OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Saneamiento por vicios ocultos
Vendedor obligado saneamiento por los vicios o defectos ocultos tuviere la cosa vendida, entendiendo como tales, la existencia de una cualidad peyorativa de la cosa vendida, o la ausencia de una cierta cualidad, que determinen su inutilidad total o parcial para la satisfacción del interés del comprador de acuerdo con el uso para el que fue adquirida.Si el vendedor conoce estos vicios: Sufrirá la pérdida del bien , y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si el vendedor no conoce estos vicios: Sólo deberá restituir el precio y abonar las gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.
El deber del vendedor de transmitir la propiedad
El vendedor de transmitir la propiedad libre de cualesquiera derechos o pretensiones de un tercero, salvo que comprador acepte tales derechos o pretensiones. No obstante, habiéndose adquirido por un tercero de buena fe, el comprador original podrá reclamar el valor del bien adquirido.
La reserva de dominio
Es una cláusula que se incluye en los contratos de compraventa con precio aplazado mediante la cual el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta que el comprador satisfaga íntegramente el precio. Ej. Cláusula: El VENDEDOR podrá reservarse el dominio del inmueble objeto del presente contrato hasta el momento de la entrega del 100% del precio aplazado. Una vez realizado el pago del precio total, el COMPRADOR tendrá a su favor la reserva de dominio del bien inmueble.
La doble venta
Se da cuando el vendedor ha concluido con el comprador un contrato de compraventa y, antes de proceder a la entrega del bien vendido, vuelve a venderlo por segunda vez a otra persona diferente. Si el bien ya hubiera sido entregado al primer comprador, no estaríamos ante un caso de doble venta, sino de venta de cosa ajena, puesto que el transmitente ya había perdido la propiedad del bien en el momento de concluir el segundo contrato. Se contemplan una serie de reglas para resolver los casos de venta del mismo objeto por parte de su dueño a diferentes personas: BIENES MUEBLES: a- La propiedad la adquiere el primero que tome la posesión de los bienes de buena fe, esto es, ignorando que existía otra venta en el momento de su adquisición. B- Si ninguno de ellos tomare posesión, se tendrá en cuenta el título más antiguo. BIENES INMUEBLE: a- La propiedad la adquiere el que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad. B-Si no hay inscripción, adquiere la propiedad el primer poseedor de buena fe. C- Si no hay poseedor, se estará a la fecha del título, siempre que haya buena fe.
En cualquiera de los dos supuestos contemplados, el comprador que sea preterido podrá resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
La transmisión del riesgo
Si los bienes vendidos sufren una pérdida o deterioro por caso fortuito (o por cualquier otra circunstancia no imputable a las partes) en el lapso de tiempo que media entre el momento de la perfección del contrato y el de la entrega, es obvio que el vendedor quedará liberado de su obligación de entregar las mercaderías perdidas o destruidas, o, en caso de que se hubieran deteriorado, tan sólo podrá entregarlas en dicho estado. 1.
Compraventa civil
El riesgo se transmite al comprador desde el momento de la conclusión del contrato. 2.
Compraventa mercantil: El comprador soporta los riesgos de la cosa adquirida desde que el vendedor tenga los efectos vendidos a disposición del comprador.
Venta con pacto de retro:
Este tipo de compraventa se caracteriza por el hecho de que en la misma se incluye, en el momento de perfeccionar el contrato, un pacto en virtud del cual el vendedor del bien se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida. Para que el vendedor pueda hacer uso del derecho de retracto ha de reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta así como los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida. El derecho de retracto, si no se hubiere pactado otra cosa, deberá ejercitarse en el plazo de cuatro años contados desde la fecha del contrato. Ej. Cláusula: La PARTE VENDEDORA se reserva el derecho de recuperar la finca transmitida durante un periodo máximo de años, a contar desde el día de hoy. [El plazo máximo legal es de 10 años. Si en el contrato no se pacta un plazo, la duración máxima será de 4 años conforme establece el art. 1508 CC]. En caso de ejercitarse tal derecho de retracto, la PARTE VENDEDORA se obliga a reembolsar a la PARTE COMPRADORA el precio de la compraventa que se establece en la estipulación segunda de este documento, con más los gastos e impuestos que se devenguen con motivo del presente contrato así como los gastos necesarios y útiles que la PARTE COMPRADORA haya efectuado en la finca transmitida. Una vez ejercitado válidamente el derecho de retracto, la PARTE VENDEDORA recibirá la finca libre de toda carga o hipoteca impuesta por la PARTE COMPRADORA, sin perjuicio de los arriendos que ésta hubiera hecho de buena fe y según costumbre del lugar en que radica la finca. Si no se ejercita el derecho de retracto en el plazo y en los términos expuestos en el presente contrato, el mismo quedará extinguido automáticamente sin necesidad de notificación o requerimiento alguno, adquiriendo definitivamente la PARTE COMPRADORA el dominio de la finca objeto de este contrato.
LA PERMUTA
La permuta de solar por edificación futura
** El dueño de un solar lo entrega a un promotor o contratista para que éste construya un edificio a cambio de recibir una contraprestación consistente en la entrega de determinados pisos o locales de la construcción futura. Aunque la naturaleza de este contrato ha sido objeto de amplias disputas doctrinales, puede considerarse como una permuta de cosa presente por futura.