Concepto de Contrato de Compraventa

El contrato de compraventa es un modelo de aplicación para otras figuras contractuales. Se define en el artículo 1445 del Código Civil: «Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro contratante a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente».

Características del Contrato de Compraventa

• Consensual: El contrato se perfecciona con el mero consentimiento de las partes. El Código Civil establece que la venta será obligatoria para ambos si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado.
• Bilateral: Genera obligaciones y derechos recíprocos para ambas partes. Cada obligación es causa o fundamento de la obligación de la otra parte, lo que fundamenta la resolución por incumplimiento según el Artículo 1124 del Código Civil.
• Oneroso: Implica una disminución patrimonial para ambas partes contratantes.
• Conmutativo: Las prestaciones de las partes están determinadas y son conocidas desde el momento de la perfección del contrato. Excepcionalmente, puede ser aleatorio, como en la compraventa de esperanza, donde alguna de las prestaciones no está determinada en el momento de la perfección.
• Traslativo de dominio: El contrato sirve de título para la transmisión de la propiedad.

Capacidad para Celebrar el Contrato de Compraventa

La capacidad para celebrar un contrato de compraventa es la capacidad general de obrar (mayores de 18 años no incapacitados), que implica la capacidad para consentir y, en consecuencia, para contratar. No existen limitaciones a la capacidad de celebrar el contrato de compraventa, salvo las llamadas prohibiciones de contratar (Artículo 1459), que se refieren a situaciones de conflicto de intereses y no a limitaciones de la capacidad de obrar.

Objeto del Contrato de Compraventa: La Cosa

Pueden ser objeto del contrato de compraventa todos los bienes muebles e inmuebles, presentes o futuros, y todos los derechos que reúnan una triple condición:

• Comercio lícito: Deben ser bienes o cosas que se encuentren dentro del comercio legal. No se puede comerciar con bienes de la personalidad (vida, integridad física y moral, intimidad, honor e imagen), bienes públicos, bienes comunes o bienes cuyo tráfico esté prohibido.
• Determinado o determinable: Si es determinable, el contrato debe contener todos los elementos necesarios para su determinación sin que exista una reserva de consentimiento.
• Existencia real o posible: Según el Artículo 1460, si al tiempo de celebrarse la compraventa se hubiera perdido en su totalidad la cosa objeto del contrato, este queda sin efecto. En caso de pérdida parcial, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando el precio en proporción. En la compraventa de cosa futura, que no existe en el momento de la perfección pero llegará a existir, se distinguen dos modalidades:
  • Compraventa condicional: El comprador se compromete a pagar solo si la cosa llega a tener existencia.
  • Compraventa a todo evento o de esperanza: El comprador se obliga a pagar aunque la cosa no llegue a tener existencia, y el vendedor a hacer todo lo posible para que la cosa exista.

El Precio en el Contrato de Compraventa

El precio es la suma de dinero o equivalente, es decir, la contraprestación que se entrega por la cosa. Debe cumplir tres requisitos:

• Cierto o real: Que se pague lo que la cosa cuesta, es decir, que el precio no sea ridículo.
• Determinado o determinable: Si el precio es determinable, el contrato debe contener los criterios para su determinación sin que haya reserva de consentimiento.
• Que sea en dinero o signo que lo represente.

Las Arras

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en el momento de perfeccionar el contrato. Pueden ser de tres tipos:

• Confirmatorias: Confirman la celebración del contrato y se entienden entregadas a cuenta del precio.
• Penitenciales: Permiten al comprador desistir del contrato perdiéndolas, y al vendedor desistir devolviéndolas duplicadas.
• Penales: Funcionan como indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

Obligaciones de las Partes en el Contrato de Compraventa

Obligaciones del Comprador

La obligación principal del comprador es pagar el precio de la cosa vendida en el momento y lugar fijados en el contrato. En ausencia de pacto, el pago se realizará en el lugar y momento en que se haga la entrega de la cosa, salvo que haya un aplazamiento o fraccionamiento del pago. Además, el comprador tiene la obligación de pagar intereses por el tiempo que va desde la entrega de la cosa hasta el pago del precio en los siguientes supuestos:

1. Si así se ha pactado.
2. Si la cosa entregada produce fruto o renta.
3. Si el comprador se ha constituido en mora.

Otras obligaciones del comprador incluyen pagar los gastos de transporte, los gastos de la primera copia de escritura y todos los gastos posteriores a la venta.

Obligaciones del Vendedor

Las obligaciones principales del vendedor son la entrega de la cosa y garantizar el disfrute pacífico de la misma a través de la obligación de saneamiento (por evicción y por vicios ocultos).

Obligación de Entrega

El vendedor está obligado a entregar la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de la perfección del contrato. Esto implica la obligación de conservar la cosa con la diligencia media, salvo pacto en contrario. El riesgo de destrucción de la cosa en manos del vendedor sin culpa del mismo es del comprador, quien deberá pagar el precio aunque la cosa no exista. La destrucción es causa de extinción de la obligación de entrega. Formas de entrega:

1. Real o material: La cosa se pone en poder y posesión del comprador.
2. Instrumental: Se produce cuando la venta se realiza mediante escritura pública.
3. Simbólica: La entrega se realiza mediante la entrega de llaves o por cualquier otro acuerdo entre los contratantes.
4. Supuestos en los que no es necesaria la entrega: Cuando el comprador ya estaba en posesión de la cosa.

Supuestos en los que el vendedor se libera de la obligación de entrega:

1. Si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo para el pago (Artículo 1124).
2. Cuando se ha pactado un aplazamiento y el comprador deviene insolvente, salvo que afiance el pago.

Obligación de Saneamiento

El vendedor debe garantizar el goce pacífico de la cosa y que el comprador la use ajustada al fin para el que la ha adquirido.

Evicción

La evicción se produce cuando se priva al comprador, por sentencia firme y por un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Requisitos para que el vendedor responda por evicción:

1. Notificación por parte del comprador al vendedor de la demanda para evitar la indefensión.
2. Sentencia firme en el juicio promovido contra el comprador.
3. Que el tercero sea el dueño de la cosa.

Efectos: El vendedor está obligado a indemnizar al comprador para que quede en la misma situación que tenía antes de celebrarse el contrato. El vendedor responde por la evicción aunque no se haya expresado en el contrato. Si el comprador renuncia, el vendedor no responderá.

Vicios Ocultos

Un vicio oculto es aquel que no está a la vista, pero hace la cosa impropia para el uso que se le quiere dar o disminuye de tal manera ese uso que el comprador, de haberlo conocido, no la hubiera adquirido o habría pagado un precio mucho más bajo. El vendedor se libera de los vicios ocultos si el comprador es un perito que, por su oficio, debería haberse dado cuenta del vicio.

La acción para solicitar vicios ocultos tiene un plazo general de un año, salvo en bienes de cuantía económica elevada (bienes inmuebles). Ante la presencia del vicio, el comprador puede desistir del contrato o solicitar una rebaja proporcional del precio. En ambos casos, si el vendedor conocía el vicio, deberá indemnizar por daños y perjuicios.

Compraventas Especiales

Venta con Reserva de Dominio

Aunque con la entrega de la cosa el comprador adquiere la propiedad, las partes pueden establecer, por autonomía de la voluntad, una cláusula que suspenda la transmisión de la propiedad hasta el pago íntegro de la cosa, para garantizar el cobro al vendedor.

Venta a Plazos de Bienes Muebles

Consiste en vender bienes muebles con precio fraccionado para facilitar el pago al comprador. No está regulada por el Código Civil, sino por una ley especial.

Venta de Bienes de Consumo

Son compraventas de consumo aquellas en las que interviene un consumidor, que es una persona física ajena al mundo empresarial.

Compraventa Mercantil

La regulación general de la teoría del contrato la realiza el Código Civil. La compraventa mercantil se caracteriza por el intercambio de cosa por precio, y el elemento que la convierte en mercantil es que se hayan adquirido cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma en la que se compraron o en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa.