendador vende la cosa antes de la extinción del contrato, el arrendatario tiene derecho a recoger los frutos y a pedir una indemnización a cargo del vendedor/arrendador por el incumplimiento de la obligación de garantizar el goce.
6. Pérdida de la cosa arrendada: Si se pierde la cosa, se extingue la relación arrendaticia de pleno derecho. A la pérdida o destrucción material debe equipararse la imposibilidad del goce de la cosa.
7. Muerte del arrendador o arrendatario: En los arrendamientos de cosas, la muerte de cualquiera de los contratantes extingue el contrato.